全国各省会城市房价收入比

会计1102 1130130073 谢君乾

与2011年比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市因为商品住宅销售均价的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅

受房价节节攀高的影响，人们对于房价过高、房价涨幅快于收入涨幅等说法不绝于耳，为此，自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价，我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准

　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

　　尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

　　二、全国总体房价收入比

　　2012年，城镇居民人均可支配收入保持12.6% （名义）的增长，新建商品住宅价格增长为8.7%，2008-2011年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%，根据对历史数据规律性的研究，预计2012年城镇居民人均住房建筑面积增速为1%，则2012年房价收入比将持续回落至7.3，低于2011年的水平，接近6-7 的合理区间，仍略偏高。

　　数据来源：国家统计局

　　三、全国35 个大中城市房价收入比

　　本文选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。

　　为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。

　　（一）全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减

　　整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是，一线城市明显高于二线城市，北京、深圳、上海、广州分列第一、二、四、八位；三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。

　　与2011年相比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市因为商品住宅销售均价的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅，2012年全国楼市呈现出先抑后扬的整体态势，因此，不少城市房价涨幅放缓，出现房价涨幅低于人均可支配收入涨幅的现象。随着楼市的逐渐复苏回暖，2012年下半年楼市开始向好，2013年楼市更是超预期回暖，特别是北京、上海等一线城市商品住宅涨幅明显扩大，预计2013年这些城市房价收入比将有所上升。

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　表1 2012年全国35个大中城市房价收入比排名

　　排名 城市 房价收入比 排名 城市 房价收入比

　　1 北京 13.3; 2 深圳 12.9; 3 杭州 12.2; 4 上海 11.7; 5 福州 11.5; 6 厦门 11.5; 7 南京 10.4; 8 广州 9.9; 9 宁波 9.8; 10 天津 9.3; 11 武汉 8.5; 12 沈阳 8.5; 13 海口 8.5; 14 南宁 8.5; 15 成都 8.2; 16 大连 8.0; 17 哈尔滨 7.9; 18 长春 7.8; 19 太原 7.8; 20 兰州 7.7; 21 乌鲁木齐 7.7; 22 南昌 7.2; 23 西宁 7.2; 24 郑州 7.1; 25 昆明 6.9; 26 西安 6.8; 27 济南 6.8; 28 青岛 6.6; 29 合肥 6.5; 30 重庆 6.2; 31 长沙 6.1; 32 石家庄 6.1; 33 银川 5.8; 34 呼和浩特 4.7; 35 贵阳 4.7

　　单从商品住宅成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为上海、北京、天津，以及江苏、浙江、广东、福建的等沿海省份的主要城市。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。

　　数据来源：中国房地产统计年鉴（2012年）

　　（二）东部一线城市房价收入比出现分化

　　2012年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市房价收入比排名前列，但是和上年相比，北京和广州两市房价收入比上升，而上海和深圳两市房价收入比下降，出现这种分化的原因主要是商品住宅成交均价走势出现了分化，2012年，北京和广州同比分别上涨6.7%和5.4%，上海则仅涨了3.1%，而深圳更是大幅下降了8.9%。

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　（三）东部二线城市近七成房价收入比下降

　　2012年，12个东部二线城市中，共有4个城市房价收入比低于全国平均水平，比2011年增加了2个。其中青岛和石家庄延续了2011年的态势，大连和济南是则在2012年才新进入这一阵营，大连和济南在2011年的时候房价还明显高于全国水平，受2012年商品住宅成交均价同比出现下降的影响，房价收入比也顺势跌破全国平均水平。

　　和2011年相比，沈阳、南京、宁波、福州4个城市房价收入比上升，其余8个城市房价收入比均有所下降。可见，东部地区作为重点调控区域，调控政策取得了一定的成效。

　　从历年走势看，东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势。其中，石家庄、沈阳、青岛等北方城市房价收入比上升速度慢、波动幅度大；宁波、厦门等南方沿海城市房价收入比则上升速度较快，但受调控政策的影响，近两年房价收入比出现明显震荡。

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　（四）中部二线城市房价收入比几乎全部下降

　　2012年，8个中部二线城市中，仅武汉市的房价收入比高于全国平均水平，其余7个城市房价收入比均低于全国平均水平，反映出35个大中城市房价收入比的地域差异逐渐拉大。

　　与2011年相比，只有郑州市房价收入比上升，其余城市房价收入比均出现不同程度的下降。具体来看，哈尔滨、长春、太原等北方中部城市房价收入比下降幅度均大于等于1，武汉、南昌等南方中部城市房价收入比则下降幅度相对小一些，充分反映出我国南北区域市场的差异。房价收入比的全面下降，和中部省会城市严厉执行房地产调控政策以及制定房价控制目标密切相关。

