农村信用社个人购房贷款操作实施细则

第一章 总 则

第一条 为促进***县农村信用社（以下简称农村信用社）个人购房贷款业务的发展，强化内部管理，防范个人购房贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》以及《***省农村信用社个人购房贷款操作指引》等法律法规和有关规定，并结合***县农村信用社的实际，制定本操作实施细则。

第二条 本实施细则所称个人购房贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。

第三条 农村信用社办理个人购房贷款业务应当符合国家相关法律、法规、政策和广东省农村信用社联合社的有关规章制度，应当遵循坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条 本实施细则适用于***县辖内各农村信用社向借款人发放的个人购房贷款。

第二章 贷款类型

第五条 农村信用社的个人购房贷款，按贷款的用途可划分为个人住房贷款和个人商业用房贷款。

（一）本实施细则所称个人住房贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买各类住房（包括住房、车位等）的贷款。

（二）本实施细则所称个人商业用房贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买商铺、写字楼等商业用房的贷款。

第六条 农村信用社的个人购房贷款，按贷款的交易形态可划分为“一手房”贷款、“二手房”贷款、转按揭贷款。

（一）本实施细则所称“一手房”贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买首次交易的各类住房或商业用房的贷款。

（二）本实施细则所称“二手房”贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于在房地产二级市场购买经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房贷款。

（三）本实施细则所称转按揭贷款，是指已办理个人购房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由农村信用社为其叙做贷款转移手续的业务。所交易的房产称为转让房产，出售转让房产的贷款客户称原借款人，原借款人尚未结清的购房贷款称为原贷款。

第三章 贷款要求

第七条 农村信用社发放个人购房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息时，农村信用社有权依法处理其抵（质）押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第八条 “一手房”贷款必须符合下列要求：

（一）房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立，并取得建设部门核发的房地产开发资质证书的企业法人；

（二）房地产开发商能严格遵守和执行国家、地方规定的房地产建设开发及预售管理的法律、法规，积极配合农村信用社有关贷款操作及管理工作；

（三）在取得房地产权证及他项权证前申请贷款的，应提供有效担保或由房地产开发商出具回购房产的承诺；

（四）“一手房”贷款所在楼盘要求开发手续齐全，具备立项审批文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及销（预）售许可证，同时与农村信用社签订项目合作协议；

（五）所购买住房应为主体结构已封顶的房屋，商业用房贷款必须是已竣工验收项目的现房；

（六）农村信用社规定的其他要求。

第九条 “二手房”贷款需符合下列要求：

（一）所购房产应为地理位置优越、社区环境良好、变现能力强的房产；

（二）所购房屋产权必须完整和明晰、已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条件；

（三）申请贷款时，转让房产未被列入城镇改造拆迁规划范围，售房人对转让房产拥有合法的处分权；

（四）二手房买卖双方自行到房管部门办理过户手续并领取新的房地产权证，原则上必须在办理房地产抵押登记手续后，方能发放贷款，如未能及时办理登记的应由开发商或担保公司等提供阶段性担保；

（五）农村信用社规定的其他要求。

第十条 转按揭贷款需符合下列要求：

（一）转让房产已取得房地产权证，且该房产状况良好，产权清晰，不存在被查封等异常状态；

（二）如转按揭贷款在办理房产过户及抵押登记手续而出现抵押真空期的，必须要求原借款人提供具有代偿能力的第三方担保，直至买卖双方完成房产过户及新的抵押登记手续为止，原抵押登记注销后应及时办理房产的过户和新的抵押登记手续；

（三）农村信用社规定的其他要求。

第十一条 个人车位（库）按揭贷款需符合下列要求：

（一）借款人申请贷款的车位（库）和借款人所购房产必须在同一楼盘范围内；

（二）所购车位（库）必须产权明晰，并能够办理产权证；

（三）如借款人同时办理购房和车位（库）按揭贷款，车位（库）按揭贷款偿还必须先于购房贷款；

（四）农村信用社规定的其他要求。

第四章 贷款对象和条件

第十二条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人及在中国大陆获得合法有效居留身份且具有完全民事行为能力的境外、国外自然人。

第十三条 借款人须同时具备以下条件：

（一）年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件；

（二）借款人年龄与贷款期限之和不超过65年；

（三）具有稳定的经济收入，信用良好，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应的收入或资产证明；

