物业管理条例试题 琼

一、 名词解释 

1、 物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 

2、 物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、 房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。

4、 物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。

5、 针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

6、 委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。

7、 物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

8、 物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。

9、 业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。

10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 

11、 物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。

12、 投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。

13、 业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。

14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。

15、 选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。                     

16、 续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。                     

17、 自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。                     

18、 提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。                     

19、 物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。                     

20、 业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。                     

21、 前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。                     

22、 前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。                     

23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。                     

24、 业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。                     

25、 物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。                     

26、 物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。                     

27、 物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请书和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。                     

28、 协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。

29、 物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。                     

30、 共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。                     

31、 物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。                     

32、 物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。                     

33、 独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。                     

34、 物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。                     

35、 物业使用人——指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。                     

36、 装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。                     

37、 专项维修资金——过去称“专项维修基金”，是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。                     

38、 物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。                     

39、 责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。                     

40、 警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。                     

41、 罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。                  

42、 建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。

43、 物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。                     

44、 挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用

二、 是非判断题                                

1、 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。（√）第四条 

2、 房屋的所有权人为业主。（√）第六条                                

3、 业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。第十二条                                

4、 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（√）第八条                                

5、 一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。第九条                                

6、 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。（×）答：1/2第十二条第三款                                

7、 业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。第十二条第四款

8、 经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。第十三条第二款

9、 业主委员会应当做好业主大会会议记录。（√）第十四条                                

10、 业主公约对全体业主具有约束力。（√）第十七条                                

11、 业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。（×）答：应在业主委员会委员中选举产生。第十七条第二款

12、 业主委员会可以从事投资和经营活动。（×）答：不可以从事与物业管理无关的活动。第十九条                                

13、 某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。（×）第二十四条                                

14、 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（√）第二十五条

15、 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）第三十四条                                

16、 物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）第四十四条                                

17、 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条                                

18、 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）第五十四条                                

19、 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。（×）答：应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。第五十五条                                

20、 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。（×）答：10万元以上50万元以下。第六十四条                                

21、 个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。（√）第六十六条第二款                                

22、 业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。（√）                                

23、 物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。（×）答：必须。

24、 召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。（×）答：15。                                

25、 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。（√）                                

26、 业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。（√）                                

27、 建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。（√） 

28、 物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。（×）答：15。                                

29、 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。（×）答：5。 

30、 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。（√）                                

31、 物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。（×）答：500。                                

32、 《临时资质证书》有效期为两年。（×）答：一。                                

33、 资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。（√）                                

34、 资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（×）答：本省（自治区、直辖市）。

35、 物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。（×）答：两。                                

36、 岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。（√）                                

37、 物业管理用房的产权属于建设单位。（×）答：业主。                                

38、 按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。（×）答：业主。                                

39、 尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。（√）                                

40、 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。（√）                                

41、 业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。（×）答：煤气管理单位。  

42、 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（√）                                

43、 专项维修资金闲置时，可用于购买国债。（√）

44、 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。（×）答：还需按照规定办理有关手续。第五十五条

三、 填空                                                    

（一） 住宅物业的建设单位未通过（招投标）的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府（房地产行政主管部门）责令限期改正，给予警告，可以并处（10万元以下）的罚款。第五十七条                                                    

（二） 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的（所有权或者使用权）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担（赔偿责任）。第五十八条                                                    

（三） 违反条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令限期改正）；逾期仍不移交有关资料的，对（建设单位、物业管理企业）予以通报，处（1万元以上10万元以下）的罚款。第五十九条                                                    

（四） 违反条例的规定，未取得资质证书从事（物业管理）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（没收违法所得），并处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十条                                                    

以欺骗手段取得资质证书的，依照第六十条第一款规定处罚，并由（颁发资质证书的）部门吊销资质证书。                                                    

（五） 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令停止违法行为），处（5万元以上20万元以下）的罚款；给（业主）造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十一条                                                    

