五合国际副总经理严涛：如何评价鉴别别墅的好坏

　严涛：大家下午好！今天我们这个主题跟别墅有关，所以我跟大家交流的就是关于怎么样来评价或者鉴赏一个别墅的话题。

因为别墅项目在中国真正的商品化开发可能是80年代末才开始，这20年来的时间里面，中国的别墅可能是有了产品，但是严格意义上产生一种别墅的居住文化可能还为时尚早。所以我们在很多情况下对已有的别墅或者说将要开发的别墅如何去理性的评价它可能是大家需要讨论的一个问题。以下我从这个角度出发，对我们目前国内的一些别墅的现状以及我们应该怎么样可能更为理性的来分析我们别墅的一些相关的评价标准以及它的审美标准做一些简单的交流。

　　第一部分先简单介绍一下我是从哪几个方面来看别墅的。主要有五个层面。说起来比较简单，规划、建筑风格、立面造型、户型平面和建筑文化。实际上我们国内的别墅项目往往在这五个方面不是说发展得很成熟，可能有些做得好的项目也许是从国外照搬过来的，真正我们国内自己创作的这种项目往往在很多方面可能经过市场或者居住者、使用者的体验以后发现有很多缺陷。这就是我们目前别墅的缺陷问题可能存在很多，但是它是怎么样产生的，我们有必要讨论一下。

　　大家可以看这个图片，华西村大家都知道，是中国的第一村，中国最富的村，好象是80年代末期有一个新闻很轰动，好象是他们180多位村民一起购买捷达，也代表了长三角、珠三角我们中国城镇最富裕的状况和水平。但是你看看他们有了钱以后，他们的居住理想所表现出来的现实状况就是这样一个图景，首先下面是他整个村庄的一个鸟瞰图，上面是他的别墅的近景，从近景看得出来跟我们目前市场上开发出来的别墅可能大同小异，大面上还说得过去。但是它整体这种氛围和感觉无论如何跟我们想象中的别墅或者是别墅社区是有很大的差距。这里面可能有几个深层次的问题，第一是有了钱以后造别墅，设备他对别墅有没有真正的认识什么是好的别墅，再一个对别墅的审美应该采取一个什么样的方式，因为别墅不仅是一个简单的住宅，这个住宅哪些地方应该表现出我们的审美倾向，或者我们应该以什么样的审美标准来指导我们的设计和建设。这样的一个别墅区可能在北美地区，特别是美国、加拿大在上个世纪二战以后大规模建的也很多，我们起的名字叫棋盘格式的别墅规划，也是很整齐，但是他那种整齐跟我们国内还略有不同。这个别墅区一方面可能从宏观角度来讲我觉得是一个失败的社区场景，如果说我们中国以后富裕起来的农民都是这样一种居住状况的话，那整个城市，整个景观是很糟糕的。这不可能成为一个典型，华西村他创造财富的能力能成为典型，但是他建造这种居住环境的实践可以说是很失败的一个实践。中间有一座塔，他号称有7级17层98米，为什么要建这个塔，如果没有这个塔，你到了华西村方位感都没有，也许这个塔成了他唯一的标志性。但是我们真正好的别墅区需要这样一个很不和谐的形式来体现它的标志性吗？我们能不能通过有效的规划，在规划阶段解决我们的标志性，从外部空间环境上来塑造我们的地域特色。

　　目前在杭州、广州、深圳附近，我们沿着高速公路两边往往都是大片大片的简单重复。这里边体现的并不是说好象中国比以前古代的时候好象审美水平还降低了，明清时代我们看很多江南水乡（查看地图）、小镇无论是规划建筑跟环境的关系都是相当宜人的，我们现在保留下来的旅游区有这么多人去参观，也是因为它很有特色和魅力，那么现在反而就缺失了。首先要研究这个问题，可能我们要把别墅简单的加以分类。从大面积上至少可以分这么两类，第一类作为普通独立住宅的别墅，第二类是作为个性化居住的别墅。我们刚才那些华西村的住宅我们可以称为普通的独立住宅，如果称为别墅的话可能比较勉强，因为它只是解决了一个公平化的室内可能舒适度还比较高的一个居住理想。但是他在别墅的外延方面，庭院、社区环境、建筑文化等等方面完全没有达到他所追求的目标。

