全国35个大中城市房价收入比排行榜

2014-05-28 郑红玉 易居研究院

编者按：《房价收入比年度报告系列》是上海易居房地产研究院的系列年度报告之一，每年更新，由三个分报告组成，分别为《全国房价收入比年度报告》、《全国30个省(市、自治区)房价收入比排行榜》、《全国35个大中城市房价收入比排行》。本报告对2013年全国35个大中城市商品住宅房价收入比进行了测算，分区域进行分析,并对2014年房价收入比进行预测。

自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价，我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，

家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；

家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；

家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。

各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

二、全国总体房价收入比

根据国家统计局口径的数据，2013年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；新建商品住宅价格增长为7.7%（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%。2009年以来，房价收入比持续回落，接近6-7的合理区间，仍略偏高。

三、全国35个大中城市房价收入比

本文选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。

为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。

（一）全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减

整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是，一线城市明显高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第一、二、四、六位；三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。

与2012年相比，2013年有18个城市房价收入比出现下降,其中福州和呼和浩特降幅较大,主要源于商品住宅销售均价的下跌, 其余17个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅；35个大中城市房价收入比均值为8.5，有13个城市房价收入比高于该均值。

单从商品住宅成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市，主要为深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州、宁波的等沿海省份的主要城市。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。

（二）东部一线城市差距大,深圳高达17.2

2013年，深圳、北京、上海、广州4个一线城市房价收入比排名前列，和去年相比，深圳取代北京位列首位，房价收入比高达17.2，主要源于其商品住宅成交均价大幅上涨23%，北京、上海、广州同比分别上涨7.8%、16.7%、16.3%。而广州房价收入比10.9,与深圳相比,差值较大。

（三）东部二线城市房价收入比近七成下降

2013年，12个东部二线城市中，共有5个城市房价收入比低于全国35个大中城市平均水平，比2012年增加了1个。其中青岛、石家庄、大连和济南延续了2012年的态势，天津是则在2013年才新进入这一阵营，源于人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。

和2012年相比，12个东部二线城市中8个城市房价收入比均有所下降，多数城市人均可支配收入涨幅快于房价涨幅，而宁波、福州受之前调控政策影响较大，即使在房地产市场火热的2013年，商品住宅均价涨幅仍然受限，福州更是出现负增长。

从历年走势看，东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势。沈阳则“独树一帜”整体下行，源于历年房价涨幅相对其他城市较小。

（四）中部二线城市房价收入比六成上升

2013年， 8个中部二线城市中，仅太原市的房价收入比高于全国平均水平，其余7个城市房价收入比均低于全国平均水平。

与2012年相比，长沙、武汉、合肥房价收入比均出现不同程度的下降，其余城市均上升，三个城市商品住宅成交均价涨幅相对较小。郑州、南昌房价收入比上升较快，两个城市商品住宅成交均价涨幅粉分别为16.7%、12.9%。

从历年走势来看，中部二线城市整体保持上升态势，2010年调控政策开始以来，部分中部二线城市的房价出现波动，太原、哈尔滨、合肥下行趋势明显，受2013年中部地区市场逐渐回暖的影响，预计中部二线城市房价收入比将有所上升。

（五）西部二线城市房价收入比超六成下降

2013年，11个西部二线城市中，乌鲁木齐和兰州房价收入比高于全国平均水平,其余9个城市均低于全国平均水平，西部二线城市房价收入比整体水平较低，这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关，呼和浩特受商品住宅销售均价负增长影响。

相比2012年, 11个西部二线城市中，有4个城市房价收入比上升，分别是银川、乌鲁木齐、重庆、南宁。其余7个城市房价收入比均有所下降。与东中部相比，2013年西部二线城市商品住宅价格涨幅有限。

从历年走势来看，西部二线城市房价收入比分化为两种：兰州、西宁、重庆、乌鲁木齐、贵阳和南宁房价收入比整体上行，房价增速快于城镇居民人均可支配收入，西安、银川、呼和浩特、昆明房价收入比波动明显，昆明整体下行，城镇居民人均可支配收入增速要快于房价增速。

四、剔除可售型保障性住房的房价收入比

前面的研究中，商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内，因此，商品住宅销售均价被明显低估。虽然剔除可售型保障性住房后的房价收入比，能更真实的反映各城市的房价收入比水平，但大部分城市统计的剔除可售型保障性住房的房价范围仅包含市区，与统计局人均收入、人均住房建筑面积的统计范围不完全对应，本部分依据克而瑞（CRIC）数据系统，对剔除可售型保障性住房后的房价收入比作一个简单研究，结论仅供参考。

2013年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居首位。整体上看，房价收入比排名靠前的多为东部城市。

与统计局口径房价收入比相比，福州差值较大，中西部差值较小。一方面与数据本身统计范围相关，另一方面也反映出各地可售型保障房价格的差异。中西部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。

备注：1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包含所有区县、县级市；重庆为包含9个市辖区的主城区,杭州只含十个区的主城区，郑州包含部分县和县级市；南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。

2、昆明、重庆、哈尔滨、乌鲁木齐、银川数据来自网站整理，其余30个城市来自CRIC

五、2014年房价收入比总体上将有所回落

2014年我国经济形势下行压力凸显，目前全国国民经济多项指标低于市场预期，一季度GDP增速创下近六个季度新低，工业、物价、消费增速均不容乐观，显示目前中国经济放缓迹象仍在延续，经济增长内生动力依然疲弱，这将对企业和居民收入将带来相对消极的影响，居民人均可支配收入难以出现大幅增长。

2014年房地产市场降温下行，市场成交乏力，随着部分城市降价声音的增多，很多购房者观望情绪较浓厚，这也造成了部分城市楼盘库存去化速度的放缓。同时，根据我们跟踪的全国70个大中城市房价指数数据，整体看全国房价仍在上涨，但涨幅已持续收窄至接近止涨，房价正由“合理区间”进入“偏冷区间”。

总体而言，2014年相比2013年，全国商品住宅成交均价难以出现明显增长，预计基本平稳，房价涨幅将铁定低于城镇人均收入增幅，因此我们预计，2014年全国房价收入比将总体上出现下降。

（执笔人：易居研究院研究员 郑红玉）

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