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时间：2023-12-03 15:49:28 下载该word文档
《武汉市物业管理条例》若干问题的研究
物业服务是一个新兴的朝阳行业，大多数人对物业服务都知之甚少。了解物业的人不懂法律，懂法律的人又不了解物业，对物业服务法律精通的人少之又少。《武汉市物业管理条例》在规范武汉市物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业管理科学规范和谐发展等诸多方面有着重大的作用。
标签物业管理条例；实施；问题一、《武汉市物业管理条例》出台背景
物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，我市物业管理覆盖面的日渐扩大，物业管理矛盾纠纷日益增多，物业管理活动中出现了许多新情况并有许多亟待解决的新问题。历时16个月，经过3次审议、1次立法听证，多次专家论证、座谈……备受各方关注的《武汉市物业管理条例》，已经武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准，在2010年11月10日公布，自2011年1月1日起施行。条例的颁布是我市物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，对规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境有着重要的意义。
二、《条例》颁布实施的重要意义
近年来，随着我市城镇住房改革的进一步深化和城市建设的迅速发展，物业管理进入了一个全面发展的新时期。截至2010年12月，我市物业服务企业已达497家，从业人员超过10万人，物业管理覆盖达70%以上，涉及人口400万以上，物业管理区域不仅包括新住宅区，也包括旧住宅区。可以说，物业管理已经发展成为与国民经济、社会协调发展，与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的行业。
因物业纠纷引起社会矛盾迅速增长，根据法院的统计，物业纠纷案件呈逐年上升的趋势，已经占到全部案件的一成，物业公司诉业主拖欠物业费、业主委员会诉物业公司不履行合同、业主诉政府主管部门不作为，还有业主诉开发建设单位及业主与业主之间的诉讼等等。物业纠纷呈现出类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，在一定程度上已经影响社会稳定，最高人民法院已将其列为重要案件类型之一。在这种背景下，依法进行物业管理活动，具有十分突出的意义。
三、相关问题探讨
从《条例》实施状况来看，有成功的经验也有教训。在这两年里，
由于新
法的实施，物业管理行业发生了一系列的变化，留下了许多值得探讨的事情。分析《条例》立法及实施两年来存在的问题，我认为有以下几个问题值得讨论。
1.筹备业主大会，街道居委会是否“牵头”
《条例》第二十二条筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
如今“主人”管不住“管家”的情况越来越普遍，业主一开始就处于弱势地位，很难成立维护自己合法权益的组织——业主大会。由街道办事处、社区居委会派员参与筹备组，这一做法将有效地推动业主大会的尽快成立。与此同时，还能有效地将基层政权向小区延伸。但在业主大会筹备组中，写入街道办事处、居委会等不合适。政府的角色应该是法律秩序的维护者，业主大会及业主委员会是一个业主自治组织，由政府主导则违背了这一性质，很难得到多数业主的认可。街道办事处和居委会参加，很可能演变为一种行政许可，容易滋生腐败，另一方面也加重了基层部门的负担。
业主大会的成立应尊重业主的选择，相关政府部门只应在业主委员会成立后进行备案，或在业主有需求时给予指导，而不应作出强制规定。
2.15楼以上高层，用水能否“同网同价”
《条例》第七十条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
支持向最终用户收费，这样就可以保证在市区内，水费像电费一样“同网同价”。目前，市区内15层以上的住宅一般要采用二次供水方式，由小区物业配套的水泵房供水，自来水公司向物业收取水费。由此带来漏损、设备维护等费用，可能增加业主负担。一栋33层的90户建筑，一月仅二次供水设备运行的电费就高达1800元，相当于每吨水每月运行的电费就是3元，这笔钱由物业承担，长此下去很难维持。
目前，15层以上的住宅，水务部门只抄各栋总表，不抄表到户。因此，各单元总表与分户表之间经常有出入，表差部分由业主分摊或物业企业承担，由此导致水费难以收缴到位并常因欠费而停水时有纠纷发生。建议政府加大补贴力度，高层住宅供水按常压、中压、高压实行分区计费。
3.地下人防工程、会所等附属建筑的收入属于谁
人防工程、会所之类的小区附属建筑的收入是否属于全体业主，主要看这些建筑的面积是否分摊到了业主的使用面积里，没有分摊的业主无权享有其收入。会所可以办证，好说一些。涉及到地下人防工程的问题很难解决，原因是我国法律对人防工程的权属没有明确界定。根据我国《防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此所有权无法确定，但使用收益权还是可以确定的，谁投资谁收益。
4.物业服务合同
《条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
我认为，物业服务的核心就是物业服务合同。业主与物业服务企业之间是平等的民事法律主体，双方不是领导与被领导的关系，也不是主人与仆人之间的关系。物业服务企业需要做什么，不能做什么，不由业主说了算，而应该由法律和合同说了算。但是对于物业服务企业该做什么、不该做什么，法律并无详细规定，法律将此交给了物业服务合同。
四、结语
《武汉市物业管理条例》是落实《物权法》和国务院《物业管理条例》的地方性法规，是保障武汉人民真实享受物权的重要方面。物权是保障人的基本的生存和发展的人权，没有物权就没有人的最基本的体面的生活，就没有人权。从物权到人权将是中国国家和社会进步的重要步骤，是基层群众进行民主训练的主要场所，我们需要从这样的高度来认识贯彻落实《武汉市物业管理条例》的重要意义，承担作为一个中国公民和武汉市市民的时代责任。
参考文献：
[1]武汉市第十二届人民代表大会常务