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时间：2023-11-20 20:11:57 下载该word文档

武汉市预告登记的流程现状分析
摘要：近日，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合出台意见，明确提出我国将加紧全面实施预告登记制度。本文浅析了目前武汉市预告登记的流程，并对现行的制度存在的问题提出了相应的反思。
关键词：武汉;预告登记;流程
2007年通过的《物权法》让“预告登记”这一制度正式走上了历史舞台。2020年通过的《民法典》对此予以一字不变的重申。2018年，新组建的中华人民共和国自然资源部，开始对不动产登记档案实施集中管理。不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存价值的各种形式各种载体的原始性凭证和材料。不动产登记档案客观、全面、真实记录了工作过程中的各种活动，对于不动产各项工作的开展具有重要的参考价值和指导意义。2019年初，按照国家相关要求，武汉市国土资源和规划局正式摘牌，组建市自然资源和规划局，将市国土资源和规划局的职责，市发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，市农业委员会的农村土地承包经营权确权登记职责，市水务局的水资源调查和确权登记管理职责，市园林和林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责整合，作为市政府工作部门。不再保留市国土资源和规划局（市房屋和土地征收管理办公室）。2020年刚通过的《民法典》也对此予以延续和重申。作为重要的法定登记类型之一，预告登记在保障产权人权益方面意义重大。
根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据国务院《不动产登记暂行条例》之规定，预告登记是不动产登记八种法定登记类型之一。预告登记是以债权请求权为对象，当事人因商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的或法律、行政法规规定的其他情形的可以按照约定申请不动产预告登记。
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一、预告登记制度的流程
在市场经济发展下，在“放管服”这一不动产登记改革目标的指导下，武汉市不动产登记机构积极响应，结合武汉市自身发展的特点和现实状况，市场运行状态提出很多新型的登记方式，以提升登记工作的目的为主要目标，制定了武汉市预告登记的流程：
武汉市划分为十个登记区，分别为：①中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山、东湖生态旅游风景区）、②东西湖、③汉南、④蔡甸、⑤江夏、⑥黄陂、⑦新洲、⑧武汉东湖新技术开发区、⑨武汉经济技术开发区、⑩武汉化学工业区。中心城区在市、区政务服务中心设置不动产登记窗口，依照管理权限，受理管理范围内的不动产登记工作。其他九个区在不动产所在地的不动产登记机构在政务服务中心设置登记窗口，受理其管理范围内的不动产登记。跨登记区域的不动产登记，由武汉市不动产登记局指定不动产登记部门办理。目前武汉预告登记的主要针对的是预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。
1.预购商品房预告登记
申请→受理→审核→登簿→出具登记结果。在申请环节中需携带①不动产登记申请书；②申请人身份证明；③当事人关于预告登记的约定（合同中有预告登记约定的除外）；④房管部门已备案的商品房预售合同；⑤预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。审核主要包括：①申请预购商品房预告登记的，其预售合同是否已经备案；②申请人与申请材料记载的主体是否一致；③申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致；④预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突；⑤不动产被查封的，不予办理。自受理之日起7个工作日办结，颁发《不动产登记证明》。
申请预告登记的商品房已经办理抵押权的，当事人可以一并申请预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记，不动产登记机构应当将各登记事项分别登簿。申请预告登记的商品房已经办理在建工程抵押权登记的，当事人应当一并申[2]
请在建工程抵押注销登记，并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明。不动产登记机构应先办理在建工程抵押注销登记，再办理预告登记。
2.预购商品房抵押预告登记
申请→受理→审核→登簿→出具登记结果。在申请环节中需携带①不动产登记申请书；②申请人身份证明；③商品房预告登记的不动产登记证明（一并申请预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记的除外）；④不动产抵押合同、主债权合同；⑤其他必要材料。审核主要包括：①申请预购商品房抵押预告登记的，是否已经办理预购商品房预告登记；②申请人与申请材料记载的主体是否一致；③申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致；④抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；⑤预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突；⑥不动产被查封的，不予办理；⑦是否属于不予登记的情形；⑧其他审查事项。自受理之日起7个工作日办结，颁发《不动产登记证明》。
二、预告登记流程的现状
预告登记的前提是依申请而登记的一项登记制度。申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。当预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。值得注意的是根据《中华人民共和国民法典》第221条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。”
1.现行流程亟待补充完善
理论上，不动产预告登记有一下四种情况：①商品房等不动产预售的；②以预购商品房设定抵押权的；③不动产买卖、抵押的；④法律、行政法规规定的其他情形。与现房交易相比，期房交易中预告登记保全之债权意欲实现物权的客体尚不存在。实际操作中，预告登记制度的广泛运用于商品房预售和按揭等商业模式中，因此后两种情况的预告登记目前武汉并不多见。尤其是存量房相关的经济活动中预告登记办理情况并不多见，这就造成在流程设计中并没针对性的提出适应存量房的预告登记办理流程。
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2.预告登记的与网签制度亟待融合
网签是指在开发商已经取得了商品房预售许可证，且购房者也满足购房资格，完成选房，与开发商签订商品房买卖合同之后，在房管局完成合同备案手续后，即为网签完成。为购房者提供了锁定该房屋不能“一房两卖”的保障。而预告登记则是在网签后，不动产权证未及办理条件，此时商品房的产权未登记或已经过首次登记在开发商名下的情况下。为了保障购房者的财产安全，购房者可以进行预告登记，夯实开发商和购房者的买卖关系。也是起到杜绝“一房两卖”的作用。既然网签和预告登记均为保障购房人权益的法定手段。两个流程所起到的作用却有重叠之处，那么他们的融合意义重大。
结束语
在“互联网+”的背景加持下，不断深化“放管服”改革，进一步优化武汉市不动产登记营商环境，方便金融企业和办事群众，简化不动产抵押登记办理程序。武汉市适时推进“互联网+不动产抵押登记”服务，逐步全面推行银行业金融机构不动产抵押权登记业务“零资料、无现场、全自助”的“全程网办”登记服务，不断简化登记流程，更好地适应新变化和新需求。
参考文献：
[1]文璀灿.新时代不动产登记档案规范化管理探析[J].兰台内外,2021(12:10–11.
[2]陈莉.“互联网+不动产抵押登记”风险防控探讨[J].现代商贸工业,2021,42(27:125–126.
[3]徐银波,孟涛.预告登记效力规则的反思与完善[J].安徽大学学报(哲学社会科学版,2021,45(03:89–96.
作者简介：郭慧玉（1988.2—），女，武汉不动产登记中心，科员，主要从事预购商品房预登记及预抵押方面的工作与研究。

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