2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测

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一、宏观经济环境分析

2008年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。

    2000-2007年青岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度，其中2003～2005年增幅均超过了16%，分别为16.3%，16.7%，16.9%，2007年GDP增幅达到了16.0%。2008年前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。

图1： 青岛市历年GDP变化情况图

数据来源：青岛市统计局

青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%，扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增长10.6%，扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。

图2：青岛市历年城镇人均收入变化情况图

数据来源：青岛市统计局

2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，于2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000-2003保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化。

2008年以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资1578.3亿元，增长22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增长69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。

图3： 青岛历年固定资产投资变化趋势图

数据来源：青岛市统计局

二、商品房市场分析

1、商品房价格分析

图4 青岛历年商品房销售价格变化图

数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

2000-2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；2003-2007年房价高速上涨，年均增速17.6%，2007年达到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2008年以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长0.26%，涨幅比1-10月下降了1.9个百分点。

2、房价收入比分析

图5：青岛历年房价收入比变化趋势图

数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变化不大，2007年比2000年上升2个点，其中2000-2004年持续在8点左右徘徊，2005年与2006年均维持在9点，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年前三季度青岛市房价收入比达到10.7%。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可支配收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。

表1：房价收入比试算表

数据来源：青岛市统计局

3、成交情况分析

11月份全市住宅成交面积为23.94万平方米，环比下跌26%，成交套数环比下降24.1%。其中政策性住房成交364套，成交占比达到15.7%，比上月下降22.63个百分点；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成交大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然16日青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出了多项刺激居民购房的相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交的效果并不显著，青岛楼市将持续低迷。

图6： 2008年以来青岛商品住宅市场月度成交情况

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

从11月各区域住宅成交量来看，由于受整体环境低迷的影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其他各区县由于政策性住房的上市或者是降价促销、政策刺激等因素的影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为明显，由于政策性住房项目金湖路专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达到293.88%。11月户型成交相对比较集中，面积在80-100平方米的户型共计成交8.23万平方米，占成交总面积的39%；而户型在180平方米以上、60平方米以下的户型成交相对都较小，占比分别为3%和4%。可见，市场需求仍以中等户型为主。

在价格分布上，11月青岛住宅成交价格占比变化趋势相对于10月有显著变化。总体仍向中低价位倾斜，6000元以下占72%。其中3000-5000元/平方米价格段成交比重从上月的56%下降到本月的28%；主要是因为10月份大量上市的保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000元/平方米以上的住宅成交占11%，比上月提高了3个百分点。从总体上看，目前青岛购房者所能承受的价格有限，大部分消费者都无法承受目前高昂的房价。

从区域看，11月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为7990元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交130套的金湖路专家公寓，均价不到6000，成交8套的康佳花园，均价不到2000；市北区自2008年以来销售均价走势一直相对比较平稳，枕海山庄项目（均价为5109元/平方米）的热销将市北区的整体销售均价拉低至6668元；四方区住宅成交价格表现小幅上涨，环比上涨12.51个百分点，主要是因为该区域本月销售项目主要为商品房；李沧区本月政策性住房销售与上月持平，销售均价为5480元/平方米，环比下降4.1%。

图7：2008年11月份市内四区商品住宅成交均价对比

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

4、价格指数分析

表2：2008年11月青岛城市综合指数及各分物业指数变化表

图8：青岛房地产指数图

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2008年11月，青岛楼市成交总体呈现平稳上升趋势。11月城市综合指数、住宅指数、Hedonic指数、写字楼指数、商铺指数均小幅上涨，其中综合指数为1220点，比10月提高3个点，环比涨幅为0.24%；住宅指数为1105点，比10月提高4个点，环比涨幅为0.32%；Hedonic指数为530点,比10月提高2个点，环比涨幅为0.3%。

与住宅指数趋势相似，写字楼指数和商铺指数分别为1711点和1348点，比10月均提高1个点，环比涨幅均为0.07%。由于本月写字楼和商铺项目的报价与上月相比变化不大，因此，指数变化不大，仅提高了1个点。

三、房地产开发经营情况

1、房地产开发投资分析

1997～2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%的增长速度。从青岛历年房地产投资额变化图中可以看出房地产投资额增长率波动较明显，其中1999、2001和2005年分别达到43.7%、37%和37.6%的高增长率；2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率2007年下降到8.7%。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较去年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。

图9：青岛历年房地产开发投资变化情况图

数据来源：青岛统计局

2、需求分析

2000年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，在2000年实现35.2%的增长速度后，2002～2004年增长率以年均8.3%的速度平稳增长，2005年跳跃式增长达到最大值43.3%，全年实现销售面积739.95万平方米，2006-2008年持续急速回落，2006年商品房销售面积首次出现负增长，尤其是2008年下降趋势较明显。2008年1-11月，实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。

图10：青岛历年商品房销售面积变化趋势图

与销售面积相对应，青岛商品房销售额近年来稳定增长，2007年已达到433.36亿元，增长率为8.5%。2000年以来青岛商品房销售额保持了年均30.9%的增长速度，其中2005年达到了74.2%高增长率，之后增幅开始逐渐回落。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。