（六） 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理（一并）委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托（合同价款30％以上50％以下）的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门（吊销资质证书）。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的（维修、养护），剩余部分按照（业主大会）的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条                                                    

（七） 违反条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回（挪用的专项维修资金），给予（警告），没收违法所得，可以并处（挪用数额2倍以下）的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的（刑事责任）。第六十三条。                                                    

（八） 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的（物业管理用房）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令（限期改正），给予警告，没收（违法所得），并处（10万元以上50万元以下）的罚款。第六十四条                                                    

（九） 未经（业主大会）同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内（物业共用部位、共用设施设备）的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十五条                                                    

（十） 擅自占用、挖掘物业管理区域内（道路、场地），损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违反的，处（1000元以上1万元以下）的罚款；单位违反的，处（5万元以上20万元以下）的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条                                                    

（十一） 业主（逾期）不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向（人民法院）起诉。第六十七条                                                    

（十二） 业主以（业主大会或者业主委员会）的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法（追究刑事责任）；尚不构成犯罪的，依法给予（治安管理）处罚。第六十八条                                                    

（十三） 国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府（房地产行政）主管部门或者（其他有关行政管理）部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行（监督管理）职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（行政处分）。第六十九条                                                    

（十四） 国家鼓励物业管理采用（新技术、新方法），依*（科技进步）提高管理和（服务）水平。第四条                                                    

（十五） （国务院建设行政主管部门）负责全国物业管理活动的监督管理工作。第五条                                                    

（十六） 业主大会应当（代表和维护）物业管理区域内全体业主在（物业管理活动）中的合法权益。第八条                                                    

（十七） 物业管理区域的划分应当考虑物业的（共用设施设备）、（建筑物规模）、（社区建设）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第九条第二款                                                    

（十八） 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（1／2以上）通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，（选聘和解聘物业管理企业），专项维修资金使用和（续筹方案）的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十二条第三款                                                    

（十九） 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的(居民委员会)。业主委员会应当做好(业主大会会议记录)。第十四条                                                    

（二十） 业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府（房地产行政主管）部门备案。第十六条                                                    

（二十一） 业主委员会委员应当由（热心公益事业）、（责任心强）、（具有一定组织能力）的业主担任。第十六条第二款                                                    

（二十二） 业主大会议事规则应当就业主大会的（议事方式）、（表决程序）、（业主投票权确定办法）、（业主委员会的组成和委员任期）等事项作出约定。第十八条                                                    

（二十三） 在物业管理区域内，业主大会、（业主委员会）应当积极配合相关（居民委员会）依法履行（自治管理）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（指导和监督）。第二十条第二款                                                    

（二十四） 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，（业主的共同利益），（业主应当履行的义务），（违反公约应当承担的责任）等事项依法作出约定。第二十二条                                                    

（二十五） 建设单位应当在（物业销售）前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订（物业买卖合同）时，应当对遵守业主临时公约予以（书面承诺）。第二十三条                                                    

（二十六） 国家提倡建设单位按照（房地产开发与物业管理）相分离的原则，通过（招投标）的方式选聘（具有相应资质）的物业管理企业。第二十四条                                                    

（二十七） 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、（业主委员会）与（物业管理企业）签订的物业服务合同生效的，（前期物业服务合同）终止。第二十六条                                                    

（二十八） 物业管理企业承接物业时，应当对（物业共用部位）、（共用设施设备）进行（查验）。第二十八条                                                    

（二十九） 建设单位应当按照国家规定的（保修期限）和（保修范围），承担（物业）的保修责任。第三十一条                                                    

（三十） 国家对从事物业管理活动的企业实行（资质管理）制度。具体办法由（国务院建设行政主管）部门制定。第三十二条第二款                                                    

（三十一） 物业服务收费应当遵循（合理、公开）以及（费用与服务水平）相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照（国务院价格）主管部门会同（国务院建设行政主管）部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条                                                    

