2019年地产行业市场政策形势分析

2019年3月

1. 2018年政策思路：保持稳健，“房住不炒”“因城施策”成为关键词

    2018 年的调控政策从整体来看，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路基本围绕“房住不炒”和“因城施策”两大核心，且以市场预期管理作为首要目的，但其中仍不时存在央地博弈空间。 2018 年初，部分二线城市放宽落户标准，变相放松限购，一度被市场认为是新一轮宽松的信号。然而，这种预期带来了全国多个城市房价的快速上涨，使得中央再次出手，最终导致全年总体政策基调依然偏紧。

    “房住不炒”实质上是政府对于房价的目标管控，2018年 3 月份两会提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平衡健康发展”； 7 月政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”； 10 月新华社发文“在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法” ； 中央层面对调控的态度依然较为坚决，并未出现放松迹象。 由于中央的严厉态度， 从地方政府层面来看，也基本贯彻了严调控的路线， 7 月之后全国商品房销售均价也已连续环比出现回落。

    “因城施策”则体现了政府在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控的思路：对于库存较低、销售火爆、房价上涨过快的城市，调控逐渐收紧；而对于库存过剩较多、销售较为冷清的地区，则调控较松或者不调控，实现对需求的合理引导和地区间的结构性平衡。

    值得注意的是，2018年央地之间的调控博弈也仍然存在，继年初的“抢人大战”之后，2018年10 月后部分二线城市再现边际宽松迹象，如苏州疑似降低购房门槛、合肥降低外地居民购房的社保要求等。