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    国际会展中心酒店项目开发策略建议正稿-

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    2、重庆主城区星级酒店发展规模


    从上图可以看出目前重庆主城区星级酒店的规模状况：主城区五星级酒店的房间数达到3146间，四星级达到6753间，三星级9235间，二星级4052间。

    附件4：重庆主城区星级酒店列表
    饭店名称 重庆万豪酒店 重庆海逸酒店 希尔顿酒店 重庆宾馆 万友康年大酒店 重庆大世界酒店 雾都宾馆 东方花苑酒店 重庆皇嘉大酒店 银河大酒店 重庆饭店 朝天门大酒店 鸿都大酒店 渝都大酒店 扬子岛酒店 中天大酒店 广场宾馆 重百大酒店 重庆金燕大酒店 两江丽景酒店 美渝大酒店
    星级 五星 五星 五星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 三星
    评定时间
    区域
    2000.11 渝中区 2001.12 渝中区 2004.09 渝中区 1993.11 渝中区 2000.04 渝中区 2001.11 渝中区 2003.04 渝中区 2003.05 渝中区 2003.05 渝中区 2006.11 渝中区 1989.08 渝中区 1998.1 渝中区 1998.12 渝中区 2000.01 渝中区 2000.01 渝中区 2000.04 渝中区 2000.1 渝中区 2002.08 渝中区 2002.11 渝中区 2004.06 渝中区 2006.02 渝中区
    1000080006000400020000二星三星    四星    五星    4052    9235    6753    3146



    白象宾馆 会仙楼宾馆 小洞天饭店 三峡宾馆 富苑宾馆 重庆园林大酒店 重庆工会大厦 重庆农垦宾馆 华伟宾馆
    重庆扬子江假日饭店 重庆海德大酒店 金鹰度假酒店 香山大酒店 重庆宏声大酒店 重庆邮电会训宾馆 星宇心悦大酒店 金台宾馆 南山宾馆 岚苑度假村 世纪金源大酒店 和府饭店 小天鹅宾馆 宏帆国际会议中心 凯源大酒店 长安宾馆 外贸宾馆 机场宾馆 重庆银海酒店 东和花园酒店 创世纪宾馆 重庆渝通宾馆 重庆统景温泉渡假村 犀牛宾馆 新华宾馆 海螺宾馆
    龙景温泉度假酒店 丽苑大酒店 重庆大酒店 嘉陵宾馆 科苑大酒店 潇江酒店 月光大酒店 榕湖宾馆

    二星 二星 二星 二星 二星 二星 二星 二星 二星 四星 四星 四星 三星 三星 三星 三星 二星 二星 二星 五星 四星 三星 三星 三星 二星 二星 二星 二星 四星 四星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 四星 三星 三星 三星 二星 二星 二星
    1995.07 渝中区 1998.1 渝中区 1998.11 渝中区 2000.01 渝中区 2000.02 渝中区 2002.02 渝中区 2002.12 渝中区 2005.03 渝中区 2005.11 渝中区 1992.01 南岸区 2001.09 南岸区 2006.11 南岸区 2001.11 南岸区 2002.12 南岸区 2003.09 南岸区 2006.11 南岸区 2001.12 南岸区 2004.09 南岸区 2005.1 南岸区 2005.09 江北区 2004.01 江北区 1997.11 江北区 2005.1 江北区 2006.07 江北区 1995.1 江北区 1997.01 江北区 2001.1 江北区 2006.08 江北区 2003.04 渝北区 2005.06 渝北区 1998.11 渝北区 2002.08 渝北区 2003.01 渝北区 2003.01 渝北区 2003.09 渝北区 2005.1 渝北区 2001.07 沙坪坝区 1992.11 沙坪坝区 1998.11 沙坪坝区 2004.12 沙坪坝区 1998.12 沙坪坝区 2000.02 沙坪坝区 2000.12 沙坪坝区