（四）借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

（五）有合法有效的购房合同、协议以及农村信用社要求提供的其他证明文件；

（六）借款人已经按以下要求足额支付首付款项并出具相关证明：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，首付款比例不得低于所购住房总价款的20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；

2、借款人申请贷款购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40％，对于购买第三套（含）以上住房的，首付款比例原则上在前一套最低首付款比例的基础至少提高10%；

3、商业用房购房首付款比例不得低于50%；

4、对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%；

（七）能提供农村信用社认可的有效、足额担保；

（八）农村信用社规定的其他条件。

第五章 贷款的额度、期限和利率

第十四条 贷款额度

农村信用社应根据借款人的资信、还款能力、所购房屋价值等情况，合理确定贷款额度，其中：

（一）个人住房贷款的额度最高不得超过借款人所购住房全部价款或评估价值的70％，对购买第一套自住房且套型建筑面积在90平方米以下（含）的最高不得超过所购住房全部价款或评估价值的80％；对购买第二套（含）以上住房的，应在符合本实施细则十三条有关规定的基础上合理确定贷款额度；

（二）个人商业用房贷款额度最高不得超过所购房屋全部价款的50％；

（三）以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度最高不得超过所购房屋全部价款的55％；

（四）因住房出售申请转按揭贷款的，贷款额度最高不超过房屋交易价或评估价的（以较小者为准）60％，商业用房不超过50％。因房屋赠与、继承等原因申请转按，转按揭贷款额度不得超过原贷款余额；

（五）若以农村信用社认可的其他财产作为抵（质）押担保申请购房贷款的，其贷款额度一般不超过抵押物评估价值的60％或质押物面值的90％。

第十五条 贷款期限

农村信用社应根据本社资金运营以及借款人的实际情况，合理确定贷款期限。

个人住房贷款期限最长不得超过30年，个人商业用房贷款期限最长不得超过10年。二手房贷款期限与房龄之和不得超过30年，且不超过所购房产剩余的使用年限。

第十六条 贷款利率

（一）贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

（二）对于利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率上浮比例在前一套的基础上至少增加10%，且最低不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

（三）个人商业用房和“商住两用房”的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

（四）在贷款期限内贷款利率的调整，由借贷双方根据中国人民银行有关利率管理的规定并按照商业原则在借款合同或协议中约定，可在贷款期限内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。

第十七条 对贷款购买高档商品房、别墅、二手房等房产的，应严格限制其贷款期限，适当提高首付款比例及贷款利率。

第六章 贷款程序

第十八条 个人购房贷款的操作流程和要求，按照《***县农村信用社信贷业务操作实施细则》（***农信联发〔2006〕***号）（以下简称《信贷业务操作实施细则》）的规定执行。

第十九条 借款人向农村信用社申请个人购房贷款应提交书面申请，并向贷款社提交下列资料：

（一）借款人合法的身份证件；

（二）借款人经济收入、职业证明、财产证明材料；

（三）借款人的婚姻证明材料；

（四）合法有效的购房合同、协议或其他批准文件；

（五）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；农村信用社认可的评估机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

（六）借款人已支付足额购房首付款的相关证明；

（七）农村信用社要求提供的其他文件和资料。

第二十条 贷款经办人员在进行贷前调查过程中，除收集有关资料外，还必须通过面谈了解借款人的购房意愿、购房行为真实性和还款能力，做好面谈记录并由借款人签字确认。

第二十一条 贷款社应对借款人提交的文件资料的完整性、真实性、准确性、合法性和贷款的可行性进行审查，并对借款人资格和资信状况、交易背景和贷款用途的真实性以及所购房产的实际价值和变现能力等进行分析，在10个工作日内向借款人作出正式答复。

第二十二条 贷款社经贷前调查、审查及审批同意借款人的借款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同。

第二十三条 在办理个人购房贷款时，借款人如对抵押房产投保的，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保。

第二十四条 签订借款合同和担保合同后，贷款社应根据法律法规及《信贷业务操作管理办法》等相关规定，办理抵押登记及其他相关手续。

第二十五条 在办妥规定的手续后，贷款社应依据借款合同约定及相关规定向借款人发放贷款。对“一手房”、“二手房”贷款，发放的按揭贷款应划转到卖方指定账户上；对转按揭贷款，必须在新贷款划入房产转让人指定账户后即时用于清还原贷款。

第七章 贷款的担保

第二十六条 借款人申请个人购房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押、质押、抵（质）押加保证等。经贷款社同意，贷款期间借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。

