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桂林的山水凤凰城市场调研报告
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山水凤凰城市场调研报告编制单位：广州**房地产信息咨询有限公司编制时间：二OO四年三月山水*凤凰城市场调研报告目录前言……………………………………………………………………………………….3第一部分市场调查报告……………………………………………………………….4（一）桂林市与临桂县概况………………………………………………………….5（二）桂林房地产的现状特点与发展趋势……………………………………………111、宏观状况…………………………………………………………………………….112、市场状况…………………………………………………………………………….15A、产品结构…………………………………………………………………………….161）住宅物业…………………………………………………………………………….162）别墅………………………………………………………………………………….323）商业物业……………………………………………………………………………42B、营销策划……………………………………………………………………………50C、房地产广告媒体调查………………………………………………………………59D、消费者访谈调查…………………………………………………………………..64（三）总结………………………………………………………………………………第二部分：项目市场分析与建议………………………………………………………69（一）项目背景…………………………………………………………………………70（二）项目SWOT分析……………………………………………………………….70（三）项目消费群的定位………………………………………………………………74（四）市场支撑点………………………………………………………………………76（五）本司对本项目的初步建议………………………………………………………79前言为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月19日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。第一部分：市场调查报告（一）桂林市与临桂县概况
一、桂林市地理环境桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增长率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。临桂县位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。县城驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，是全县***、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。全县由广西主电网供电，建有20000KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。二、桂林市经济环境1、国民经济概况2002年桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资97.4亿元，比2001年增长10%，其中房地产投资在前三年平均递增28.3%的基础上比上年增长31.8%，公路建设投资增长33.1%。2003年桂林国民经济持续增长，各项社会事业蓬勃发展。据初步统计，全年完成国内生产总值397.46亿元，较上年增长9.8%；全社会固定资产投资110.64亿元，较上年增长13.6%；财政收入37.04亿元，较上年增长