    重庆华山宾馆 南方君临酒店 西亚大酒店 重庆劲力酒店 富丽大酒店 南方花园酒店 和平大酒店 一坪宾馆
    海兰云天.会务中心（海琴酒店） 建设宾馆 白鹭大庄园 重庆桃都城市酒店 海兰云天锦怡宾馆 杨馨大酒店 天香苑度假酒店 川仪宾馆 泉外楼宾馆 翠月湖度假村 翰墨苑度假村 重庆阳光温泉渡假村 东方酒店 钢花大酒店
    二星 五星 四星 四星 四星 三星 三星 三星 四星 三星 三星 三星 三星 三星 三星 二星 二星 二星 二星 三星 三星 二星
    2001.02 沙坪坝区 2005.09 高新区 2000.11 高新区 2001.03 高新区 2006.02 高新区 2001.07 高新区 2001.1 高新区 2004.08 高新区 2004.08 九龙坡区 1993.12 九龙坡区 2000.12 九龙坡区 2001.12 九龙坡区 2001.12 九龙坡区 2003.02 九龙坡区 2006.07 北碚区 2000.08 北碚区 2002.12 北碚区 2003.09 北碚区 2004.1 北碚区 1998.02 巴南区 2001.07 巴南区 1999.11 大渡口区

    2、 重庆主城区酒店产品发展趋势（待评、在建、待建的高档酒店）
    目前主城区待评、在建、待建的高档酒店有26家左右，其中，南岸区增量最 大，达到11家；其次为北部新区，4家；北碚区和大渡口区各3家。 目前主城区待评、在建、待建的高档酒店中申报铂金五星的1家，位于北部新区；申报四星的13家，其中巴南区1家，北碚区1家，大渡口2家，九龙坡区1家，南岸区6家，渝北区2家；申报五星的有12家，其中，北碚区2家，北部新区3家，大渡口区1家，南岸区5家，渝中区1家。
    目前重庆仅有5家五星级酒店，18家四星级酒店，未来增量较大，特别是五星级酒店的数量增加较快。重庆的高档酒店竞争将更加白热化。

    主城区待评、在建、待建的高档酒店分布情况



    12    11    6    3    1    0    巴南区    北碚区北部新区大渡口区    4    31九龙坡区    南岸区    渝北区    21渝中区

    主城区待评、在建、待建的高档酒店数量及星级标准
    星级 数量〈家〉
    白金五星
    1 四星
    13 五星
    12 总计
    26

    主城区待评、在建、待建的高档星级酒店在主城各区的分布情况
    白金五星    765    四星    五星    3.5    2    1    0    巴南区北碚区1    1    321    1    2    1北部新区大渡口区九龙坡区南岸区渝北区渝中区

    巴南区 北碚区 北部新区 大渡口区 九龙坡区 南岸区 渝北区 渝中区 总计
    铂金五星
    1
    1 四星 1 1 2 1 6 2
    13 五星 2 3 1 5 1 12 总计 1 3 4 3 1 11 2 1 26