（三十二） 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（最终用户）收取有关费用。第四十五条                                                    

（三十三） 物业管理企业应当协助做好（物业管理区域内）的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（救助）工作。第四十七条第一款                                                    

（三十四） 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（业主）、（业主委员会）、（物业使用人）和（物业管理企业）在物业管理活动中的投诉。第四十九条                                                    

（三十五） 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内（相关管线）和（设施设备维修、养护）的责任。第五十二条                                                    

（三十六） 专项维修资金收取、使用、（管理的办法）由（国务院建设行政主管）部门会同（国务院财政）部门制定。第五十四条第三款

四、 问答题   

                                                                  

1、 《物业管理条例》于何时颁布，何时施行，标志着什么？ 

答：《物业管理条例》于2003年6月8日由国务院第379号令颁布，于2003年9月1日施行。《条例》的颁布与实施，标志着我国物业管理行业进入了依法管理的轨道，必将有力地促进我国物业管理行业的健康、有序发展。                                                                     

2、 物业管理的基本内容按其服务性质和提供的方式可分为哪几类？   

答：一、常规性的公共服务。二、针对性的专项服务。三、委托性的特约服务。

3、 《物业管理条例》的地域范围以及时间效力。

答：《条例》调整的地域范围是中华人民共和国境内，即中华人民共和国主权所及的人武部领域内。《条例》的时间效力：自2003年9月1日起施行（《条例》第七十条）。 4、 物业管理的现代化即实现哪几个方面？答：（一）管理思想的现代化。（二）管理机构的现代化。（三）管理方法的现代化。（四）管理手段的现代化。（五）管理人员的知识化、专业化。                                                                     

5、 物业管理活动中监督管理工作的特征有哪些？                                                                     

答：一是对物业管理活动的监督管理具有权威性。二是物业管理活动的监督管理是具有国家强有力保证。三是物业管理活动具有综合性。                                                                     

6、 物业管理活动的“公开”原则表现在哪里？                                                                     

答：一、进行物业管理招标活动的信息要公开。二、开标的程序要公平。三、评标的标准和程序要公开。四、中标的结果要公开。                                                                     

7、 业主公约的主要内容有哪些？                                                                     

答：（一）有关物业的使用、维护和管理。（二）业主的共同利益。（三）业主享有的权利与应当履行的义务。（四）违反业主公约的法律责任。（五）其他应当约定的有关事项。                                                                     

8、 订立业主公约应当把握的原则是什么？答：（一）合法性原则（二）整体性原则（三）民主性原则。

9、物业管理企业对违反业主公约行为的处理方法有哪些？

答：（一）规劝。（二）制止。（三）批评。（四）警告。（五）按照物业管理制度处理。（六）提起民事诉讼。 

10、 前期物业管理的重要意义是什么？                                                                     

答：一是物业产品再生产内在规律的客观需要。二是保护先期入住业主的合法权益。三是为物业的销售与租赁创造良好的环境。                                                                     

11物业服务合同按照其作用以及合同当事人主体的不同分几种类型？

答：一、房屋出售单位或者其委托的物业管理企业与物业买受人签订的《前期物业管理服务协议》。二、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》。                                                                     

12、 物业服务合同具有哪些特征？                                                                     

答：一、物业服务合同应当是有偿的。二、物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的。三、物业服务合同的内容必须是合法的。四、物业服务合同当事人的权利与义务是对等的。

13、 选聘物业管理企业应从哪几个方面进行考察？

答：（一）社会信誉。（二）人员素质。（三）各项收费合理合法。（四）管理水平。  

14、 采用协议方式选聘物业管理企业的条件是什么？答：一是物业投标人少于3个，或者住宅规模较小的。二是必须经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准后。

15、 物业承接验收的作用主要体现在哪几个方面？答：一、进一步明确交接双方的责、权、利关系。二、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。三、为日后的物业管理创造条件。

