2010年大连房地产政策

"国十一条"具体内容是什么?

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。

（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

三、加强风险防范和市场监管

（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

四、加快推进保障性安居工程建设

（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

五、落实地方各级人民政府责任

（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

国务院办公厅

二０一０年一月七日

银行加息"靴子"落地 一年期基准利率上调0.25个百分点

  [提要]中国央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

数月来此起彼伏的“加息”传言，昨晚终于兑现。中国央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这次重新祭出加息利器距离2007年的最后一次加息，已时隔两年零10个月。央行昨晚宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

目的加息意在控制通胀预期

自从今年第一季度开始，随着CPI进入上涨通道，市场关于加息的猜测就不绝于耳。尤其是今年的7月份和8月份，CPI连续创下新高，加息的呼声就越来越高。然而，央行“沉默”了多时，终于让加息的“靴子”在第四季度落地，这也是自2007年末以来，34个月首次加息。

复旦大学经济学院副院长孙立坚在接受采访时表示，此次加息主要就是为了控制国内的日益加重的通胀预期，以及市场上过剩的流动性。首先我国已经连续多个月出现负利率，尤其是近两个月以来，以农产品为代表的物价出现大幅上涨，通胀预期愈演愈烈。而投资者根据以往的观念，在美国和其他主要国家未加息的情况下，我国通常不会加息。正是有了这样的预期，导致投资者的资金进入股市和楼市，资产泡沫可能会由此越吹越大。

因此，在这样综合的背景下，央行加息控制通胀预期，同时也向市场释放出较为强烈的信号——目前决策层已经重新祭出加息利器，表明了控制通胀预期的决心，从而有利于市场挤出资产泡沫。

中国社科院金融所金融重点实验室主任刘煜辉表示，央行在此时加息符合国内的经济发展逻辑，主要是为了控制日益严重的通胀压力，同时缓解国内长期负利率所带来的不利影响。

影响 或对市场形成较大冲击

那么，既然加息是为了向市场释放紧缩的信号，市场是否会因此受到影响呢？

孙立坚认为，此次加息无论是对于股市还是楼市来说，都将具有较大的冲击力。股市在几天内的天量成交量，同时相关部门三令五申楼市新政都未能有效遏制房价过快上涨。很大一部分原因是因为投资者在负利率背景下，只能将资产投入股市和楼市。这样的资金，自然会吹大股市和楼市的泡沫。此次加息就是为了要挤掉这些泡沫。所以，股市和楼市都有可能迎来扭转的预期，加息对股市和楼市都是利空的消息。尤其对楼市的冲击可能会更大，央行释放的紧缩信号，会继续增加楼市软着陆的难度，楼市硬着陆的风险也越来越大。

刘煜辉则认为，对股市和楼市是否会产生有效作用，主要取决于市场是否相信决策层紧缩的决心。如果市场相信，加息的通道已经打开，紧缩的信号已经完全释放，那么无论是投资者还是游资，都会自觉调整投资行为，从而起到挤出资产泡沫的作用。如果市场并不相信紧缩的决心，或者此次加息只是“应景”地紧缩，那么对市场的影响只能是短期的，无法达到挤出泡沫的作用，对股市和楼市的长期走势自然也无法控制。

观点

更多是信号意义

中国经济的增长预期较好，CPI也在可控的范围之内。此次加息的幅度要比应对金融危机时降息的幅度要小很多，央行选择在这样的情况下加息，更多起到的是信号上的意义。 ——北京大学经济学院 金融系副教授冯科

已进入加息通道

在目前通胀压力较大的情况下，一次加息可能无法从根本上缓解问题。另外，对于市场来说，单一的一次加息，也并不能释放出太多的紧缩信号。今后肯定是继续加息，只是加息的具体幅度问题。 ——银河证券首席经济学家左小蕾

■算账

20万元10年期贷款 一年多还241.32元

央行决定，从今日起提高存贷款基准利率0.25个百分点。一年期存款利率从2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率从5.31%提高到5.56%。