    附件5：重庆市待评、在建、待建高档酒店统计表
    饭店名称 财富中心酒店 金科大酒店 重庆代斯大酒店 劲力集团（名代定） 洲际大酒店 海宇温泉度假酒店 金果园大酒店 浪高凯悦酒店
    希尔顿国际体育度假中心 喜来登国际商务中心 东启.幻景度假酒店 中国公馆 西亚酒店
    重庆航空温泉酒店 莱特大酒店 金鹰度假酒店 丽华大酒店 丽景度假酒店 高屋森林酒店 美心国际网球中心 海棠晓月温泉度假酒店 五洲酒店
    重庆西南假日酒店 奥兰宾馆 五洲大酒店 佳宇英皇酒店
    所在城市 北部新区 北部新区 北部新区 北部新区 渝中区 北碚区 北碚区 南岸区 南岸区 南岸区 南岸区 南岸区 大渡口区 巴南区 北碚区 南岸区 南岸区 南岸区 南岸区 南岸区 南岸区 大渡口区 大渡口区 渝北区 渝北区 九龙坡区
    准星级 客房数/间 五星 五星 五星 白金 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 五星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星 四星
    400套 210间 280间 200间 232间 281间 360间 500间 250间 355间 500间 180间 380间 67间 107间 48间 157间 108间 270间 355间 160间 待定 待定 300间 199间 203间
    待评、在建或待建 待建 在建 在建 待建 待评 在建 待建 在建 待建 在建 待建 待评 待建 待评 待评 待评 待评 待评 在建 待建 在建 待建 待建 在建 待评 待评
    管理方 待定 自管
    美国代斯酒店管理公司 待定
    洲际国际酒店管理公司 待定 待定
    浪高酒店管理集团 希尔顿酒店管理公司 喜来登酒店管理公司 东启房地产开发公司 宏声远景集团公司 西亚集团
    天鹅（香港）酒店管理公司
    创世纪酒店管理公司 市公路运输集团公司 自管 自管
    高屋置业有限公司 美心集团 自管 待定 待定 自管
    天鹅（香港）酒店管理公司
    罗顿酒店管理公司

    1、消费者消费观念分析

    目标消费者的消费观念总体概括为：既追求流行也有自己独特的风格，在金钱上比较充裕，最看重产品的品牌和品质。

    2、消费者构成分析
    目标消费者居住区域和工作区域均以外地为主，其中，近4成居住在外地；居住在重庆市主城区的接近5成，其中以居住在渝中区的最多，达到20.8%，


    其次为江北区，10.1%；而居住在重庆市其他区域的消费者接近1成。
    有32.4的消费者工作区域在外地；25.4的消费者工作区域在渝中区；其次为江北区和其他区域，各占一成左右。
    说明重庆高端商务酒店的客源以外地人士为主，其次是来自于主城区商务活动最发达的渝中区和江北区，再次周边区县也是不可忽视的客源结构之一。
    重庆高端商务酒店的外地客源主要来自于广东和四川，其次为北京。
    目标消费者以处于社会中坚阶层的中青年人为主；文化程度较高；职业以企业经营、经济金融和工程技术为主。
    目标消费者休闲娱乐方式有54.7%以运动、健身为主，其次为读书看报、上网、到郊外旅游、逛街购物。

    3、消费习惯分析
    目标消费者获知入住酒店的信息主要来源于客户/同事/亲朋推荐，占57.8%；其次是网络介绍，有17.2%。其他方式则并不重视。
    目标消费者选择入住酒店的消费习惯为：只选择自己喜欢的固有类型的酒店的消费者有55.7%；而随遇而安，到达目的地后再做选择的消费者也有44.3%。
    目标消费者选择入住酒店的方式主要采取电话直接预订的有31.1%；而不预订，直接到酒店订房的也到达22.8%；其次为网上直接预订和通过客户/亲朋预订的各有14.4%；找酒店预订机构预订的有11.1%；而通过旅行社或其他方式预订的比较较小。
    本次被访者入住重庆的酒店有26.1%首选希尔顿；其次为万豪和金源，各占22.2%；再次为海逸酒店，13.3%；选择洲际和君豪的各占10%。本次被访者最喜欢的酒店首选仍然是希尔顿，占25.1%；其次为万豪和金源，分别为21.2%和20.1%；再次为海逸酒店，13.4%；最后是君豪和洲际，分别占10.0%和7.8%。