　　从历年走势来看，中部二线城市（除个别城市外）前几年房价收入比总体保持平稳，2008年以后上升趋势开始明显。2010年调控政策开始以来，部分中部二线城市的房价出现波动，房价收入比也开始在高位震荡。受2013年中部地区市场逐渐回暖的影响，预计中部二线城市房价收入比将有所上升。

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　（五）西部二线城市房价收入比升降各半

　　2012年，11个西部二线城市中，仅南宁市房价收入比高于全国平均水平，其余10个城市均低于全国平均水平，西部二线城市房价收入比整体水平较低，这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关，南宁市房价收入比高于全国平均水平也主要是受人均居住面积较高的影响。

　　和2011年相比，11个西部二线城市中，有5个城市房价收入比上升，分别是西宁、西安、兰州、银川、呼和浩特，其余6个城市房价收入比均有所下降。和中东部相比，西部二线城市房价收入比上升的城市较多，这主要是因为，和2011年相比，西部二线城市商品住宅价格普遍有所上升，这得益于西部省份楼市发展相对滞后，并非城市的重点调控区域，因此，在调控政策执行上可以相对宽松。

　　从历年走势来看，西部二线城市房价收入比分化为两种：呼和浩特、南宁、昆明、西安、银川等城市，由于近十年来人均收入增长速度较快，在大多数年份超过了房价的增长速度，导致房价收入比走势呈横盘甚至下降趋势，其它西部二线城市，房价收入比总体上呈上升趋势。

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　数据来源：根据各地统计局网站数据整理

　　四、剔除可售型保障性住房的房价收入比

　　前面的研究中，商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内，因此，商品住宅销售均价被明显低估。虽然剔除可售型保障性住房后的房价收入比，能更真实的反映各城市的房价收入比水平，但大部分城市统计的剔除可售型保障性住房的房价范围仅包含市区，与统计局人均收入、人均住房建筑面积的统计范围不完全对应，本部分依据克尔瑞（CRIC）数据系统，对剔除可售型保障性住房后的房价收入比作一个简单研究，结论仅供参考（研究中舍去部分数据不可得的城市）。

　　2012年，剔除可售型保障性住房后，全国30个大中城市中，上海、北京、福州、杭州4个城市的房价收入比遥遥领先，且明显高于统计局口径的房价收入比。整体上看，房价收入比排名靠前的均为东部城市，前15位中仅太原和南宁为中西部城市。

　　数据来源：CRIC 数据库、网络其它专业机构报告

　　备注：1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包含所有区县、县级市；

　　2、杭州只含十个主城区，郑州包含部分县和县级市；

　　3、南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。

　　数据来源：根据各地统计局网站、CRIC 数据整理

　　表2 2012年全国30个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名

　　排名 城市 剔除保障房的房价收入比

　　1 上海 19.1;2 北京 16.5;3 福州 15.4;4 杭州 13.4;5 深圳 13.0;6 厦门 12.0;7 南京 11.8;8 宁波 11.7;9 天津 11.6;10 南宁 11.2;11 海口 10.8;12 大连 10.7;13 广州 10.5;14 沈阳 10.2;15 太原 9.7;16 兰州 9.6;17 郑州 9.4;18 长春 8.9;19 武汉 8.9;20 南昌 8.5;21 西宁 7.8;22 济南 7.7;23 成都 7.7;24 西安 7.6;25 合肥 7.3;26 石家庄 7.2;27 青岛 7.0;28 长沙 6.9;29 呼和浩特 5.9;30 贵阳 4.9

　　数据来源：根据各地统计局、CRIC 网站数据整理

　　五、2013 年房价收入比总体上将有所回升

　　我国经济形势仍然难言乐观，2013年上半年，国内生产总值增幅为7.6%。尽管中央持续出台多项刺激经济发展的政策，如促进信息消费扩大内需增长、金融支持实体经济发展等，这在一定程度上刺激着下半年经济的复苏，但整体上看，2013年GDP增速将在7.5%这一平稳水平上。经济形势的不乐观预期，将对企业和居民收入将带来相对消极的影响，居民人均可支配收入难以出现大幅增长。

　　2012年，受限购、限价、制定房价控制目标等多重调控政策的影响，全国35个大中城市中，仅12个城市商品住宅销售均价上涨，其余城市均或多或少的出现下跌。事实上，自2012年下半年以来，受政策预期见底等因素的影响，楼市回暖复苏迹象明显，进入2013年以后，全国楼市全面回暖，一线城市楼市更是再现火爆局面，北京、上海在3月份时更是一度成交量暴增和成交均价大幅上涨的局面，但楼市区域分化依然明显。

　　我们预计，2013年全国房价收入比将总体上出现上升，而35个大中城市中，东部一线城市房价收入比将快速上升，整体上东部城市房价收入比上升幅度将明显大于中西部二线城市。

判断：综上所述，我国住房存在泡沫。