16、 物业承接验收与工程竣工验收的区别是什么？答：一是两种验收的性质不同。二是两种验收所处的阶段和使用不同。三是两种验收中物业管理企业的职责不同。                                                                     

17、 物业承接验收中，应当注意防止什么？答：一是防止物业承接验收工作“走过场”。二是防止物业承接验收工作“不到位”。三是防止物业承接验收的资料“不齐全”。                                                                     

18、 物业管理企业从事物业管理业务的条件是什么？ 答：一、有符合国家规定的注册资本。二、有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员。三、有一定的从事物业管理的业绩。 

19、 物业服务合同的特点表现为什么？答：一、合同主体特定。二、合同标的复杂。三、合同关系以特定物业为依托。四、合同内容与物业财产权和业主、物业使用人的安居权益紧密关联。  

20、 物业管理的目的是什么？答：物业管理的目的是加强物业管理的水平，保证物业管理的质量，维护业主的合法权益。                                                                     

21、 物业服务费用的确定原则是什么？答：一、合理原则二、公开原则三、服务费用与服务水平相适应的原则。

22、 物业管理区域内的违反行为主要包括哪些？答：一、治安违法行为。二、环境保护方面的违法行为。三、物业装饰装修和使用方面的违法行为。                                                                     

23、 物业管理法律责任的主要特点是什么？答：一、法定责任与协议责任相结合。二、法律责任的种类和复合关系复杂性。三、技术规范确定的责任分量比较大。                                                                     

24、 业主在物业管理中，应履行哪些义务？第七条                                                                     

答：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。                                                                     

25、 业主大会应履行的职责是什么？第十一条                                                                     

答：（一）制定、修订业主公约和业主大会议事规则。（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。（三）选聘、解聘物业管理企业。（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。（五）制定、修订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。                                                                     

26、 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？第二十九条 

 答：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。                                                                     

27、 物业管理的作用主要表现在哪些方面？答：一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。                                                                     

28、 《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么？答：一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。                                                                     

29、 物业管理的基本原则？答：一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。                                                                     

30、 引入计算机进行物业管理的效果表现在哪几个方面？

答：（一）有效地改善物业管理有关资料的存储方式。（二）分类记录、统计日常发生的各项事务。（三）计算物业管理区域内发生的各项费用，实现财务电气化。（四）实现信息的共享与高速交换，并与住户建立更广泛的联系。（五）实现高质量的管理。（六）实现决策科学化。                                                                     

31、 第一次业主大会成立的筹备工作是什么？                                                                     

答：一、组织大会筹备组。二、每幢楼房协商产生业主小组成员或者业主代表，业主小组成员应当为业主代表。三、通过协商，推荐业主委员会候选人。四、参照有关《示范文本》，听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，草拟业主大会议事规则、业主委员会章程和业主公约等有关文件。五、确定会议时间、地点，做好会务的各项准备工作。                                                                     

32、 业主委员会应履行的职责是什么？                                                                     

答：一、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。二、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。四、监督业主公约的实施。五、业主大会赋予的其他职责。                                                                     

33、 前期物业管理的主要内容有哪些？答：一、建立与业主、物业使用人的联系关系。二、设计管理模式，草拟物业管理制度。三、建立服务系统和服务网络。四、办理移交承接事宜。

34、 物业管理合同中当事人双方应当约定的物业管理事项有哪些？

 答：（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新。（二）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新。（三）电梯、水泵等设备的运行服务。（四）保安服务。（五）保洁服务。（六）物业维修、更新费用的帐务管理。（七）物业档案资料的保管等。                                                                     

35、 简述物业管理招标的程序？

答：（一）选择招标方式。（二）编制招标文件。（三）投标单位资格审查。（四）组织勘察现场。（五）报送标书。（六）开标、评标、决标。（七）签订物业服务合同。

36、 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理交那些资料？

答：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。                                                                     

37、 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限是多少？                                                                     

答：一、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。四、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

