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时间：2023-11-20 04:01:45 下载该word文档

梅州房地产可行性分析
前言

随着两会的召开，新国五条及细则的颁布，中国的经济走势必然会有一定的影响。尽管中国经济今年面对许多不确定性，但通过对中国改革开放30年，以及全球经济研究，中国经济未来十年仍将保持增长势头。第一，未来10年，中国还有2.5—3亿人进城，这是中国经济未来获得的巨大的“人口红利”。第二，中国的市场经济改革力量已不可遏制，与市场相关的财政和政策调整势在必行。第三，随着改革开放的持续深入，“中国制造”必将因技术、规模扩大而带来更强的国际竞争能力。第四，随着互联网技术的完备，网络应用将带来内需新的增长点。第五，目前全球都在追逐新的产业革命，包括环保新能源、生命科学等都是未来的产业方向。第六，更为重要的是，未来十年，中国民主化建设将大大推进，这是中国经济未来保持发展的重要因素。

而2013年中国经济发展的重要基础还是靠房地产行业。房地产及相关联行业占GDP比重很高，国家近15年内不会增速下来得太多的，房地产一旦下来就达不到党国的要求。现阶段地方政府的财政主要还是靠土地收入，卖地皮的收入占地方政府财政收入的60%以上。中国政府是集权很强的国度，他要控制什么能控制不住么。他只希望房价稳定。而不是暴跌。所以说拐点论很遥远，金融危机都没有拐点，以后更不能说拐点，当然，根据市场需求和人们的购买力的房价振荡是有可能的。就像避难资金流入房产，这也充分证明：中国富人还是有很多的，只是贫富差距太大了。按照现在的预期，房地产市场仍会有4至6年的高速增长。
值得注意的是，房地产宏观调控政策仍不会轻易放松。自2011年9月以来，全国商品房新开工面积增速出现下降，这导致2013年整个商品房的供给可能会受到一定影响，房价上涨压力较大。但是新的“国五条”出台后，各地可能会在房价方面有一定限制。而楼市成交情况取决于楼市需求。过去两年，尽管房地产市场受到相对严厉的调控，但从整个全国商品房的销售情况来看，却一直保持正增长。这说明，过去全国住房需求还是比较旺盛，预计2013年成交量仍将上涨。

虽然前段时间土地拍卖价格屡创新高，如罗村孝德湖1号地块拍出七亿二千六百万元，楼面地价达到近4000元/平米。但是由于新国五条细则的颁布，房地产企业对投地的热情必然有一定的影响。“新国五条”的实施细则，有诸多亮点：1、房价控制目标以稳定为原则，杜绝涨价目标；2、限购大幅从严，全市限购、限购扩围、严惩违规；3、个人售房征收20%所得税，
房产税试点扩围；4、中小户型达70%的项目优先供贷；5、全面实施预售资金监管，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。新国五条细则对房地产的短期需求惯性必然有负面影响，但是不能打压房地产市场的长远发展膨胀。
从未来看，目前我国城镇化率在50%左右，未来城镇化发展空间仍然较大，需要推进新型城镇化。由于城镇居民在北上广等大城市奋斗10年也不能买房子，必然导致他们回乡置业，朝见父母，晚见孩儿。所以在城镇地区发展房地产事业还是有很大的空间。梅州市作为城镇地区，楼市现时虽然还比较冷清，但是土地价格也相对便宜。正如巴菲特所说，在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。结合城镇化的概念，现在是在梅州发展房地产的好时机。
1.项目概况
1.1项目地理位置介绍
本幅地皮位于广东省梅州市梅江区嘉应大学新校门西侧，梅江碧桂园隔壁，地处梅州市梅县城东镇关下村，嘉应大学西门对面，东临城东高速出口，南靠环市北路扩建路段。周边有喜多多超市、嘉应大学等配套。整个地皮整体朝南向，整个地皮的区域位置如下图所示：

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