    4、消费行为分析
    目标消费者选择入住酒店，最重视的因素前五项依次为安全卫生、交通便利、


    酒店品牌形象及档次、环境幽雅和地处商务活动中心。
    目标消费者在重庆选择入住酒店的目的主要是公事出差和商务会议，其次为陪同客户。而同事/亲朋聚会、旅游度假和探亲访友入住酒店的比例较小。说明重庆高端商务酒店的客人主要是以进行商务活动的人士为主。
    目标消费者在重庆入住酒店的频次主要为一年几次，比例为38.3%；一月几次的比例为21.1%；一周几次的比例为6.7%；偶尔的占33.9%。说明消费者到重庆来进行商务活动的频率并不高，这与重庆目前的商务氛围和发展阶段有关。
    本次被访者在重庆入住酒店的平均天数主要集中在2—3天。其次为6天以上较长期或长期住店。
    目标消费者在重庆入住酒店消费能承受的客房价格在510—600元/天的有21.3%；能承受1100—1500元/天的，有19.1%；能承受410—500元/天的有14%。
    目标消费者在重庆住店期间喜欢在酒店餐厅用餐的有47.5%；喜欢外出用餐的有39.5%；喜欢在客房内用餐的有11.9%。而不在酒店用餐原因的前五项依次为工作原因、酒店价格贵，外面价格实惠，酒店的菜样式少，吃特色小吃，顺便逛街或口味不符。

    5、消费能力分析
    目标消费者在重庆住店年消费在10000元以内的有46.7%；在10000—20000元之间的有31.1%，在20000元以上的消费额比例较小。
    目标消费者每次在重庆住店期间的餐饮消费额在1000元以内的有41.7%；2000元以内的有34.4%；3000元以内的有13.9%；餐饮消费超过3000元的比例较小。
    目标消费者每次在重庆住店期间的娱乐消费额在1000元以内的有44.7%；2000元以内的有28.5%；3000元以内的有13.4%；娱乐消费超过3000元的比例较小。

    6、消费需求分析
    目标消费者喜爱的酒店风格主要是欧式和中式园林。



    在重庆会选择五星级酒店入住的占62.8%，其次为四星级，22.8%，选择三星级的有13.3%。目标消费者对星级酒店的选择与本次采样地点有关。 目标消费者喜爱的酒店客房主要是希望客房内个性化特色浓厚，占34.4%；希望有独立的休闲阳台，占25.6%；希望有独立的办公桌，占19.4%；希望床位宽大，占13.9%。
    目标消费者入住酒店后有62%会选择标准间入住；有17.3%会选择单间；有15.1%会选择行政套房。
    目标消费者在入住酒店期间有34.4%的被访者会使用酒店内的会议室，使用频率最高的是中型会议室，其次为小型会议室，大型会议室的使用频率低。 目标消费者喜欢中餐有84.4%，喜欢西餐的有15.6%。最喜欢的中餐菜系是川菜。
    目标消费者在住店期间最喜欢消费的娱乐项目是健身，其次为桑拿、KTV、游泳、球类活动和棋牌。

    1、目前国际上流行趋势是价位合理的“设计概念导向的酒店”，人们普遍希望能够入住拥有时尚设计概念的酒店，但同时仍然十分关注酒店的价格。 2、目前重庆市高档酒店的平均房价，难以低成本开发高品质的豪华酒店，难以获取满意的投资回报。
    3、未来3—5年内，新增高档酒店数量大，随着他们的陆续开业，竞争将会更加激烈，虽然随着时间的推移，一批酒店会因为缺乏独特的特征而逐渐退出竞争。但由于市场供应量的急剧膨胀，各酒店的价格竞争必将持续下去。而要回避这种竞争或在竞争中保持优势地位，除了设计风格独特的酒店产品外，有竞争力的价格，降低经济风险也非常必要。 4、四星级酒店可上可下，发展的空间相对较大。

    附件7：五星级旅游酒店星级划分与评定标准
    1. 饭店布局和功能划分合理，设施设备使用方便、安全。 2. 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。



    3. 指示用标志清晰，实用，美观，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。
    4. 有中央空调(别墅式度假饭店除外，各区域通风良好。 5. 有与本星级相适应的计算机管理系统。
    6. 有公共音响转播系统：背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 7. 设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁、和有效。 8. 各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。 9. 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。 10. 能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。 11. 前厅
    A. 空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人产生压抑感； B. 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； C. 有与饭店规模、星级相适应的总服务台；
    D. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24H提供接待、问询和结帐服务； E. 提供留言服务；
    F. 提供一次性总帐单结帐服务(商品除外； G. 提供信用卡结算服务； H. 18H提供外币兑换服务； I.
    提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、全国旅游交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； J.
    24H接受客房预订；