昨日，长春某银行工作人员为记者算了这样一笔账，在加息之前储户一年期的10万元存款，利息是2250元，加上本金一共是102250元。加息之后利息变成了2500元，本金加利息一共是102500元。加息前后，储户账户上增加了250元。

提高存款利率，自然增加了储户的利息。但是对于还房贷的还款人来说，贷款利率增加，自然也提高了每个月的还款数额。

该银行工作人员同样为房贷还款人算了这样一笔账，以20万元的10年期贷款为例，如果还款人采取的是等额本息的还款方式还款，那么在加息之前，每个月的房贷利率为5.94%，月供为2214.39元；加息之后，房贷的利率提高到了6.14%，月供也随之提高到了2234.50元。这样加息前后，该还款人月供需要多还20.11元，这样算下来，每年需要多还241.32元。

■背景资料

时隔34个月 央行再加息

自2007年“防通胀、防过热”的六轮加息之后，由于连番自然灾害及随之袭来的全球金融危机，中国于2008年全年进入“降息”通道，先后下调基准利率5次，2009年全年未出手拨动利率。

2010年，被业内称作金融危机复苏时期的“宽松政策退出期”，随着日渐增加的通胀预期，“加息”声浪愈来愈紧密。年内，中国央行三度上调存款准备金率，月内又特别要求内地六大商业银行上调其存款准备金率50个基点，但此前“加息”利器一直未出手。本版稿件综合中新社、《东亚经贸新闻》报道

土地新政打击囤地 大连首次执行土地首付超五成

2010-03-16 10:55:00 来源：半岛晨报 张璐璐

政策吹“冷”风或可遏制房价

国土资源部3月11日下发通知称,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。而大连土地新政近期指出，出让金首次缴纳比例须超五成。业内人士分析，此举对于规范开发商拿地行为、加大中小户型的建设力度以及打击囤地等方面都从源头上起到促进作用，发展商的资金将受到进一步的压力，从而有利于遏制房价上涨。

新政 或可打击囤地

新政规定,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。

“以往开发商可能用5%或10%的竞买保证金竞投，违约的代价比较低，这次提高（竞买保证金）之后增加了违约成本，促进（房产商）理性地拿地。”国土部法律中心市场监测处副处长卢静认为，这个比例有利于房地产商在拿地时更加理性。此外，对土地出让金的所有规定，也是为了更好地防范房地产商囤地炒地的违规行为。

卢静认为，国土部的“19条新政”从房地产的用地计划到土地供应，从开发利用到监管措施，相关规定就是对房地产用地的全程管理。

中国土地规划院地价所所长赵松也认为，《通知》中制定的措施行之有效，其中为房地产企业建立诚信档案就是一条非常有震慑力的措施。提高开发商拿地的资金门槛,最基本的一点是可以防止囤地。

拿地 中小企业更难

本市一开发商负责人表示,20%比例的竞买金相当于违约金。竞价门槛的抬高将挤压资金不足的房企,使土地市场成大型房企拿地的游戏,中小开发商更难在土地市场拿地。

针对2009年《土地出让合同》内容不规范，合同履行不规范的情况，国土部的“19条新政”要求，在土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，剩余款项要按合同约定缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

“这个规定对房地产企业的资金是个考验。”中国土地规划院地价所所长赵松说，此举对资金能力非常低的房企有一定冲击。因为对缴付价款的要求提高了，一是保证金提高了，一是签合同的时间缩短了，签完合同缴纳出让金的比例也提高了，这对房产商的资金实力是一个考验。

房价 上涨或被遏制

与国家步调一致的是：北京、广州、海南等地纷纷出台了土地政策。我市也于近日出台了土地新政，规定开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过1年，而且，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

开发商的资金受到进一步压力,是否会通过降价促销回笼资金？“政策一出，地产商和买家肯定会观望一段时间。而部分楼盘近期降价赢得了成交量，会让一些资金紧张、出货压力大的开发商看到出路”。一业内人士表示。

