建筑工程立项程序及内容

一、工程立项说明：

就是对整个工程进行了各方面的评估之后，并通过各方的审核，认为可以进行并开始开始办各种手续。在工程立项之前对各个方面的评估应该就包括了工程预算，工程预算是指完成这项工程，预估需要进行的成本投资。

二、工程立项程序：

1、前期调研程序

项目的前期调研程序，是通过对拟投资地区房地产市场的调查，收集市场信息，充分预测、论证投资的可能性和风险，作出是否开发的过程。

2、进行可行性研究

主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。

3、进行项目可行性研究报告

对项目方案进行初步确定，确定项目的质量、进度、投资等目标。

3.1初步可行性研究：

（1）项目建设的必要性和依据；

（2）市场分析与预测；

（3）产品方案、拟建规模和厂址环境；

（4）生产技术和主要设备；

（5）主要原材料的来源和其他建设条件；

（6）项目建设与运营的实施方案；

（7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；

（8）财务效益和经济效益的初步分析；

（9）环境影响和社会影响的初步评价；

（10）投资风险的初步分析。

3.2详细可行性研究 ：

（1）项目建设的必要性；

（2）市场分析；

（3）建设方案；

（4）投资估算；

（5）融资方案；

（6）财务分析；

（7）经济分析；

（8）资源利用效率分析；

（9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；

（10）环境影响；

（11）社会评价；

（12）风险分析与不确定性分析；

（13） 提出研究结论与建议。

4、编制项目建议书：

了解项目所在地的地理环境，明确工程主体内容。进行投资经济析，撰写项目建议书为可研报告做准备。

项目建议书应包括以下内容：

（1）总论；

（2）项目建设的必要性；

（3）功能定位与需求分析；

（4）场馆现状及改扩建内容；

（5）项目实施方案；

（6）组织机构与人员配置；

（7）项目实施进度规划；

（8）投资估算与资金筹措；

（9）结论与建议。

5、工程初步设计

甲方出具工程初步设计委托书，委托设计院进行初步设计。附件基本与可研相同，除以上审批文件外还有以下文件：

（1）可行性研究报告批复文件

（2）立项申请书

（3）设计委托书

（4）安全预评价报告及备案文件

（5）环境影响报告书（表）及批复文件

（6）职业卫生预评价报告及批复文件

（7）有关协议文件

（8）城市燃气企业资质证书

（9）消防意见书

（10）其他相关文件

（11） 规划局规划意见、土地批文

三、项目立项过程：

就是向建设项目所在地发改委呈报项目建议书或项目可行性研究报告，取得发改委同意立项行政审批文件的过程（即项目立项）。准备各种资料，包括建设单位三证，土地相关证件，规划部门意见书，项目可行性研究报告（需有资质）。把这些报给当地审批部门，核准了就成功了

四、具体核准部门及报送相关材料，时间期限

核准部门：

1、由市发展改革委或者市经委核准的项目，中央在沪企业、市属管理的企业可以直接向市发展改革委或者市经委提交项目申请报告；

2、其他企业应当向项目所在区（县）发展改革委或投资主管部门或者市政府确定的机构提交项目申请报告，由区（县）发展改革委或投资主管部门或者市政府确定的机构初审后报送市发展改革委或者市经委核准。

报送相关材料：

（一）企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件；

（二）规划部门出具的城市规划意见；

（三）房地部门出具的项目用地预审意见；

（四）环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；

（五）根据有关法律法规应当提交的其他文件。

核准期限：

（一）项目核准机关应当在受理项目申请报告后20个工作日内，做出对项目申请报告是否核准的决定，或者向上级项目核准机关提出审核意见。

（二）在20个工作日内不能做出核准决定的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当及时书面通知项目申报单位，说明延期理由。

立项流程示意图

（接下页）

（接上页）

2、预计审批总时间：

根据以上开发流程，预计前期开发需至少209天。

附件一

项目立项申请报告及其附件

企业投资项目核准登记表

（房地产项目）







项目名称：

建设单位（个人）盖章（签名）：

申请日期：    年     月     日

××市发展和改革委制

填表说明



本表一式2份；

随表附送如下资料：

□  项目申报单位报批函；

□  项目建设单位招投标基本情况表

□  由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告□  单项房地产项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公司提供营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署合作意向书

□  资信证明（由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本金验资报告,或银行资金证明）。

□  取得市规划部门核发的意见书

□  其他需提供的相关资料（市主城区的房地产开发项目需要提供市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目提供土地交易中心公开交易的有关证明）。



备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各1份。



□ 联系人：

□ 联系地址：

□ 电  话：           手机：

附件二

×公司××项目立项的申请书

（房地产开发项目核准）

××市发展和改革委：

兹有我公司“××项目”申请立项。项目选址于××，总用地面积××平方米,建筑容积率××,建筑密度××,建筑面积××平方米，其中商业用房××平方米，商品住宅××平方米，…。项目总投资××万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵局申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。

附：关于××公司××项目立项的申请报告





申请人（签章）：

×年×月×日

 

附件三

房地产项目申请报告的基本内容

 

第一章  项目概况

一、建设条件

二、项目研究工作依据

三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析）

四、项目建设规模和建设内容

五、项目建设招投标形式

第二章  项目投资环境

一、宏观经济环境

    二、房地产市场分析（一、二级市场）

    三、项目所在区域房地产发展规划和趋势

    四、项目环境建设条件

第三章  项目对公共设施需求影响分析

一、项目对公共设施的需求

二、项目住户子女教育解决方案

三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案

四、项目物业管理

第四章  项目分析及市场定位

一、项目SWOT分析

二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）

三、房地产市场承载力分析

四、销售价格及销售预测

五、项目营销方案

第五章  项目开发建设进度安排

    一、工程计划

二、施工安排

第六章  投资估算和资金筹措

    一、总投资估算

    二、资金筹措和资金平衡分析

第七章  财务分析

    一、销售利润分析

二、赢利能力分析

三、借款偿还能力分析

第八章  不确定性分析

    一、项目盈亏平衡分析

    二、项目敏感性分析

    三、项目风险分析