工程经济学课程设计

1．人员分工情况（按姓氏排名）

2．课程设计报告

（一） 课程设计的目的和意义

（1）将《工程经济学》课程的内容融会贯通，将理论用于实际。

工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。要将《工程经济》课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。加深对该课程基础知识和基本理论的理解和掌握，培养综合运用所学知识的能力，在理论分析、设计、计算、查阅资料以及计算机应用能力等方面得到初步训练。能进行一般建设项目的方案设计和财务评价。

（2）提高动手能力，创新能力。

课程设计的题目，根据给定资料，设计方案。通过课程设计可以培养和锻炼实践能力与创新能力。

（二） 设计内容和任务要求

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的方案设计与评价。根据给定的资料数据每组设计一种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，做出方案的财务评价。

（1）方案应包括以下内容：

1)至少设计2种开发方案进行比选；

2)各种方案应包括以下内容：

a.投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；

b.资金筹措计划；

c.项目经济效益评价

①盈利能力分析：在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。附表必须含有：全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表等内容。

②偿债能力分析。至少要有：利息备付率、偿债备付率、借款偿还期。附表必须有：贷款还本付息估算表。

其中：

息税前利润 = 税前利润 + 当期应付利息 ，利息备付率大于2时，项目才有偿债能力。

偿债备付率大于1时，项目才有偿债能力。

可用于还本付息资金 = 税后利润+折旧费+摊销费+ 财务费

d. 不确定性分析（包括盈亏平衡分析，单因素敏感性分析）；

e. 综合评价（结论）。

（三） 设计资料及相应数据

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的财务评价。

(1）建筑物地点：某大中城市，可参照秦皇岛。

(2）房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼等，规模可以是：多层、小高层或高层；

(3）建设用地30000m2；

(4）投资估算相关数据：

a.前期费用：

土地费用：商业用途800万元/亩；住宅用途300万元/亩

城市基础设施配套费：80元/ m2×建筑面积

消防设施配套费：5元/ m2×建筑面积

生活垃圾服务费：12元/ m2×建筑面积

勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%

规划管理费：1.8元/ m2×建筑面积

b.建设期间费用

建筑安装费用：多层按800元/平方米考虑，高层和小高层按1200元/平方米考虑；

设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。

供水电工程：自行考虑。

c.管理费和预备费：自行考虑。

d.其他费用：自行考虑。

(5）建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；

(6）若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；

(7）写字楼出租按每年70%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；

(8）建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按6%计算），银行贷款在年中支付；

(9）要求自有资金率在35%以上；

(10）建筑容积率要求（最大值）：多层2：1，高层和小高层5：1。

建筑容积率：（简称容积率），系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）。

(11）行业基准收益率按12%统一考虑；

(12）计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；

(13）数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。

（四） 方案设计

方案A

1 工程概况

建多层住宅楼6+1，容积率为2：1，建设用地30000m2，建筑面积60000m2。建设期2年，销售期3年。贷款年中支付，销售价格为10000元/m2，该楼盘地理位置好，3年内全部卖完，建设期每年投资分别为60%，40%，销售量各年依次为50%，30%，20%。