　　作为普通独立住宅别墅他有什么特点呢？首先它是一种比较紧凑的、集约化的。在北美地区大量出现的别墅，为什么它能进行工业化、标准化这样的生产，就因为它的好多户型、面积、规模还有它的户型格局基本上是经过几十年时间的积淀，比如我们现在要做三居室的房子基本上都会形成很固定的几种套路，这就是一种沉淀。在这样一种核心平面基础上，那么它会根据立面的要求会做出不同的形象来，这就是北美地区最典型的提供给中产阶级居住的这种独立住宅。这里面在国内可能借鉴得最多的北美风格甚至西班牙风格，那么它的模式或者它的原形基本上都是在北美地区大规模生产的标准化的独立住宅作为原形，并不是北美地区真正有钱人他们的别墅。

　　所以我们国内的别墅和国外的住宅有一个错位，可能我们把国外中产阶级的住宅拿过来在国内稍加改变就变成中国人的别墅，中国可能经济发展水平要低一些，但实际上中国的有钱人他的追求肯定不止这么低。所以我们真正要重点研究的还是应该是第二类，就是说作为个性化居住场所的别墅。中国买别墅的人肯定不是中产阶级，所以我们希望中国的中产阶级能够有别墅这样一种居住环境，但是从目前国内的政策导向还有土地供应和城市规划的特点来看，我觉得几乎是不可能的一个事实。所以哪怕是在20年、30年以后，别墅仍然是中国的金字塔的上层人士他的一个消费的产品。

　　中产阶级可能还是选择的是集合住宅或者是普通公寓。正因为如此既然是给少部分人做的产品，那么你的个性化怎么样体现，你的评价标准那就不可能简单的以满足我们基本需求的住宅来作为标准。所以说今天我重点想探讨的就是第二类的，就是有一定个性化特色的，当然个性化特色可以根据它的大小以及别墅的不同类型有一些分别。比如说它是属于真正居家用的，还是属于私人会所性质，还是度假性质的，还是商务性质的都有不同的要求。但是不管什么样的要求这些别墅都有一些共同点，首先可能是有山有水有比较好的自然环境，其次建筑造型或者建筑风格的选择上不一定非得选择一些我们目前市场上特别流行的，或者说我们一下就看得出来这是西班牙那是地中海这样的一些套路化的风格。实际上在这样的别墅的设计中或者开发中在国外有很多的例子，它的风格不是我们常见的所谓的主流的风格，你也许可以称它为新古典，或者新乡村主义，但是至少在学术上没有一个很严格的名词可以称呼他。当然把它转化成商品别墅以后，我们营销公司可以定义一个很有诱惑力的名字。

　　那么五个层面首先是规划布局，华西村就是一个规划布局及其失败的例子，规划布局解决的是空间营造的层面，营造的是一个社区整体的空间环境，包括我们建筑的组团、规模、栋与栋之间的关系，是组团式的还是岛式的，还是行列式的还是线性的发展，还是所谓环状的发展，都会有不同的空间效果，而且它也是形成邻里空间，社区景观的一个基础。而建筑风格实际上我们只是解决了一个概念的认知的一个层面，任何一个建筑风格他和他的项目或者这个建筑所处的这种文化背景、地域背景是有关系的，但实际上我们商品开发的情况下，这个文化背景和地域背景可以是割裂的，我们在中国可以造一个地中海风情的别墅区，美国也是所谓的德国的、北欧的，各地的欧洲移民到了美国以后，把原来属于欧洲当地民居的形式加以商业化的改造。注意这是一个商业化的改造，我们现在所有市场的别墅产品都是把原来的民居进行商业化改造的产物，真正我们去地中海去看的时候，我们看不到有如此符号的东西。主要就是来源于美国，因为美国就是以低密度建筑为主体建筑形式的一个国家，欧洲是达不到这样的要求的，欧洲很多就像德国、英国这样人口密度比较高，真正的独立别墅的比例占得比较小。

　　既然我们只是解决一个概念的认知，所以文化背景和地域背景，一方面我们可以去探究它原始出处的深层原因，但是我们也可以根据我们的需求，我们商业上的需求重新的再造。这是从营销层面上的再造。

　　第三是立面造型。它解决的是形象塑造层面的问题，这个部分真正是反映了我们审美的倾向。为什么早期只要有坡屋顶的，有石材的房子我们就可以称为别墅，而其他只要是平屋顶我们的我们就不称它为别墅。这是一个简单的推理，而没有真正的从审美角度去理解，别墅的造型可以由很多种，而且很多我们平常所忽略的做法往往能够产生别墅在造型设计上的很多魅力所在。

