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保障性安居工程建设管理中存在的主要 问题
桂林市象山房产管理处广西桂林541002
摘要：保障性安居工程作为国家核心民生工程，本文梳理此类项目建设、资金应用及管理中存在问题，深究其成因，为后续制定针对性解决措施提供保证，进一步促进其在民生保障、市场调节等方面凸显自身价值。
关键词：保障性安居工程；建设管理；问题；对策
作为社会保障体系核心构成，住房保障始终被国家及政府高度重视，“十四五”规划明确提出，要求大力发展保障性租赁住房，加快多主体供给、多路径保障制度。保障性安居工程将在促进新型城镇化建设、经济高速发展中发挥更加重要的作用。
1.
保障性安居工程建设管理中存在的主要问题
伴随全国范围内保障性安居工程建设深入，地方政府不断给予高度重视，并加大投资力度，获取可观的成绩，但立足实际状况分析，仍存在以下几个方面的问题：
1.
保障体系不够完整。由于不同类型保障性住房的分配制度不尽相同，住房保障顶层设计缺位，致使保障性住房建设资源整合配置存在约束。现阶段保障性住房建设管理源于三大导向，即目标、问题及操作，在三种导向作用下，现行体制优势主要是体现在整体布局上，但是在解决后续管理面临的困难上，刚性政策约束保障力度不够，但整个保障体系的完整性、系统性不佳。
2.
保证需求不够明确。现阶段，各区域内建设部门制定保障性安居工程计划，主要将以下几方面内容作为基准参照：一是上级部门给予的任务目标；二是区、县级主动申报年度建设计划；三是各项目用地等状况。保障性安居工程年度计划参考过度以建设部门为切入点，未考量保障家庭实际需求，致使安居工程供给与实际所需存在偏差，从而造成部分保障性住房空置现象，浪费一定资源。
3.
规划管理缺乏保障。为确保保障性安居工程建设有序推进，各地方出台相关文件给予指导，但由于城市统筹规划发展速度较快，最终贯彻成效不佳。首先，保证目标主体动态变化，缺乏科学预测。经济高速发展背景下，保证对象规模持续性动态变更，且相关国家政策方针不断变更，难以对保障性住房进行中长期估测规划。其次，主城区用地愈发紧张，副城区配套设施缺乏完善。随着各大城市不断发展，主城区成为核心发展区域，可开发区域逐渐缩小，副城区开发建设速度滞后，匹配设施不足，难以满足保障性安居工程建设需求。
4.
项目资金来源单一。充足的资金是保障性安居工程建设管理最基础的保障，但目前各地区保障性住房工程建设资金来源为财政调拨及银行筹集建设启动资金，尤其针对房地产宏观调控和货币金融新政策背景下，保障性安居工程面临严重“融资难”问题。
1.
完善保障性安居工程建设管理的对策及建议
为全面贯彻党中央和国家方针政策，针对保障性安居工程建设管理存在问题，主要从以下几方面着手：
1.
完善住房保障体系
为促进保障性安居工程建设管理，需积极明确保障性住房实际内涵，展示城 市特征和个性，需有效保障性安居工程保障体系结构，形成一致性和协调政策体
系和执行机制。为实现保障性安居工程管理规范性和可持续性，应从立法层面对住房保障供应标准、资金来源、工作机构等予以界定，给予住房保障建设和管理部门相应执法权，成立单一独立执行机构，落实属地管理，联合多部门查处机制。
1.
加强保障需求
系统性保障性住房需求调查和估测，为建设单位制定住房保障规划提供参考，所以针对上述保障需求冲突矛盾，应积极变更原有以上级指标为建设被动局面，需加强保障性住房需求，科学编制住房保障年度需求，以及保障性安居工程年度供应计划。应以政府为主导，联合多部门组成研究机构，系统性进行住房需求情况调查，构建估测模型，依照各地区、分类型要求，构建住房保障需求调查分析数据库，为后续保障性住房建设类型、规模等提供参考。以此为基础，动态化修订住房保障规划，明确其工程各方面内容，并与土地供应做好协调处理。市建设部门应依照全年住房保障年度需求，合理编制保障性安居工程年度建设计划，并逐步落实至各项目中，并及时公开相关项目信息，接受社会监督。
1.
强化土地储备管理
针对保障性安居工程建设前期工作审核流程多，需耗损周期较长，尤其针对项目选址、征用等存在一定不确定性，应预先完成安居工程项目储备，并将其全面落实于实际地块。应严格依照相关法规回收储备土地，优先配备于保障性安居工程建设。国土资源应针对保障性安居工程项目实际状况，增设绿色审批通道，优化审批流程，提高工作效率。应理顺体制促进各区域一体化，统筹规划安排保障性住房规划、建设和管理，持续性推行商品住宅配建保障性住房政策，依托复合型居住区建设，促进保障性住房良好发展，驱动配套设施服务完善，保障城市区域内开发统一性。图一为规控体系中保障性住房指标控制。
图一规控体系中保障性住房指标控制
1.
扩展建设资金来源
保障性安居工程建设资金主要源于财政，为解决其资金来源单一，需积极采取针对性措施，扩展多路径积极筹集资金。依照我国相关政策及规程，建议应积极成立保障性安居工程建设融资平台，为后续工程实际推进提供保证。可通过市级别融资平台，依照相关要求发行债券或票据，专项用于公共租赁住房、城市旧住宅区改造等保障性安居工程建设。针对发行企业债券用于保障性安居工程建设，可准许优先完成各项手续办理。同时，积极鼓励社会资金入驻保障性安居工程建设中，可采取以下几方面措施引领社会力量入驻：第一，全面宣传推广保障性安居工程代建制，以公开招标方式选取综合实力较强企业，完成保障性安居工程代建管理。第二，地区内应积极出台关于社会力量投资入驻的政策，加快建立政府主导与社会参与联合投资方式，鼓励国企、民营企业投资建设公共租赁住房。
1.
创新住房保障模式
依照现下住房保障政策和实际现状，若想确保保障性住房良好发展，应积极创新保障模式，逐步推进其实现市场化目标，短期内与市场形成对接。首先，应积极转变以出售为主模式，加大租赁力度，大幅度减少直至基本消除退出难、效 率低的经济适用房建设，降低政府直接供应力度。其次，应给予低收入家庭购房 [1]
提供利率、税收等优惠政策，如利息补贴、税收减免等方式实施，不仅可促进住房发展趋于市场化，而且提高家庭住房自有率。最后，利用存量市场，积极收储房源。为从本质层面解决因建设周期长、资金不足等致使保障房供求冲突，需积极扩展保障性住房收储路径。
结束语
随着政府对保障性安居工程高度重视，并加大各方面投入力度，促进其项目良好建设，进一步缓解中低收入家庭住房困难。但受多方面因素影响，其建设管理中仍存在部分问题，需采取有效解决措施，推动保障性住房建设管理规范化。
参考文献：
[1]刘磊，吴萍.全寿命周期下保障性安居工程PPP项目管理壁垒及对策研究[J].房地产导刊，2019(26:207.
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