2 投资概算

2.1 建设投资基本数据估算（具体见表1）

土地费用

城市基础建设设施配套费

生活垃圾服务费

消防设施配套费

勘察设计

规划管理费

白蚁防治费

可行性研究费

建筑安装费用

设备购买费

供水电费

设备安装费

室外工程费

不可预见费

管理费用

开发期税费

涨价预备费

基本预备费

建设期利息

60000*45=13500（万元）

60000*80=480（万元）

60000*12=72（万元）

60000*5=30（万元）

4800*2%=96（万元）

60000*1.8=10.8（万元）

60000*1.3=7.8（万元）

4800*0.5%=24（万元）

60000*800=4800（万元）

4800*5%=240（万元）

4800*2%=96（万元）

4800*5%=240（万元）

60000*100=600 （万元）

20196.6*5%=1009.83（万元）

21206.43*5%=1060.32（万元）

22266.7515*5%=1113.34（万元）

60000 943.2196（万元）

22266.7515*5%=1113.34（万元）

1140.36（万元）

2.2 建设期利息估算（具体见表2）

预估项目贷款17000万，年利率6%采用年中支付，贷款分两年投入，分别投入60%和40%。计算的贷款两年应付利息累积为1140.36万元。

2.3 建设期投资估算（具体见表3）

工程总造价为25516.685万元，自有资金为10516.685万元，占总资金的41.2%。

3 资金筹措计划

3.1 总投资使用计划与资金筹措（具体见表4）

自有资金10516.685万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款投入比例同自有资金。

3.2 长期借款还款计划表（具体见表5）

3.3 各项资金估算（具体见表6）

（1）财务费用：销售期每年应付贷款利息

（2）工资及福利费估算 ：宣传及销售人员30人，年薪4万，管理人员10人，平均年薪8万，每年工资及福利200万

（3）营业费估算 经预测每年营业费150万，用于宣传、推销广告等

（4）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费

（5）无形资产摊销13500/3=4500万元

4 项目经济效益评价

4.1 盈利能力分析

4.1.1 基本数据估算

（1）销售收入的估算：房价平均每平方米10000元，在三年营业期内，第一年售出50%，收入30000万元；第二年售出30%，收入18000万元；第三年售出20%，收入12000万元。

（2）增值税的估算：增值税税率为17%

（3）营业税及附加估算：城镇土地使用税税率为名平米4元；城市维护税按增值税的7%计算；教育费及附加按增值税3%计算。（具体见表7）

4.1.2

（1）项目资本金现金流量表（具体见表8）

利润与利润分配表（具体见表9）

项目投资现金流量表（具体见表10）

（2）分析指标

静态投资回收期TP=2.87年

项目投资方案内部收益率IRR=29.897%

项目投资方案净现值（税前）NPV=14788.676（万元）

项目投资方案净现值（税后）NPV=8855.827（万元）

4.2 偿债能力分析

4.2.1 贷款还本付息估算表（见表11）

4.2.2 利息备付率=息税前的利润/当期应付利息>2(具体见表11），因此该项目有偿债能力。

4.2.3 偿债备付率=可用还本付息的资金/当期应该还本付息的金额>1（具体见表11），因此该项目有偿债能力。

4.2.4 借款偿还期=（贷款偿还后开始出现盈余年份—开始贷款年份）+当年偿还贷款额/当年可用于还款的资金额=3.359<规定贷款期限=5，因此该项目具有还贷能力。

5 不确定性分析

5.1 盈亏平衡分析（具体见表12）

当单价（P）为1万元/m2，单位税金（t）为4元/m2时，需售出21842.874平方米则达到盈亏平衡点，即项目盈亏平衡。

5.2 单因素敏感性分析（具体见表13）

由分析得出：单价的变动对内部收益率影响变化大，即单价为该项目的敏感性因素。并计算得出单价的临界值为：0.634万元/m2。

6 综合评价

项目总投资为：25516.685万元，计算期5年，静态投资回收期2.87年，销售量盈亏平衡分析为21842.874m2，内部收益率IRR=29.897%>12%，项目净现值NPV=14788.676>0。

上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。评估结果表明，该方案静态投资回收期小于项目运营期，则该项目是可行的。

方案B

1 工程概况

建多层商业写字楼高30层，容积率为5：1，土地使用费为800万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，根据秦皇岛房地产公司调查租金为210元/月，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期30年，30年后残值为40%，且银行贷款20年内还清。

2 投资估价

2.1 建设投资估算

（1）基本数据（见附表15）

（2）可行性研究费：根据国家计委于1999年发布的标准以及工程总造价设定可行性研究费用为123.40万元；，设备安装费用取建筑安装费的0.5%，供水电费为20元每㎡。基本预备费为工程建设费和工程建设其他费的3%，故为1751.14万元，涨价预备费为工程建设费用以及工程建设其他费的5%，得到2918.57万。