第二十七条 抵押

（一）贷款的抵押物必须是贷款社认可的、能够办理抵押登记的房屋或其他合法有效的财产。

（二）抵押物价值按照抵押物当前市场成交价或评估价确定。对“二手房”原则上应由贷款社认可的房地产估价机构进行评估，以评估价和成交价两者较低额确定其价值。

（三）借款人以所购房产作为贷款抵押物的，必须将该房产价值全额用于贷款抵押。

（四）贷款社与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律法规规定办理抵押登记。

（五）借款人以预告登记不动产作为抵押物的，贷款社应及时做好跟踪手续，密切与抵押人联系，在能够进行不动产登记之日起三个月内，及时督促抵押人办理正式登记。

（六）贷款社不能接受异议登记期间的不动产作为抵押物，应要求借款人提供其他担保方式或待异议登记失效后再办理。

（七）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件的原件，原则上均应由贷款社保管并承担保管责任。

（八）抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款社的监督检查。

（九）对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押、变卖、馈赠或以其他方式处分。

（十）借款人向贷款社还清全部欠款后，抵押关系终止，当事人应按合同的约定办理注销抵押登记手续，解除抵押权；贷款社将借款人存放在贷款社的所有与该抵押房产有关的证件资料，在办理书面签字移交手续后交还借款人。

第二十八条 质押

（一）贷款的质押物必须是经贷款社认可的国债、金融债券以及经确认合法有效的个人储蓄定期存单等权利凭证。

（二）贷款社应对出质人提交的权利凭证进行查询和认证，并将权利凭证质押的事实书面通知出具权利凭证的金融机构。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。

（三）贷款社与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款社。

（四）贷款社负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，贷款社应承担相关的民事责任。

（五）在贷款期间，如遇质物因任何原因被查封、扣押、冻结，贷款社应要求借款人10日内恢复质物的价值，或提供相当价值的担保。

（六）质押权利凭证兑现日期先于还款日期的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：

1、到期兑现用于提前清偿贷款；

2、转换为定期储蓄存单继续用于质押；

3、转换为贷款社认可的权利凭证继续用于质押；

4、用贷款社认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；

5、用贷款社认可的财产替换质押权利用于抵押。

第二十九条 抵（质）押加保证

（一）抵押或质押加保证贷款，是指贷款社在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

（二）本贷款方式分为抵押加阶段性保证担保、抵（质）押加第三方保证担保两种方式。其中，抵押加阶段性保证担保贷款，是指贷款社以借款人提供的所购房产作抵押，在借款人取得该房产的房屋产权证和办妥抵押登记之前，由开发商或认可的具有代偿能力的第三方（自然人除外）担保提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。抵（质）押加第三方保证担保，是指以借款人提供的所购房产作抵押，同时提供第三方保证人作为担保并承担全程连带保证责任而发放的贷款。

（三）采取本贷款方式的贷款社，在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。

（四）保证人必须符合《中华人民共和国担保法》的相关规定。保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。为购房贷款作担保的保证人应具备以下条件：

1、保证人是法人的，为工商行政管理部门依法注册登记、实行独立经济核算的企业法人或其他经济组织，资信状况良好，产权明晰，组织架构健全，无重大债权债务纠纷，无违约记录，持有人民银行颁发的贷款卡，具有足够代偿能力。

2、提供信用担保机构作保证担保的，除上述法人的条件外，其经营范围应包括为企业及个人提供商业性融资担保业务，以及实收资本不得低于1亿元人民币。

3、保证人为自然人的，年龄须在18周岁以上，能提供有效的身份证明文件的具有完全民事行为能力的自然人，有固定经济来源，生活作风和资信状况良好，具有足够代偿能力。

4、农村信用社规定的其他条件。

（五）在担保期间，因保证人财务状况恶化等原因致使担保能力明显减弱或丧失时，贷款社应及时要求借款人增加或更换保证人或提供其他担保。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款社认可，原保证合同不得撤销。

第八章 贷款偿还方式

第三十条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第三十一条 借款人偿还贷款本息的方式：

（一）利随本清：贷款期限在1年以内(含1年)的，原则上可采取到期一次还本付息的方式。

（二）分期还款：贷款期限在1年以上的，实行分期偿还贷款本息，可采取以下方式：

月利率×（1＋月利率）还款总期数

（1＋月利率）还款总期数 －1

1、等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：

每月还款额＝