38、编辑 申请评定资质等级的物业管理企业应当提交哪些材料？

答：（一）物业管理企业资质等级申报表。（二）营业执照复印件。（三）建设部颁布的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员、专业技术职务资格证书复印件。（四）物业管理委托合同复印件。（五）物业管理业绩材料。（六）企业上一年财务审计表。 

39、 物业管理企业的义务主要有哪些？                                                                             

答：（一）履行物业服务合同，依法经营。（二）接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。（三）定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计。（四）接受有关行政主管部门的监督管理。（五）法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。                                                             

40、 物业服务费用由哪几部分构成？   答：一、管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费。二、公共设施、设备日常运行、维修及保养费。三、绿化管理费。四、清洁卫生费。五、保安费。六、办公费。七、物业管理单位固定资产折旧费。八、法定税费。                                                                             

41、 业主在物业管理活动中享有哪些权利？第六条 

答：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

42、 物业管理存在的问题主要表现在哪些方面？

答：一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。三是尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范。四是业主委员会的运作缺少监督和制约。五是房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实。六是国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。七是物业管理行业素质偏低，人才缺少。

43、 《物业管理条例》的“六项禁止行为”是什么？

答：（一）“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”（《条例》第十九条第一款）。“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定”（《条例》第四十八条第一款）。（二）“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”（《条例》第二十七条）。（三）“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途” 《条例》第三十八条）。（四）“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”（《条例》第四十条）。（五）“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。（《条例》第五十条第一款）（六）“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。（《条例》第五十一条第一款）

44、 《物业管理条例》的“授权四项规定”是什么？

答：一、“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”（《条例》第九条第二款）。二、“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”《条例》。三、“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”（《条例》第三十二条第二款）。四、“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”（《条例》第五十四条第三款）。                                                                             

45、 哪些人不得担任业主委员会委员？                                                                             

答：（一）已经不是业主的。（二）个人已经宣告破产，或者担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产7年内的。（三）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的。（四）被业主大会罢免后7年内的。（五）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规，或者违反业主公约等严重行为的。（六）其他不宜担任业主委员会委员的。                                                                             

46、 物业服务合同应当载明哪些内容？                                                                             

答：（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所。（二）物业管理区域范围和管理项目。（三）物业管理的合同期限。（四）物业的管理费用。（五）物业管理的要求和标准。（六）合同终止和解除的约定。（七）违约责任。（八）当事人双方约定的其他事项。                                                                             

47、 物业服务合同应包括哪些内容？

 答：一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外，合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任的承担，合同附件的效力，合同的变更、补充，索赔及争议解决方式等。

48、 为了实现物业管理权与所有权的分离，根据法律规定，物业管理企业的权利主要有哪些？                                                                             

答：（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法。（二）依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理。（三）有权制止违反业主公约和法律法规的行为。（四）有权要求业主委员会协助管理。（五）有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其物业管理责任转让给第三方。（六）可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费。

49、 物业使用人必须遵守执行的规定包括哪些？

答：一、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。二、业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。三、业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。四、业主应当按照国家有关规定交纳物业服务费用和专项维修资金。五、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

50、 A将房子出租给B，合同约定由B交纳物业服务费用。B欠交6个月管理费后偷偷搬走。A根据《民法通则》的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将B欠交的管理费从其帐户中扣减。A是否应负担该笔费用？第四十二条

答：A应负连带责任。根据是《条例》条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，A应当承担B所拖欠交纳的物业服务费用，当然，A可以依法向B追偿其物业服务费用。

51、 专项维修资金的主要来源是什么?

答：一、商品住房的专项维修资金由购房者按照购房款2%~3%的比例向售房单位缴交。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。二、公有住房售后的专项维修资金来源于两部分：（一）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分资金属售房单位所有。（二）购房者按照购房款2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。

2012年6月8日星期五

吴琼