　　再一个就是立面造型上有很多符号，那么它往往就是一个所谓的风土人情的外在表达，提炼得好你是成功的，提炼得不伦不类那你就是失败的。所以最近在国内出现的很多这种延用国外图纸，甚至国外的工艺、材料的这样一些别墅区还获得了比较好的市场效果，像北京的纳帕溪谷。

　　第四个就是户型平面，这是从80年代末期商品化开发别墅以来变化最大的一块。以前我们的平面可能是接受不了国外的一些原版移植的，简单的例子，他的厨房是开敞式的，不一定要采光、通风，他的客厅可能不大，甚至连电视都不放。近两年来随着国内生活方式的一些逐渐的转变，很多这种西化的方式慢慢渗透到这些业主生活状态中，所以也开始慢慢的接受这种纯粹的西式的户型平面。所以说居住的习惯不是说一成不变的。以前我们没有住过西式小洋楼的时候，你可能认为那是不方便的，但是经过五年、十年的体验，总有一批人他会在使用的过程中改变他的想法，所以最近有好多这种别墅也在推，既然你是用西班牙风格，那么你的庭院也应该跟西班牙呼应，你的户型也应该跟西班牙呼应。

　　最后一部分就是居住文化。中国人在买别墅和看别墅的方面跟国外人存在很大的差别，同样都是500平米的别墅为例，在北美地区他就是一个普通住宅，他就是一个主流产品，市场上很多，他是中产阶级的。而在国内，首先它肯定是一种小众产品，我们任何一种独立别墅在国内肯定要称之为豪宅，再一个如果买了别墅以后，很多人实际上在使用率上没法跟国外相比，即便是北京和上海一些所谓的成熟的别墅区，甚至在一个别墅区可以集中20个以上的项目，在这样的一种中央别墅区它真正的常年入住率能达到50%就不错了，所以它的这种居住的暂时性的不方便性体现得相当明显。所以很多人买了别墅以后，他可能初衷是想改善他的居住质量，但是实际上可能达不到，交通、配套、市政其他的一些软性的环境达不到他真正提升他居住品质的目的。所以这个时候别墅就体现在精神内涵上，比如它可能是一种财富的象征，它可以成为世代传承的家产等等。

　　关于别墅，从规划角度来讲，国外很多年前就有一套很严谨的关于别墅的规划、布局、建筑体量控制的一些规范和要求，国内没有这样的东西，但是国内的很多别墅项目在实际的操作过程中可能是参考了我们某些开发商或者某些设计师他可能参观局部项目得出来的第一手的感性的经验，实际上从严格意义上讲，包括很具体的间距控制、私密性保护等等都有相当完善的设计资料可以参考。

　　但是国内真正按照这些体系来做的别墅项目少之又少，一个明显的现象就是国内的别墅在间距控制和私密性保护上往往做得不到位。可以理解为我们国内对容积率要求比较高。做一个好的产品我把容积率问题解决进去，那本身就是一个矛盾的问题。不同的规划、组团式的、行列式的，实际上它依据的法规和原则都是很具体的，而且这些经验都是很宝贵的经验。在国外基本上是按照这种模式来操作。不是说我们现在没有规划原则，好象我们必须自己造，像华西村那样我不知道怎么规划，我就随便造，这是一个太简单太粗放的操作模式。

　　关于建筑风格这一块，刚才讲了国内市场上出现的主流风格可能都是北美风格、地中海风格，但实际上别墅的风格是太多了，从古典的，到新古典的，到乡村的，到现代的，如果我们细分的话几十种都不止。即便上在学术上分都很多，再加上商业上的定义以后可能5、60种都不止。但是他的风格对我们项目的影响到底有多大。好多风格我们没有听说过我们把它淘汰掉了，出现在我们脑海里面开发别墅项目可能只会跳出那2、3种风格来，必然会导致同质化的竞争，因为他做地中海成功了，所以我就认为这个风格是好的，实际上在国外还看风格很杂，而且每一种风格如果做得到位的话他都能成功。这一页主要是一些意大利式的很繁复的柱式装饰，以及中式的庭院、天井。这一页主要是新古典，所谓的新古典可能是从概念阐释上讲，用了很多现代的手法，他的审美标准跟古典是一样的，只不过它表现得造型更加自由，甚至有一些更自然，更浪漫的一些做法。还有庄园式的以及城堡式的。在国内特别是从我们接触的情况来看，国内两年前开始有一大批这样的所谓庄园式的或者城堡式的豪宅出现。

