近几年国内房价走势预测调查

学院：经济与管理学院

班级：财务管理11--01

学号：541106070105

姓名：葛皓

近几年国内房价走势预测调查

调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。

调查对象：房地产价格走势

调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。

样本：1.一线城市房子供需走势统计图

观察了北京自 2005-2013 年 9 年的供需数据，其余三个城市则观察了2006-2013 年 8 年的供需数据，四个城市的供需比从高到底依次为上海 73.2%、北京69.3%、广州 56.3%、深圳33.3%，整体平均供需比为 64.54%，供给相对不足。

2.二线城市房子供需统计图

　二线城市的房价涨幅与一线城市有过之而无不及，过去 13 年间，代表城市的涨幅接近 342%。其中杭州，从 2000 年的 1940 上涨至 2013 年的 15022，区间涨幅 411%，居代表城市涨幅榜之首。

3.三四线城市供给轻度过剩、平均供需比为125%
　　相比一二线城市，三四线城市的房价涨幅分化较为严重，从代表城市来看，8 年间平均涨幅约211%，其中温州房价从 2005 年的 4904 年上涨至 2013 年的 17476 元/平，区间涨幅 256%，九江温州等涨幅居前。同时我们也看到有不少三线城市是供给相对不足的，实际上，三线城市内部存在明显分化，城市之间的相互传染性较低，因此不可一概而论。
　　需要注意的是，在统计的城市中，供给相对不足的三线城市多是分布在长三角和珠三角等发达区域，占比超过 53%，比较有代表性的是苏州、珠海、金华、揭阳等；我们认为，对于很多发达地区的三线城市，其人口和产业的导入能力相对较强，对销售的支撑有很好的帮助。

分析：目前国内房地产市场供需基本平衡，但是城市之间存在严重的分化，一线城市供给不足，供需比仅 65%需比：上海>北京>广州>深圳 ；二线城市供需基本均衡，供需比116%;太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩,三四线城市供给轻度过剩，供需比为 125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。城市之间经济发展水平不

尽相同，房子供需的供需不同，严重影响了每个城市的房价，供求关系是决定房价涨跌的根本原因，我们用供需比来衡量市场当前的供需状态，我们认为目前一线城市供需比为 65%，处于供给不足状态；二线城市供需比 116%，处于供需均衡状态；三四线城市供需比 125%，处于供给过剩状态。当然，从供求方面来看未来房价一线城市因为处于买方市场，未来房价仍然向上升的趋势，二线城市未来的房价走势相对平衡，三线、四线城市未来的房价出去下降的态势，但是这只是从事供求关系来看待房价问题，要做到具体的问题具体分析。中国房地产行业的发展与国内经济发展是十分紧密的，银行货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号，中央银行进行利息、利率的提升，投资甚至刚性需求下降，幅度周期加大，我国目前的货币政策环境稳中略紧，在目前经济转型尚未成功、新兴产业未能快速替代的情况下利率环境并不致大幅上行，另外，商业地价连续大幅下跌是泡沫破裂的信号：商业地价最具弹性，在泡沫形成期上涨最快幅度最大；在泡沫破裂初期跌幅最快最大，是房价全面下跌的领先指标；目前我国部分城市商业地产出现量价僵持，未来的房价调整或将始于商业地产，还有人口结构变化是房价停涨的根本原因，预计中国 25-34 岁人口高点将出现在 2017 年前后，房价虽有远虑但勿近忧。

中国房地产行业发展主要是依靠银行业界的大规模贷款，银行在房地产行业过度投资过度，政府机构通过买卖土地获取更多的利益，政府的税收只要就是来自房地产行业，借此提高低价卖给开发商，开发商在经过开发再买个老百姓，从中获取利润，由此，不管是银行或是政府结构将大量资金投入房地产行业，房地产市场形成了疲软状态，现在国内无论是银行业还是房地产都是形成了恶性的循环，经济正在陷入上世纪90年代日本经济的泡沫经济之中，目前国内经济看似欣欣向荣，以房地产带动经济发展实际上是种无奈的选择，过度房地产开发在国内某些城市已经形成了鬼城，虽然从供求关系来看目前全国房地产价格是平衡的，但是内部合理性相当的不稳，所以结合，供求关系，银行业情况，经济发展情况来看，中国房地产行业市场已经趋于饱和，未来几年随着国家调控政策的变化，房地产行业价格会出现一种意想不到变化。

调查结果：房地产行业出现大致三种可能：

1：增幅放缓

中国商品房的供应量会保持高速增长，但从近两年来房地产购买量明显下降迹象，房屋购买者都持谨慎观望态度，这很可能迫使部分房地产企业降价销售，以避免陷入财务危机。同时我国通货膨胀率在创历史高位，导致居民用于衣食住行的开支全面提高，而房屋租赁价格增长已经连续多年低于房屋销售价格增长速度。另外目前抑制高房价的呼声很高，房地产调控还可能进一步强化，但考虑到其他一些因素的话，特别是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展等考虑，它们非但不希望房价下降，而且还希望地价和房价能在社会可承受的限度内继续保持平稳增长。综合各种因素来看，中国未来房价的增幅将放缓。

5.2存在下跌可能

　　房价增幅放缓会对购房者和房地产投资者的心理产生影响。特别是经济危机席卷全球的今天，消费者心理预期会更谨慎。历史的泡沫和危机告诉我们。人的心理预期改变是非常可怕的。一旦房价增幅低到一定程度，超过房地产投机者的机会成本时，他们很可能做出抛售房地产行为，引起市场的非理性抛售房地产，从而引发房价下跌。

5.3大幅下跌的可能性不大

　　受中国城市化水平不断提高的影响，中国房地产市场的潜在需求量将保持在较高水平。因此房价下跌可能会吸引更多的人来购买房地产。有了巨大的房地产需求来支撑，中国房地产房价大幅下跌的可能性不大

.结束语

房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产业的监管力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策有效执行问题。（3）严格监控房价，适当提高居民收入。一方面，政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，防止房价大幅波动，有效控制房价的非理性波动。另一方面，可以通过适当提高居民收入方式，使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房市场规范发展。