    K.
    有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；
    L. 设门卫应接员，18H迎送客人；
    M. 设专职行李员，有专用行李车，24H提供行李服务。有小件行李存放处； N. 有管理人员24H在岗值班； O. 设大堂经理，18H在岗服务； P. 在非经营区设客人休息场所； Q. 提供代客预订和安排出租汽车服务；
    R.
    门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要的服务。 12.客房
    A. 至少有40间(套可供出租的客房；
    B. 70%客房的面积(不含卫生间和门廊不小于20㎡；
    C.
    装修豪华，具有文化氛围，有舒适的床垫、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他较高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好；
    D.
    客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明；
    E. 有面积宽敞的卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品、浴缸并带淋浴喷头(另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头、配有浴帘。采取有效的防滑措施。采用豪华建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，


    采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24H供应冷、热水； F.
    有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南； G. 提供国际互联网接入服务，并有使用说明；
    H. 有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定； I. J.
    有客人可以调控且音质良好的音响装置； 有防噪音及隔音措施，效果良好；
    K. 有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器； L. 有沙帘及遮光窗帘； M. 有单人间； N. 有套房；
    O. 有至少4个开间的豪华套房；
    P.
    有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景区（点）介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；
    Q.
    客房、卫生间每天全面整理一次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品； R. 床上用棉织品(床单、枕芯、枕套、棉被及被衬等及卫生间针织用品(浴巾、浴衣、毛巾等材质良好、工艺讲究、柔软舒适； S. 提供开夜床服务，放置晚安致意品；
    T. 24H提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；



    U. 客房内设微型酒吧(包括小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； V. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； W. 提供叫醒、留言及语音信箱服务；
    X. 提供衣装干洗、湿洗和熨烫及缝补服务，可在24h内交还客人。18h提供加急服务；
    Y. 有送餐菜单和饮料单，24h提供中西餐送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌； Z. 提供擦鞋服务。 13.餐厅及吧室 A. B. C.
    有布局合理、装饰豪华的中餐厅；
    有有布局合理、装饰豪华、格调高雅的专业外国餐厅，配有专门厨房；
    有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（或简易西餐厅），能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅（或有一餐厅）营业时间不少于18h并有明确的营业时间； D. 有3个以上宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务； E. F.
    有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；
    餐具按中外习惯或成套配置，材质高档，工艺精致，有特色，无破损麿痕，光洁、卫生； G.
    菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，出菜率不低于90%；
    14.厨房 A. B. C.
    位置合理，布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉； 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；
    冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；



    D. 冷菜间有二次更衣场所及设施； E. F.
    粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供给充足；
    有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品； G.
    洗碗间位置合理；
    H. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持通畅清洁； I. J.
    厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热、和隔气味作用的进出分开的弹簧门； 采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。
    15.会议康乐设施
    有会议康乐设施设备，并提供相应服务。 16.公共区域 A. B. C.
    有足够的停车场；
    3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；另配有服务电梯； 有公共电话，并配备市内电话簿；
    D. 各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间； E. F.
    有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；
    有商务中心，代售邮票，代发信件，提供电报、电传、传真、复印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务； G.
    代购交通、影剧、参观等票务；
    H. 提供市内观光服务； I.
    有紧急救助室；



    J. K. L.
    有应急供电系统和应急照明设施； 主要公共区域有闭路电视监控系统；
    走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足
    ，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。 17.在选择项目中至少具备33项。

    客房面积按星级酒店评定标准，建议标间面积定位在：38-42平方米/间；商务套房：65-68平方米/间；豪华套房：90-98平方米/间；标准间（含单人间）和套房（含公寓）的比例控制在9：1—8：2左右，以不超过8：2为宜。

