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浅析业主委员会诉讼主体资格

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届学生毕业论文（设计）存档编号:
江汉大学文理学院
College of Arts & Science of Jianghan University
学年论文

论文题目：浅析业主委员会在民事诉讼中的主体资格

学部政法学部专业法学姓名 X X 学号 2008020301XX 指导教师 XXX

2010年 12月 1日

浅析业主委员会在民事诉讼中的主体资格

学生：XX，江汉大学文理学院法学专业指导老师：XXX，江汉大学文理学院

摘要

业主委员会是否具有诉讼主体资格在理论上一直存在争议，各地各级法院在司法实践中对此也有不同看法。本文从分析业主委员会的性质及法律地位入手，对业主委员会具备法律规定的民事诉讼主体资格阐述笔者的观点，并对业主委员会是否应当独立承担民事责任，及有人认为业主委员会在民事诉讼中只能作为原告而不能作为被告发表自己的看法。

关键词

业主委员会；民事诉讼；主体资格

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目录

绪论 ....................................................................................................................................................... 3 一、业主委员会的诉讼地位 .......................................................................................................... 3 （一）业主委员会的概述 ............................................ 3 （二）业主委员会参与民事诉讼典型案例 .............................. 3 （三）学理界及审判实践中存在的三种观点 ............................ 4 （四）作者的观点 .................................................. 6 二、业主委员会的立法现状 .......................................................................................................... 7 （一）外国立法实践 ................................................ 7 （二）我国的立法现状 .............................................. 8 三、关于业主委员会的司法实践 ................................................................................................. 9 四、业主委员会可否在民事诉讼中作为被告的问题 ............................................................ 9 (一业主委员会提起诉讼是否需要业主大会授权 ....................... 10 （二）业主委员会可以提起诉讼的范围 ............................... 10 （三）业主委员会是否具备被告主体资格 ............................. 11 结论 ..................................................................................................................................................... 11 参考文献 ............................................................................................................................................ 12

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绪论
随着我国经济水平的不断发展，房地产业和物业的快速繁荣，在现阶段的司法审判中一方为业主委员会的案件呈现快速增加的趋势。这些案件既有民事诉讼，也有行政诉讼。既有与房地产公司之间的纠纷，与物业公司之间的纠纷，也有业主委员会之间的纠纷。法院在审理此类案件的过程中不可避免的一个问题便是：业主委员会是否具备一个民事诉讼主体的资格，他应该以一个什么样的身份参加入民事诉讼。我国的《民法通则》《物业管理条例》等法律法规中并没有对此作出明确的规定，法律界对这个问题也存在着多种学说，司法实践中也存在着各种不同的处理方法，我们有必要对这个问题加以深入的探讨，从而切实的保护广大业主的切身利益，填补我国相关法律漏洞。