　　他的业主不是我们普通的现在市场上所谓的这种非固定的，未知的业主，好多都是直接移民去的，要么是上市公司的老板、股东以及某一个私人业主的委托。这种项目很多，他规模不大，项目大的可能10栋8栋，小的可能5、6栋，甚至可能1栋，它的规模不大，但是它的占地是非常大的。

　　还有一种是乡村式的，像地中海、美式的比较简朴的建筑风格，这种在国内也比较多，地中海风格是北美别墅比较泛的概念中的一个分支而已。还有一些没有这种古典符号的东西，可能就是一些更纯朴更自然的现代的乡村风格，用比较纯朴的材料，木材、轻钢结构做的一些建筑，那么它就更加自由。甚至还有包括更现代的，甚至前卫、时尚的，甚至带一些高科技特点的，都可以。这些各种各样的别墅在市场上的出现在国外是一个很普遍的现象，国内像万科以前做过一些比较现代的别墅，其他好多企业还是做得比较传统的，包括我们保利基本上走的是北美比较传统的、保守的路线。

　　再一个是户型平面的问题，我们刚才看了一些可以大规模复制的，批量生产的，它的套路是很明显的。在北美的别墅里面，他这种平面的布局方式不一定是四平八稳的，他的空间关系也是相当灵活的。甚至造型比较活泼的，弧线型的。再一个就是空间。我们评价一个别墅空间的时候，假设我们只是在300平方米的独立住宅里评价的话，你可以看到跟我们复式的住宅平面布局没有什么区别，实际上现在很多真正别墅区的规划设计里面，在这种不是特别大的面积里面也会追求很多空间的变化和空间的特色营造，这就是一个典型的例子。这种房间的采光模式以及它私密性房间和公共房间之间的关系。建筑外部的造型，坡屋顶，他可以是很现代的做法，包括细部，建筑材料，好多建筑细部里面他好多都已经达到装修的程度，这才是一个完整的别墅。而国内很多别墅的露台、阳台往往是留给购房者自身安排的空间，这样后期从使用功能角度和立面的维护角度都会造成一个隐患，真正的别墅应该是完整的，从室外到室内应该统一考虑。这就是我们以前在普通别墅里面见不到的空间，它是一种更现代的空间。它会跟景观结合得比较好，同时可能从大的造型上看也比较简洁，还有一些细部的做法，我们以前传统的别墅里面我们的卫生间、游泳池可能各有各的位置，实际上现在很多个性化别墅里面可以把卫浴空间跟休闲空间结合起来，从室内做到半室外，甚至纯室外，游泳池可以放到二层甚至是三层。我们一个项目里面出现这样的一些特色以后，我们如果说没有足够的接受能力或者说评价标准就会认为它是很失败的，不符合我们的生活习惯，但是现在对别墅的追求的这种精英人群，那么他的生活习惯难道就仅仅是停留在十年前吗？生活习惯也是可以改变的，只不过你没有出现能够打动他的产品而已。

　　那么我们如何客观理性的评价别墅。这里面我们做了一个标准，任何住宅设计有一个住宅设计规范，但是并不是针对别墅的。比如说厨房大约4平米，卫生间大约3平米，那别墅也能这样考虑吗？所以这样一套标准实际上是对豪宅别墅的一个理性的评判，从各个方面，功能、装修、私密性等十个方面对豪宅做一个标准性的一个限定。这个标准一方面是我们评价别墅的基础，同时也是我们开发打造一个别墅的基础。