    第三章 客房建议
    一、酒店规模建议
    在重庆的主要竞争酒店中，各酒店平均客房数大约在407间左右。考虑到未来数年中将加入市场的新增酒店供给，建议拟建酒店开发为一座中等规模的高档商务酒店，配备350—400间客房。
    客房数量（间）5004003002001000海逸金源君豪万豪    希尔顿    洲际    388    402    405    472    434    338    客房数量（间）
    理由如下：
    1、项目作为会展中心的功能之一，由于会展中心已经投入使用，为项目留下的


    开发空间较小，特别是在一些外部配套上不能满足作为一个大规模酒店的需求。
    1、目前，重庆酒店市场相当疲软，并且市场竞争可能会继续激化。在此形势下，建设一座中等规模的酒店有望降低拟建项目的开发风险。
    2、有源源不断的客源才能支撑大规模酒店的运作，使得此类酒店过分依赖于支付能力较低的旅游团体客源，长此下去，不利于酒店的正常发展。
    3、中等规模的酒店可以使管理更为顺畅和简约，服务更直接化，管理更人性化。还可减少管理人员，在使得顾客满意的同时也降低了营运成本。 5、中等规模的酒店除了能吸引市场客源外，还可以吸引中、大型会议团体。

    二、客房面积和构成建议 1、竞争酒店、客房设施概览：
    酒店 万豪酒店 希尔顿酒店 海逸酒店 金源大饭店 君豪大饭店 洲际大酒店 平均
    标准房面积〈平方米〉
    38 42 30 40 32 43 38 标准房浴室设施
    4组件 4组件 4组件 4组件 4组件 4组件 4组件
    行政楼层
    有 有 有 有 有 有 有

    在竞争酒店中，各酒店的标准房面积从30平米至45平米不等。高档商务酒店的竞争市场中大部分酒店均配备了4组件浴室，并设有独立的淋浴设施和淋浴房，同时，都设置了行政楼层，并配有酒廊设施。

    建议：拟建酒店的标准房面积应在38-42平米左右，同时，所有客房应配备4 组件浴室。
    除标准房外，拟建酒店还应配备行政楼层客房，客房面积稍大于标准房。（行政楼层建议设在酒店的最高几层）
    理由：
    ➢ 面积38—42平米的客房足以容纳两张双人床，以及一个4组件浴室。 ➢ 此面积位于竞争市场的中间水平。配备更大面积的客房不见得能够提升拟建


    酒店的平均房价水平，但却可能增加拟建酒店的开发成本。高效的客房布局可以创造出更优质的客房产品。

    2、拟建酒店、客房构成和面积建议 客房类型 标准客房 行政楼层客房 套房 公寓 合计 建议：
    1、因为套房的利用率较低，配备大数量的套房必然与市场需求相背离；公寓单元主要是接待长住客源，所以建议套房和公寓单元的数量为客房总量的10—20%。以不超过20%为宜。（参考各竞争酒店的比例后确定。）
    1、客房中至少不低于50%为大床房，其余可考虑为双床，以提供给团体会议客源或旅游客源。为了增加客房的灵活性，双床房间可配备“拉链式”组合床位。
    2、在套房设计时也应充分考虑其灵活性，如大套房可变为小套房，小套房可变为标准间等。
    3、还应设计有残疾人客房。
    4、每个房间有定制的写字桌/工作区。
    其它    1.7%    个性化特色浓厚34.4%面积〈平方米〉 38—42 42—46 50—140 70—100
    数量（间） 350—400 所占比例 80—90% 10—20% 100% 有独立的休闲阳台25.6%有独立的办公桌19.4%有独立的小吧台5.0%床位宽大13.9%
    从目标消费者调查可知：本次被访者喜爱的酒店客房主要是希望客房内个性化特色浓厚，占34.4%；希望有独立的休闲阳台，占25.6%；希望有独立的办公桌，占19.4%；希