一、业主委员会的诉讼地位
（一）业主委员会的概述
2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》规定，业主委员会由同一个物业管理区域内的业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。这是第一次从行政法规的层面上明确了业主、业主大会和业主委员会的概念，确认了这些自改革开放以来出现的新生事物的法律地位。2007年3月16第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”这是首次以法律的形式确认业主委员会。但无论是《物权法》还是国务院的《物业管理条例》，都主要从业主或业主大会与业主委员会的关系上，即从内部关系上来规定业主委员会的性质。至于业主委员会对外交往中的性质和法律地位如何，均未作出规定。
近年来，业主委员会参与民事诉讼的案件不断出现，诉讼内容涉及方方面面。为了更直观的了解问题争议所在，特列示以下2个案例。
[1]（二）业主委员会参与民事诉讼典型案例
[案例一]被告甲房地产开发公司在开发A小区商品房时，通过当地报纸及售楼书
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声称“创国内一流的别墅花园，区内设购物超市、医院保健、900平方米幼儿园、物业管理楼、银行、酒店及3个标准网球场、1个游泳池、绿化面积达2.7万平方米，拥有4500平方米俱乐部等健身生活设施，是本市配套最齐全的别墅区，物业管理与俱乐部相结合，实行会员制管理，凡入住均可获俱乐部会员证等。”当大部分业主入住后，发现小区的实际情况与广告相差较大，广告上声称的配套设施大多没有提供。全体业主在依法成立业主委员会后，通过业主大会决议授权业主委员会向人民法院起诉，要求被告承担违约责任。被告则抗辩：原告主体不适格，因为本案是商品房买卖合同纠纷，而原告并非合同当事人。
[案例二]某小区在交付使用半年后，其中的1幢有60个住户的房屋出现不同程度的渗漏、裂缝等质量问题，于是委托小区业主委员会与房地产公司协商，未果；遂由业主委员会向人民法院提起诉讼。房地产公司辩称，业主委员会不具备诉讼主体资格，且并非商品房买卖合同的当事人，无权就合同权利提起诉讼[2][4]。
这两个是业主委员会参与民事诉讼较为典型的案例，集中体现了在司法实践中，对哪些属于与物业管理有关的事项，各地法院的认识并不尽相同。这是法律规定上的不明确导致在司法实践领域各地做法不一，甚至在同一个地方的不同法院、同一个法院在不同时期的做法也不一样。业主委员会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持。学理界及审判实践中，主要存在以下三种观点。
（三）学理界及审判实践中存在的三种观点
第一种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。理由是：根据我国《民事诉讼法》第三条规定，具备诉讼主体资格有三类主体，即自然人、法人以及其他组织。（1）业主委员会显然不是自然人。（2）业主委员会也不是法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人。（3）业主委员会也不属于“其他组织”。因为按照《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定分析，“其他组织”应当是合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，相当于其他国家法律中的“非法人组织”。业主委员会由业主大会选举产生，附属于业主大会，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，一旦败诉，无法承担赔偿等诉讼后果[3]。因此，业主委员会在诉讼法上也不具备诉讼主体资格，既不能作为原告提起诉讼，
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也不能作为被告应诉。当因小区公共利益而出现纠纷时，能成为诉讼主体的应当是物业住宅小区的全体业主，而不是业主委员会。因此，即便业主委员会具有诉讼当事人的能力，在这些案件中也属于主体不适格。
第二种观点认为。业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。理由是：（1）从制度设计的价值上看，设立业主委员会的根本意义，就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化及效率化，使作为个体的业主合法权益得到有效保障。业主委员会产生于业主大会或业主代表大会的选举，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表。业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在。随着业主维权意识的增强，会有越来越多的公共权益需要通过法律途径来追讨，应该给予其诉讼的权利。（2）从实体法规定看，业主委员会具有一定的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，实际上肯定了业主委员会具备签订合同所必需的民事主体资格，这是其可作为民事诉讼主体资格的基础。（3）从《民事诉讼法》的有关规定看，业主委员会符合民事诉讼主体中的“其他组织”的要求。业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产。（4）虽然业主委员会的行为要受业主大会的约束，对外从事民事活动所产生的权利义务也最终由全体业主承担法律后果，但是这并不妨碍其具有诉讼主体资格。因为民事主体和民事诉讼主体是两个不同的概念，没有独立的民事主体资格，不能独立承担民事责任，并不意味不能成为诉讼主体。如，公司的清算人、破产的管理人等诉讼担当人并非实体上的权利义务承受者但均可以自己的名义提起诉讼。
第三种观点认为。业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能力。业主委员会作为原告提起诉讼，也应当在法定的范围之内，即限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内。因为《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动“。因此，业主委员会虽具有一般的诉讼
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主体资格，但在以上案件中其诉讼主体不适格。因为已经超出其职责范围，而且违反了合同相对性原则。此外，案例四的纠纷仅涉及部分业主而不是全体业主，应由部分业主自己提起诉讼。
（四）作者的观点
尽管《物权法》和《物业管理条例》都没有规定业主委员会具有诉讼主体地位，但建立在业主自愿基础上成立的业主委员会是一个高度自治的区域共同体，其是否合法关键要看产生的程序是否合法，只要选举、公示等程序合法，那么业主委员会就应该是合法的。因为其成立过程体现了业主的意愿和参与及监督的权利，其应具有相应的民事能力和诉讼能力。从实践看，法律规定了业主委员会有独立的职责，就应为其履行职责提供充分的司法救济，“无救济则无权利”。实际上，我们能从《物权法》的字里行间看出立法者的意图，《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。这一条款表明业主大会、业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益。第78条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《物业管理条例》第19条第2款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。这两项条款也承认了业主大会和业主