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三四线城市房地产发展潜力测评研究报告

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《三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》
中国房地产测评中心、中国房产信息集团隆重发布《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单。
时至2011年中，中国房地产市场调控”棋到中盘”。在当前经济增速放缓、通胀压力较大的情况下，调控成效初显，但新问题频现。除了成交量阶段性下滑，一些城市房价上涨压力仍然较大。7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，措施。
这是对三四线城市房地产市场的一种警示，
也从一个侧面折射了各具特色的经济体系和
从而在房地产发展进程中出
在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购
经济发展水平的差异决定了不同城市在经济波动周期上的差异，现差异。在持续发力的调控政策作用下，
相对于一二线城市而言，三四线城市的房地产发展
显现出巨大的商机。在
空间受到了更多的关注。三四线城市的房地产被誉为新的开发热土，楼市的新变局下，不少房地产企业审时度势，移。
整合资源，提高核心竞争力，向三四线城市进
行战略转7月27日，中国房地产测评中心、中国房产信息集团隆重发布《中国三四线城市房地产
发展潜力测评研究报告》及测评榜单，引发市场强烈关注。
在发布会上，中国房地产测评中心副主任孙斌艺博士就测评方法进行了说明, 测评方法基础上，全面深入地阐述了中国三四线城市房地产发展潜力评估和研究结论, 度地揭示了三四线城市房地产发展的投资价值及其存在的风险。
中国房地产测评中心通过对我国
并且在此
多角
251座建制地级城市的研究，推出”三四线城市房地产发
同时深入剖析不
发掘发展潜
展潜力100强"榜单，对不同区域三四线城市房地产发展潜力进行深入分析，同类型城市房地产市场发展情况，力强、成长势头佳的三四线城市。
当前房地产调控政策再加码，发展状况，制定恰当的发展策略；
从而透视中国三四线城市房地产的发展脉络，
此次研究成果的发布将有助于广大三四线城市认识其市场同时有助于投资者了解三四线城市的房地产市场发展潜力, 辨识市场风险，正确进行投资规划，促进三四线城市房地产健康发展。
百强榜单彰显实力城市
潜力凸显吸引标杆房企
中国三四线城市房地产发展潜力排行榜采用城市房地产投资需求指数、居住需求指数、
发展需求指数、城市房地产存量和供给能力指数、城市资源和能力指数等作为排名的核心指标，运用结构方程模型逐步汇总得到城市房地产发展潜力指数，依此进行城市排序。
榜单显示，山东省烟台市，占据 "中国三四线城市房地产发展潜力排行榜
”的榜首位置,
福建省泉州、广东省东莞分列二、三位，四至十位依次为江苏省南通、河北省唐山、山东省

潍坊、淄博、威海、内蒙古包头和山东省东营，上述城市荣膺潜力排行榜 " 的"十强 "。
" 中国三四线城市房地产发展
"发展潜力十强”城市2009年GDP均值达827.94亿元，人均 GDF均值达57276.7元，分别
是全部三四线城市均值的 3.43倍、 2.34倍，均大幅领先于全部三四线城市平均水平。十强市区固定资产投资额均值为 791.4亿元，约为全部城市均值的 4.8 倍。人均年末存款余额、人均可支配收入分别达到
41951元、 21098元，是全部三四线城市平均水平的 2.64倍、 1.42倍。可
见，十强城市不论是在经济发展水平还是在城市规模方面都优于其他三四线城市。
" 发展潜力百强 " 城市表现同样抢眼。百强城市在经济规模、经济增长速度、城市基础设
施、城市建设投入、居民生活水平等多项指标中明显领先于全部三四线城市平均水平，如
GDF均值达到全部三四线城市平均值的 1.51倍，人均GDR也达到1.36倍。百强城市整体实力的增强，
基础环境的改善为房地产市场的发展提供了良好的基础，为城市房地产发展提供了更强的引擎效应。低成本、高回报使三四线城市房地产市场潜力逐渐凸显。家标杆房地产企业先后布局三四线城市，抢占先机。
东部区域发展显著占先山东五市强势抢占十强
在深度探析百强城市房地产发展潜力的基础上，研究报告将域划分为东部、中部、西部和东北四大区域，对四大区域三四线城市的房地产发展潜力进行
测评。近年来，已有多
251个城市按我国的经济区
圏为核心的江苏和浙江省、以珠三角为核心的广东省和福建省以及倚靠京津唐环渤海经济圈
的河北、山东省东部区域三四线城市大多位于传统经济强省，圈一二线核心城市的带动下，经济、城市快速发展，建设程度、居民收入和生活水平等方面优势明显，
受到我国三大经济圈的辐射效应，在经济城市优势明显，在城市规模实力、城市
东部地区三大主要片区：以长江三角经济
在 GDP固定资产投资额、医疗、教育、重大设施等多指标领跑全国。
东部区域城市的领先优势异常突出，
东部区域人均 GDP为31346.84元，遥遥领先于全国
其他区域。另外，东部区域城市规模和实力指标、重大设施建设、市区固定资产投资额、高等教育评价均占据首位。东部区域城市美誉度也较高，多个城市在国内具有较好的知名度，社会认可度较高。基于良好的城市基础，东部区域城市的房地产市场发展也表现出明显的领先优势。东部区域城市房地产市场规模领先，市均来自东部区域，而商品房销售均价超过 5000元2009年商品房销售面积超过 500万平方米的城
/平方米的城市也全部为东部区域城市。
此外，东部区域城市房地产开发投资水平也连续五年位居全国首位。
东部区域城市在此次房地产发展潜力测评研究中也表现抢眼，市入选百强，占据百强榜半壁江山，其中 30个城市位居五十强，进入二十强的城市达到 16 个，进入十强更是达到 9个之多，东部区域城市强势领先。其中最为突出的是山东省，山东省共有 9个城市进入本次研究的五十强，占据近二成。烟台凭借良好的城市基础一举夺得榜
首，潍坊、淄博、威海、东营等四市亦有突出表现，山东五市夺下十强中的五席，山东省三东部区域共有 49个地级城

四线城市在房地产发展潜力测评研究中独占鳌头。
三四线城市实力大提升成为中国房地产新引擎
在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。
近年来，随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。
是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，
三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系。
经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。
另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的优势，
高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，持续增长交通节点城市的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。
而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，
上所呈现的巨大潜力和空间，
将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。
市场规模上升势头明显快速发展更需警惕风险
尽管近年来三四线城市实力得到明显提升，不少城市房地产市场发展已取得不错的成绩，然而总体而言，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。
三四线城市在房地产市场发展
而我国房地产研究表明，不论
低地价、高需求及快速
为我国房地产产
2009年三四线城市的商品房销售面积为 9523.49万m2,商品住宅销售面积8731.63万m2,均
值分别为228.96万m2和179.113万m2而同年35个大中城市的均值分别为 1085.85万m2和
994.9017万m2三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距, 年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。至少在
2009
另一方面，三四线城市房地产开发投资额近