住宅价格波动影响因素个体固定效应模型

【摘 要】 通过供需理论分析，住宅价格波动的影响因素有人口、收入、开发商实力、盈利能力、贷款利率及水平等，构建时间序列/截面数据的个体固定效应模型对我国除西藏外的30个省、自治区和直辖市的住宅价格进行实证研究发现，影响住宅价格波动的主要因素有人口、收入、开发商实力、销售面积、土地购置成本、建安成本，在考虑消费惯性的基础上，采用工具变量后的模型估计结果发现短期内影响住宅价格的因素主要是销售面积、土地购置成本和建安成本，且住宅价格受宏观经济影响而存在地区差异。

【关键词】 城市经济学； 个体固定效应模型； 消费惯性； 地区差异

　　一、引言

一般认为，住宅价格波动与其所处地区/区域的经济、政治等宏观环境，地段、居民收入等微观环境，城市土地储备、开发商资金实力及预期等因素相关。不同地区/区域的社会经济发展水平、发展速度、地方政策不同，人口数量、人口年龄结构也不同，收入水平、消费观念更是存在很大差异，因此，区域间房地产市场在市场规模、发展水平、发展方向、供应结构、需求结构方面各具特色，发展不均衡。本文通过供需理论分析住宅价格波动的影响因素，并构建时间序列/截面数据的个体固定效应模型对我国除西藏外的30个省、自治区和直辖市的住宅价格进行实证研究，从中发现影响住宅价格波动的主要因素。

二、文献回顾与述评

住宅由于建设周期长而存在短期供给弱弹性，居民收入变化和住宅前期价格对住宅价格波动均有影响（Malpezzi Stephen，1999）。在我国，居民收入对住宅价格的影响具有两年的滞后期，并且在短期内影响不显著（吴公墚等，2005）；而在英国和美国，无论暂时性收入还是长久性收入对房价的弹性都很大。对于供给弹性欠佳的市场，长期收入的弹性更高，否则住宅价格就会跟随建设成本而变动（Geoffrey Meen，2002）。房价的自相关对于均衡房地产价格的决定和波动是一个干扰因素，我国房地产价格与通货膨胀和产出之间存在正反馈关系，在平稳的宏观经济环境中，可能引发经济过热或房价泡沫，在包含房价的两市场动态化系统中存在角点均衡的稳态（陈忠东等，2008）。动态随机一般均衡模型研究表明房地产成本对价格的影响最大，住宅偏好次之，最后是货币政策（梁斌等，2011）。