    望床位宽大，占13.9%。

    第四章 项目配套建议
    一、餐饮设施
    餐饮是酒店收入的主要来源，尤其是在中档酒店，餐饮部所贡献的收入在酒店总收入中所占的比例最低为45%，最高可达60%。酒店大部分餐饮需求都来自重庆本地的居民，而非店内住客。
    0%    工作原因    酒店的价格贵，外面价格实惠酒店的菜样式少吃特色小吃/菜顺便逛街口味不符    方便喜欢外面的时间不够西餐太多没必要服务态度一般15%30% 目标消费者在重庆住店期间喜欢在酒店餐厅用餐的有47.5%；喜欢外出用餐的有39.5%；喜欢在客房内用餐的有11.9%。
    而不在酒店用餐原因的前五项依次为工作原因、酒店价格贵，外面价格实惠，酒店的菜样式少，吃特色小吃，顺便逛街或口味不符。

    我们建议拟建酒店应配备风格独特、品质一流的餐厅。例如，拟建酒店应配备一个能够提供地方特色菜肴〈如川菜或渝菜〉的中餐厅。此外，该中餐厅还应设置大量独立的用餐包厢。市场对此类设施的需求颇为旺盛。



    一个西餐厅； 一个茶餐厅；
    一个面积相对较小的酒吧和酒廊设施；
    一个可提供夜间娱乐活动的夜总会，外包给第三方经营。

    拟建酒店的餐饮设施所做的建议概括如下：
    餐厅类型 中餐厅 大厅 包厢 西餐厅 酒吧/大堂吧

    餐位数 200 150 40 50 二、会议和宴会设施：
    拟建酒店是国际会展中心的组成部分之一，会议设施应是本酒店最大的特色和卖点之一，由于会展中心各类会议设施齐备，所以我们要考虑的是如何有效的利用他们，尽量不在酒店内重新配置，以免造成资源浪费。
    目前会议中心共设5层，拥有大小风格迥异的会议室33个，包括有千人宴会厅、千人演讲厅、报告厅、贵宾休息厅、新闻发布中心和签约中心等。大部分都可灵活组合以满足各种会议需求。会议大厅配置了先进的数字化会议系统，投影电子屏幕以及6声同传等设备；可以满足不同的会议需求。 建议：
    1、拟建酒店选择会展中心内会议室集中的楼层相互连接起来，以充分利用会展中心的配备齐全的会议设施。充分考虑衔接性和过渡自然性。
    1、酒店内只在行政楼层内设置1—2个小型会议室供行政楼层的客人免费使用。 2、 酒店内不在单独建设大型宴会厅，尽量充分利用会展中心内的千人宴会厅。但需在酒店内设置2个中小型宴会厅。

    三、娱乐设施：
    建议：
    1、可考虑建设一个室内恒温泳池。
    2、中等规模的健身房（150至200平方米），配备最新的健身设施以及体重训练区域。



    3、男女宾桑拿区域和蒸汽室，这些桑拿区域还应能够充当健身房和游泳池的更衣室。
    4、球类场地、棋牌室

    四、其他设施： 建议：
    1、在整体商店内侧规划一个小型的零售区域，出售各种日常用品及酒店纪念品等。
    2、面积适中，功能完善而全面的商务中心。
    3、其他额外餐饮设施、零售区域、KTV和桑拿、以及休闲娱乐设施全都应该被外包给第三方管理和经营，此外，这些设施还应该与店内设施相互隔开。 4、在行政楼层设置行政酒廊。

    第五章 项目运营管理建议
    一、酒店运营管理建议
    随着新的酒店供给不断增长，市场竞争预期将日趋积累，拟建酒店若委托国际酒店管理公司管理并使用其品牌，将最大限度地从中受益。拟建酒店将进入一个强大的市场推广和预订网络系统，从而更好地渗透较高收益的国际客源市场和商务客源市场。此外，国际品牌还应能够使拟建酒店进一步有效区别于市场中众多国内管理的竞争对手酒店。业主方可考虑委托适合此市场定位的品牌进行管理。



    （——本报告结束——）


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