沈阳“零首付”购房是否违法？存在哪些法律风险？

2016年3月1日，沈阳市发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》发布，共22条意见。被称为“22条新政”，因其救市措施里面出现了大学生购房“零首付”，瞬间刷爆了媒体圈。

该《意见》第十四条提出，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

这条规定的出炉，意味着“零首付”政策首次出现在地方救市措施中。而且，这条规定的最大要害不仅仅是“零首付”，在对毕业不超过5年的毕业生实行公积金贷款零首付的同时，对没有毕业的高校、中等职业学校在校生买房也采取鼓励举措，同时创下首推“零首付”和鼓励在校生买房的先例。

那么该意见中沈阳“零首付”购房是否违法？“零首付”购房存在哪些法律风险？

北京诵盈律师事务所阿致刚律师接受法制网专门采访时表示：

一、沈阳“零首付”购房违法

按照2016年2月2日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。可见，首付不得低于20%。上述规定属于部门规章级别，沈阳市发布的沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》即“零首付”规定的来源，连地方法规都够不上，应属地方规范性文件。该种情况下，下位法与上位法冲突，下位法不得适用。在广泛质疑下，仅隔一天，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”发布消息称，零首付政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

二、“零首付”购房存在哪些法律风险包括：

1、会存在购房者偿还能力不足的情况下购房，其后可能出现无法按期还贷被银行起诉实现抵押权人之诉，房产被拍卖、变卖折现偿还银行贷款。

2、最严重的是可能会引发系统性金融风险，“零首付”除非开发商或者其他第三方垫资，否则意味着风险全在银行，一旦房价下跌，大量购房者断供，引发的风险将是灾难性的。

阿致刚律师同时认为：

地方的救市举措，要进行合规性审查，不能没有底线。中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖，不是重新把房地产轰起来，而是希望通过减少库存，以时间换空间，实现房地产未来可持续的发展，消除房地产过度下滑对中国经济的影响。目前房地产市场尤其是一线城市涨声一片，应当综合考虑借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平，降低风险。

房地产更不能过度透支年轻人的未来。

作者：北京诵盈律师事务所 高级合伙人

阿致刚

2016年3月4日