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一．万科集团简介：
万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
公司前身：
成立于1994年，是万科集团全资子公司，核心利润企业。公司前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本部，是万科房地产业务的发源地。1998年至2003年度，公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名前列。2002年，被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业，2003年6月通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001：2000质量管理体系证书。下属的深圳市万科物业管理有限公司在业内享有卓越声誉，于1996年通过ISO9001质量管理体系认证，2002年被国家建设部评为国家一级资质物业管理企业。
公司楼盘
十余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了 “万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资65亿元，累计商品房竣工面积112万平方米，累计商品房销售面积106万平方米，累计商品房销售收入75亿元，累计利税总额14亿元，企业资产总计达32亿元。自 1997
年来，连续3届荣获深圳市纳税大户称号，在同行业中连续6年名列第一。目前公司业务已由深圳扩展到广州、佛山、中山、东莞、惠州等地，形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展模式。区域内现有房地产开发经营人员近400人，物业管理人员1500人。 万客会
客户是我们存在的理由，客户是我们永久的伙伴。自“共管式”物业管理服务模式在第一个项目天景花园创立后，酒店式、无人化、个性化、邻里守望、体验式、金钥匙式等服务模式相继涌现。1998年创办的国内首个由发展商发起建立的客户俱乐部组织“万客会”，于2004年1月正式扩展成为“华南万客会”，对广州、佛山、中山、东莞等地会员秉承一致的服务理念，建立理性、对等、双赢的交流方式。2001年初创立的客户服务中心统筹售前、售中、售后客户服务管理，开放的客户投诉平台，严格的投诉日报制度，“让万科在投诉中完美”的客户服务互动文化逐渐积累形成。让客户的脸上写满灿烂的笑意是我们义不容辞的责任。 二．房地产行业状况：
1、制度维度
制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。因此对于房 地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。不能
用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。 2、宏观经济维度
作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。用地矛盾对于向中国这样的国家而言，会越来越紧迫。对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。 3、人口维度
人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口结年龄和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。 4、供需维度
供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度 缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。环境和制度提供了这
种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。
三．万科房地产的竞争优势及理念 核心竞争优势：
第一，规模优势。万科过去快速发展时没有发挥出规模优势。现在统一装修标准，能充分发挥规模优势。这种成本控制上的优势，预计将在两年以后体现成效。
第二，战略纵深优势，有腾挪空间。万科目前在全国超过30 个城市进行房地产开发，企业发展受地域的局限性较小。
此外，万科在物业管理、客户管理方面的投入是最大的。公司拥有全国级的建筑研究中心，也是其他企业不可比的。
长期发展战略：
关于产品定位。万科是做主流商品房的开发商，不是专注于做精品的开发商。万科暂时没有做城市综合体的打算，目前在尝试做混合社区，即住宅和商业配套。
关于经营策略。从规模速度转向质量效益，不意味着放弃周转率。
对于增长的质量，万科有三个量化标准：（1）客户满意度不断提高；（2）回报水平不断提高：如ROE、EPS、员工回报率不断提高；（3）提升产品的创新能力
万科企业理念：
建筑为了生命
住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。 建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。 建筑充满生命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆” ，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更
多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。 因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅
四．万科的未来发展前景：
从短期来看，虽然我国局部地区(如上海等华东地区房地产市场存在一定程度的过热现象，在未来一两年内可能会继续调整，而目前公司的营业收入和净利润分别有30％多和40％多来自于上海区域，这将对公司的经营造成一定的负面影响，但是我们认为这种影响只是暂时性的，从长期来看，公司仍然具有良好的发展前景 : 一方面，我国目前房地产行业发展的过热等问题仅仅是出现在某些区域和局部地区，并不是整体过热。同时，随着我国居民消费升级以及我国城镇化程度的不断提高，我国房地产市场特别是中西部地区的房地产市场长期发展前景仍然值得看好。我国目前东南部地区总体来看城市发展水平较高，房地产市场发展较早，全国房地产市场规模较大的地区基本来自东南部。中西部地区房地产市场发展刚刚启动不久，发展速度正在逐渐加快。
从另一方面来看，我国房地产行业宏观调控和局部地区房地产市场调整将会加快整个房地产市场的优胜劣汰进程，反而有利于大型房地产公司的长远发展。另外，公司具有极强的抗风险能力，在一定程度上可以抵消短期内局部地区房地产市场调整的影响。