(3)建设投资估算表（万元）（见附表16）

(4)建设投资估算表（万元）形成资产表（见附表17）

2.2 建设期利息估算

（1）预估项目贷款36000万，年利率6%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年14400万，第二年10800万，第三年10800万。

（2）建设期利息估算（万元）（见附表18）

2.3 流动资金估算

该项目经过市场调查调研与预测，考虑实际风险，计算期取30年。

采用详细估算法计算流动资金需求量，根据以往同类型企业经验，预测房子每年租出70% 。

固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法，残值回收为（10509.84+333.11）*40%=4337.18（万元）

财务费用：长期贷款39580.68/20=1979.03万元；

（1）工资及福利费估算，写字楼管理人员60年薪10万，写字楼保洁及看守人员140人年薪2万，,合计为880万每年

（2）营业费估算 经预测每年营业费150万，用于宣传、推销广告等；

（3）修理费估算50万每年；

（4）无形资产摊销36000/30=1200万元；

（5）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费、修理费；

2.4 销售金及附加估算

销售税金及附加包括：营业税、城市建设维护税、教育费及附加；营业税：租金*3%，城市建设维护税：租金*3%*7%；教育费及附加：租金*3%*3%。

3 资金筹措计划

项目总投资使用计划与资金筹措（见附表19）

4 项目经济效益评价

4.1 盈利能力分析

总投资现金流量表（见附表20）

资本金现金流量表（见附表21）

静态投资回收期：Tp=7.21年

内部收益率：14.01%

税前净现值：NPV= 118708.44万元

税后净现值：NPV= 81887.85万元>0,方案可行

4.2 偿债能力分析

贷款还本付息估算表（见附表22）

利息备付率:(20291.55+1021.55）/1021.55=20.86>2

偿债备付率:(20291.55+617.96+1200+1979.03)/3139.2=7.67>1

借款偿还期:20年,A=3139.2

5 不确定性分析

5.1 盈亏平衡分析

Q*=20388/(210x12-210x12x5%-3139.20/12)=9.56万平方米

由上式得盈亏平衡点为：9.56，因此只有租出9.56万平方米时方可收回投资。

5.2 单因素敏感性分析（见附表23，24）

由分析得出：年销售收入对内部收益率影响变化大，即年销售收入为该项目的敏感性因素。并计算得出年销售收入的临界值为：10848.6万元。

6 综合评价

项目总投资：67230.96万元 （其中银行贷款36000万元，自有资金31230.95万元）。

计算期30年，年营业收入26460万元,内部收益率IRR=14.01%>12%，净现值NPV（税后）=81887.85万元>0，静态投资回收期7.21年，盈亏平衡点的销售量为9.56万平方米。

上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。评估结果表明，该方案静态投资回收期小于项目运营期，则该项目是可行的。

（五）方案比选

方案A NPV=14788.676，计算期为5年。

方案B NPV=118708.44，计算期为30年。

由于方案B的净现值大于方案A的净现值，故方案B优于方案A。

（六）附表

表1：建设投资基本数据（万元）

表2：建设投资估算表（万元）

表3：建设期利息估算（万元）

表4：总投资使用计划与资金筹措表（万元）

表5：长期借款还款计划表（万元）

表6：总成本费用表（万元）

表7：营业收入、营业税金及附加估算（万元）

表8：项目资本金现金流量表（万元）

表9：利润与利润分配表（万元）

表10：项目投资现金流量表（万元）

表11：贷款还本付息估算表（万元）

表12：盈亏平衡分析（万元）

表13：单因素敏感性分析表（万元）

表14：单因素敏感性分析图

表15 ：基本数据

（备注：设备及工器具购置包括1、电梯（33万元/部*6部=198万元）；2、 中央空调（60万元/层*30层=1800万元））

表16： 建设投资估算表

表17： 建设投资估算表（万元）形成资产表

表18：建设期利息估算表（万元）

表19：项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

表20： 现金流量表（全部资金） 单位：（万元）

表21：资本金现金流量表：

表22：借款还本付息计算表

表23：单因素敏感性分析表

表24：单因素敏感性分析图