中国土地规划院地价所所长赵松认为，国土部的“19条新政”对形成土地市场健康、良好的秩序，稳定土地市场有一定的作用。另外，也从另一方面提高开发商的理性、帮助其形成比较正确的预期。综合起来，肯定会起到抑制房价的作用。

央企剥离地产业务困难重重 未退出16家实力或增强

——截至目前，78 家央企中挂牌转让资产的仅有7 家

2010-05-13 20:00:00 来源：房地产门户搜房网 王胜伟

[提要]自国资委发布非地产主业央企“劝退令”后，78家央企均明确表态“要退出”。截至目前，78 家央企中挂牌转让资产的仅有7 家，房地产业务转让还没有形成态势，退出进程缓慢。业内人士称，央企退出房地产业务将是一个长期的过程。

搜房网讯　自国资委发布非地产主业央企“劝退令”后，78家央企均明确表态“要退出”。日前，中国指数研究院联合搜房网发布《央企地产业务整合政策及现状分析》报告。报告显示，截至目前，78 家央企中挂牌转让资产的仅有7 家，房地产业务转让还没有形成态势，退出进程缓慢。业内人士称，央企退出房地产业务将是一个长期的过程。

搜房网独家“新政观察第二期”：央企全面退出困难重重 目前仅7家挂牌转让

搜房网独家“新政观察第一期”：楼市红绿灯 解析新政后房产纠纷怪象

根据资料显示，5月10日中国石油天然气集团公司将下属一家房地产公司100%股权公开挂牌转让。相比之下，中国航天科工集团转让旗下北京金冠信邦置业有限公司80%股权显得手笔更大一些。这也是今年3月国资委宣布不以房地产为主业的央企逐步推出房地产业务之后，第一家将全资拥有的房地产公司100%股权予以公开转让的央企。

按照国资委限定，退出房地产业务的78 家央企凡是要走市场化途径进入公开市场转让，绝大部分要通过产权市场交易。但是，从产权交易市场来看，公司股权结构复杂，个别项目资不抵债，在建工程的转让方式、资产评估价值的界定及股权转让价格过高等因素将成为阻碍转让的多重因素，这些都是造成央企退出房地产业务进程缓慢的重要原因。

表：国资委限令以来央企退出房地产业务情况

资料来源：各地产权交易所，中国房地产指数系统（搜房网制图）

据悉，鉴于涉退央企下属房地产公司及项目的复杂性，此次央企退出房地产业务主要指不再涉足商业性房地产业务，但企业的退出路径目前尚不明朗。不过，国资委倾向于在招拍挂、协议转让、无偿划转三种方式中选择，全部退出时间定在三至五年内。

截至目前，市场对央企挂牌出售反应冷淡。“最开始挂牌的几家央企，已经过了挂牌日期，但是至今没有企业签订转让协议。”一位人士业内接表示，“地产调控政策恰好在4月17日出台，这可能给准备接盘的企业泼了一瓢冷水。”照此看来，央企退出房地产业务将是一个长期的过程。

退出对市场影响较小 保留的16家央企实力或增强

据国资委初步统计，2009 年，16 家央企房地产板块的资产总额为5616 亿元，占总额的85%；销售收入为1899 亿元，占总销售收入的86%；净利润为188 亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。78 家主业非房地产央企，2009 年房地产收入仅占整个央企15%，利润仅占6%，退出后对房地产市场影响较小。

中国指数研究院分析称，从接盘者看，未来 16 家央企及民营房地产开发商将成为承接主体。16 家从事房地产主业的央企有机会做大做强，并购其中优质房地产项目，进行资源合理配置，扩大房地产布局版图；而民营地产开发商也在积极准备承接央企退出的项目，分享房地产开发收益。

值得注意的是，央企退出的路径尚不明朗，相关政策的出台将起决定性作用。要使非主营业务的央企真正退出房地产领域，除了国资委的表态之外，还应有更高层次的政策出台，对中央企业投资房地产的行为要给予规范。通过强有力的政策，鼓励中央企业向关系国民经济命脉和国家安全的重要行业和关键领域集中，真正发挥国有经济的影响力和控制力。