　　下面有五个例子可以简单看一下。我选了五个不同方向的。有改良的西班牙风格的别墅，有新古典主义的度假别墅，有比较厚重的城堡式的豪宅，也有现代的合院式的别墅，还有比较前卫的带有高科技的别墅，大家可以看一下。这种别墅是比较传统，在美国的很多地区都可以见到，有典型的西班牙式的坡屋顶，体量比较集中，前院后院分得比较明确，平面基本上是强调一层是主要，包括主卧、书房全放在一层，二层是次要空间。国内很多别墅喜欢把主卧放在二层甚至三层，在国外是绝对见不到的。这是生活习惯的差异化。这种别墅在国内你要模仿、借鉴是比较容易的，因为它的设计、功能布局、细部构造都有标准化可寻，而且你参考的例子很多，所以很容易达到类似的效果。第二种是新古典主义，就是说是古典的东西，但是你看不到柱式，这是一个海滨的度假豪宅，它室内外环境结合得比较好，有的材料是涂料为主，不是特别高档，而且也没有很繁复的装饰，强调一种大气的感觉，还有就是内部的配置标准，很详细，从公共空间到私秘空间，从客厅到餐厅，到卧室，从卫生间可以看出来无论是从景观角度来讲，它完全是当成主卧的感觉来做的，它不是一个次要空间或者是附属空间，它的面积不比主卧室小，它的方向也不比主卧室差。露台很大。还有它的健身区域和它的厨房。这张是整个休闲区，包括它的运动区，台球、酒吧以及其他休闲聚会的场所。第三个是一个古典式城堡，一共有三栋楼，每栋楼都是3千平米以上，这个古典式的城堡分别取材于意大利、英国、法国，现在的城堡跟以前城堡不完全一样，可能从造型外部可以追求一致，但是内部功能完全不一样。我们去厦门的鼓浪屿参观，鼓浪屿上的别墅80%以上没有卫生间的都是用马桶，有些东西不是说它是古典的它就没有改变的余地了，功能完全可以重新改造，这三个城堡也是，外在是很古典，很传统的，但是它内在完全是按照私人会所级别，甚至小酒店级别设计，无论从功能的舒适度以及技术的先进度完全是按照当代技术水平来进行量身订做的。包括平面，跟传统的古典式的城堡是不一样的，他们那种城堡由于受结构形式的限制，空间特别小，柱子特别多，很难产生这种很灵活的空间，但是我们新做的可以克服这些问题，包括我们可以把游泳池结合进去。

　　第四个例子是一个很现代的中式合院式别墅，这个别墅在一个历史风貌保护区内，有一部分是需要保护的文物，但是功能可以改造，所以从平面开始新与旧之间的一个结合，吸收旧的部分做展示厅，新建的部分作为游泳池、居住区，同时在原有的四合院区域内增加了足够数量的车位。这是一些局部的视角。左边是旧的四合院，右边是新建部分，两者之间的关系，用的材料也是时代感比较强的材料，但是在色彩、体量上跟老的保护的建筑是呼应的。以及这种小的景观庭院也处理得现代感比较强，增加了一些时尚的特点，这是站在游泳池里面看对面的餐饮部分，这是中间保留了古树的庭院。

　　第五个是一个所谓的前卫的高科技别墅。我们公司有一个德籍设计师，他在法兰克福盖了第一个所谓的零能耗的住宅，这个项目就是他的项目，他的这种出发点是利用科技手段来达到舒适度，跟我们传统的别墅利用景观是两条路子，这是一个发展方向中的分支，这个方向肯定会有项目出现。平面构图很灵活，那么结构形式应用现代的结构手段完全达到，包括客厅、餐厅有很多利用高科技的温度控制、湿度控制的手段来达到大空间的节能要求。这是室内的一些构图，这是室内的一些跟我们常见的居住模式不太一样的地方，我们也正在给新世界地产做一个未来家居展示中心，他也是把目前我们在客厅、卧室、厨房、餐厅以及书房所有的功能放到20年以后，或者10年以后应该以怎么样的方式来体现，这其中只是一部分。

　　上面就是我通过几个具体的实例展示以下我们区别于普通商业别墅的一些方向以及它的特点。最后有两点就是强调一下国内别墅的局限性，第一个是城市规划特点，由于中国的城市都是集约性的城市，高密度城市，很难有从城市特点上提供给别墅的一个生长空间，第二加上我们最近两年的公共政策，包括别墅限批政策的出台，所以以后真正能盖成所谓的北美地区那样可供中层阶级居住的别墅几乎是不可能出现的，如果说政策没有改变的情况下，我们的城市规划没有改变的情况下，是不可能出现的，能出现的就是刚才我所说的这种给少量人定制的产品。谢谢大家。(编辑：王姗)

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沁园春·雪

北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。

望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。

山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。

须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。

江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。

惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。

一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。

俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克

出师表

两汉：诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。