图11：青岛历年商品房销售额变化趋势图

3、供应分析

2000以来，青岛市商品房新开工面积增幅波动较大，呈现跳跃式发展，整体趋势逐步放缓。2002年增幅出现负增长（为-0.6%），达到历史低位，2003年一度上升至37.24%，之后又出现下降-上升-下降的变化趋势，2007年降幅为0.18%。2008年1-11月，商品房新开工面积1027.75万平方米，同比下降14.31%，较1-10月下降6.82个百分点。

施工面积增幅自2002年降至3.2%后，2003年提高至23.3%，之后开始缓慢回落。2008年1-11月，商品房施工面积为3582.17万平方米，同比增长15.27%，预计未来施工面积还可能继续加大。

竣工面积近年来受宏观调控政策影响大幅下滑，2006-2007年连续出现负增长，分别下降19.6%和1.8%。2008年1-11月，全市商品房竣工面积为499.26万平方米，同比上涨21.08%，增幅较1-10月下降12.26个百分点。

图12：青岛历年供应指标变化趋势图

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

4、供求分析

1999-2005年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面。从2006年开始，销竣比均大于1，出现了供不应求的局面，2008年1-11月销供比达到1.26，供需矛盾得到了初步缓解。

图13：青岛历年销竣比变化趋势图

5、土地市场分析

近些年，青岛土地开发面积波动明显，2006年受政策影响出现反弹达到948.95万平方米的高峰，比2005年增长626.05万平方米，同比增长193.9%。2008年1-11月，青岛市土地开发面积99.55万平方米，同比上涨2.94%，增幅较1-10月下降19.73个百分点。

土地购置面积经历了两个增长阶段，1999～2003年以50.17%年均增长率逐年增加，在2004年受宏观调控影响回落到低于2000年的水平，之后持续平稳增长，到2006年反弹到747.74万平方米的水平，仅次于最高水平2003年的776.94万平方米。2007年受一系列宏观调控政策，青岛市土地开发面积与购置面积均大幅下降，降幅分别为55.1%和21.2%。2008年1-11月，土地购置面积295.89万平方米，同比回落44.53%，增幅较1-10月提高1.55个百分点。

图14 ：青岛历年土地开发和购置面积变化趋势图

四、房地产企业运行分析

进入2008年以来，青岛房地产企业的日子都不好过，资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显，等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。

1、销售不畅，行业分化明显

2008年1-10月，青岛市实现商品房销售面积548.71万平方米，同比下降5.62%。自2008年以来，各大房地产企业都面临着销售难的问题。销售量的下降必然导致存货上升，必然为后续发展造成压力。销售不畅，一方面是由于整体环境严峻，市场低迷；另一方面主要是因为企业产品不能够很好地适应市场需求。一些资金压力不大的企业相对而言，他们的产品就能够较好地适应市场，满足社会需要。在低迷的形势下，更加容易形成“大鱼吃小鱼”的行业分化现象，如果谁能够熬过这个冬天，那么它就可能成为行业的“地产航母”，反之，则可能退出行业舞台。因此，建议房地产企业在2009年，一方面可以在保证利润的基础上适度降价，以拯救当前的市场信心；另一方面就要从自身做起，不断提高企业产品品质，使之能够较好地适应市场需求。

2、开发速度和规模有所降低，企业拿地速度放缓

2008年以来，大部分青岛房地产重点企业对于当前的国内国际形势都有深入的了解，虽然对市场长期持有看好态度，但同时也认识到了短期内房地产市场的发展并不会很乐观，纷纷下调了开发速度和规模，放缓了企业拿地的步伐。很多企业存量房增加，主要也是由于在2007年不理性的土地市场中拿到土地，而今又要支付地价款所致。因此，在2008年的土地市场中，开发商们似乎都比较理性，不再盲目抢“地王”了。

3、融资压力大，积极寻求企业合作

从紧的货币政策下，企业获取资金难度增加甚至无法获取，尤其对房地产企业而言，由于潜在风险较大，因此银行放贷的规模就会缩小，比以前更加谨慎。在这种形势下，房地产企业为了更好的生存和发展，纷纷寻找拓宽融资途径，进行企业合作就成为一种不错的选择。例如，青岛海尔与绿城进行合作，合作开发济南全运村项目。海尔表示选择绿城作为合作伙伴，不仅仅是因为绿城会造好房子，而是绿城的创业精神和企业精神。海尔有“真诚”，在绿城身上也体现出这一点。对于正处于快速扩张进程中的绿城方面来说，与海尔地产进行合作，意味着集团北上发展布局寻到了坚实的合作伙伴和拓展平台。绿城与海尔的合作，是品牌、品质、诚信、真诚等共同企业精神的一个完美组合。

五、2009年房地产市场展望

2008年青岛房地产市场可谓一路坎坷地走来，虽然政府也陆续出台了一系列的政策刺激楼市发展，但目前而言，市场观望气氛依旧浓厚，购房者持币待购，市场成交低迷，开发商资金紧张，销售严重萎缩，这种市场低迷观望的形势预计还会持续一段较长的时间。面对低迷的市场形势，在资金吃紧，销售萎缩的背景下，开发商们在未来2009年可以适当采取降价促销方式，一方面有助于迅速回收资金，另一方面还可以促成交易，在一定程度上提振市场信心。预计2009年青岛房地产销售量将会有所增长，价格方面可能会继续回落。对消费者而言，要对市场进行合理、理性预期，供需双方尚需共同努力，以确保青岛房地产市场的平稳健康发展。