房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析

2019年4月14日

第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按

揭配置

中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按 揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差 异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是 过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三 四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。

1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化 银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。

以按揭总量较大的某国有大行为例， 2019年初发布的2018年报中对于按揭

表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。而过 去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比 例逐步下降，并且过去 2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在 50%左右

通过对比发现，银行态度发生较大变化。

某大型股份制银行在 2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是 主要发放在了一二线城市。 2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中 在部分去库存速度慢的三四线城市。

2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异

一二线城市按揭利率明显下行， 而三四线相对平稳。 根据融360数据，2018

年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至 2019年2月，

一线城市首套按揭利率下降 11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只

有 5bp。

3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化

一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。 2018年10月以来，尤其是2019

年以来，一二线城市放款周期明显缩短。 2018年银行整体房贷额度紧张，

放款速度较慢一般在 3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多 数城市基本7个工作日即可放款。

4、变化的支撑逻辑是趋势性的

银行态度和行为变化的原因是趋势性的： 变化背后主导大逻辑就是经济增

长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。而过往几年三四线低质量杠 杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现 结构性逆转，这是趋势性的。

4.1、经济增长中枢下行后，银行主要就是发放购房贷款

经济增长中枢下行后，银行就是要给居民购房加杠杆。几乎所有经济体经 济增长中枢下行后信用创造主要都是依靠居民杠杆率提升、银行给地产加 杠杆！这是由于企业利润率中枢下行、直接融资推进、银行风险偏好降低 所决定！去年系列深度六《居民杠杆率国际比较研究》、《美国篇》、《日 本篇》、《韩国篇》，还有三年前系列深度一《银行必给地产加杠杆》有 详细深入阐述。

4.2、三四线低质量杠杆施加太多，难以持续

估算2015-2018年三四线购房杠杆资金合计达到 13.2万亿，同时，估算新

增购房者杠杆比率在 2016-2018年分别为67% 72% 56%。三四线购房杠杆 量大、杠杆率高，叠加三四线潜在土地供给弹性较大，三四线加杠杆不可 持续。由于经济增长下行后，银行偏爱按揭的大逻辑，未来如此大体量银 行三四线按揭资产配置的转移，大概率需要增加一二线城市按揭配置来部 分解决。

1, 过去四年，银行在三四线投放了大量按揭贷款。 估算2015-2018年三四 线购房杠杆资金合计达到 13.2万亿，而此前 2012-2014年三四线购房杠杆 资金均低于1万亿。

2, 三四线边际购房杠杆率很高。 2018年我们测算三四线边际购房杠杆比率 达到56%, 2017年72% 2016年67%。（具体测算方法请参考系列深度报告 五《三四线房价再无周期》）

3,三四线土地财政依赖程度高，潜在土地供给弹性大，三四线比较容易出 现类似2011-2014年的低谷情景。

三四线城市土地财政依赖程度较高。 根据土地使用权出让金收入占地方政

府总财政收入的比重指标， 2018年全国占比为 38%而核心城市比如北京、

上海分别为10%和7%三四线城市如：湖州、徐州该指标占比 2017年均在

50%^右。对于土地财政的依赖使得三四线城市有较强的卖地冲动，较多潜 在供给容易给基本面带来较大下行压力。

此外，从某大行的按揭违约客户样本来看，按揭违约客户大部分分布在三 四线，也印证了我们的判断。 根据某大型商业银行不良个人住房抵押贷款

样本数据，（该样本总计本息余额 92亿元，占该行所有不良个人住房贷款

余额的一半左右，具有一定代表性），违约客户中按揭发放金额在 50万以

下的贷款笔数占比 84.2%;借款人年收入在 10万元以下的贷款笔数占比 74.4%;三四线贷款笔数占比 58.1% （按照产品发行说明书中的划分，未将

边缘二线城市列入三四线城市）。如果将部分非核心二线城市列为三四线

城市，三四线城市占比更咼，贷款金额占比咼于 60%贷款笔数占比咼于

70%

4.3、一二线城市购房边际杠杆率较低，反而较为安全 整体来看，过去几年一二线城市居民加杠杆能力被大幅削弱，边际购房杠 杆率较低。从2017年数据和2018年数据来看，一二线城市边际杠杆率大 幅低于全国平均水平。

微观结构来看，一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求，加 给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。

首先，在核心城市置换需求正在成为成交主力，置换需求客户已经享受过 往多年来资产价格红利，客户质量较高。同时因换房需求是资产换资产， 边际杠杆率较低，相比三四线边际杠杆率 50%-70%勺购房需求也更安全。根

据贝壳研究院的统计数据，核心城市改善性换房需求占比高达 46.7%，首次

置业占比37.8%。

其次，一二线首次置业需求相对三四线购房需求来说也较为安全。这部分 需求主要分布在核心城市的近郊和远郊区域，恰巧和核心城市新房供应区 域重合度较高。拿这些区域和三四线城市整体比较来看，核心城市的近郊 和远郊购房者相对更安全，银行资产配置在此类区域也相对更安全。因为 一二线潜在土地供给弹性相对有限，未来商品住宅供应普遍是收缩的，相 比依赖土地财政从而潜在土地供给弹性大的三四线城市，资产价格更有支 撑。

以上海为例，十三五规划纲要提出到 2020年全市规划建设用地总量要实现

负增长。其中，计划供应商品住房用地 2000公顷，仅占住房用地总供应的

36%较十二五期间明显收缩。十二五期间（ 2011-2015年）商品住房用地

实际供应2858.6公顷，十三五计划供应量较十二五实际供应量下降 30%。

北京2017-2021年普通商品房用地计划供应 2450公顷，较2011-2015年实 际供应量缩减17% 此外，从2017-2021住宅用地供应计划和 2012-2016年

住宅用地实际供应面积来看， 苏州下降56%杭州下降31%天津下降31%

武汉下降8%成都、天津等城市持平。

从银行竞争角度，也是要回归更安全的资产。 美国案例很好的印证了这一

点，2007年在9000亿美元的拖欠债务中，6600亿美元来自信贷评分最低 的40%，只有810亿美元来自信用评分前 40%的群体。至V 2008年和2009 年，违约危机才蔓延到更高的信用评分借款人。也就是说，对于中国，假 设按揭出现系统性问题，那么首先爆发的是三四线，虽然随后可能蔓延到 一二线，但是可能之前整个市场就会被系统性拯救。布局一二线才是银行 应该的核心策略。

第二部分、微观层面，核心城市居民加杠杆将有力

支持基本面

核心城市边际购房杠杆率的小幅提升即可撬动核心城市成交量，不需要杠

杆率的大幅度变化。以北京为例，2016年高峰时期边际购房杠杆率为 27.5%，

2018年为11.3%;上海2016年繁荣时期为 30.8%, 2018年为14.8%。杠杆 率不需要提升太多。而三四线杠杆转移体量并不小 （过往四年就增加了 13.2

万亿），如果这个体量的按揭资产配置未来有一部分转移到一二线的话， 就足以支撑核心城市基本面趋势性变化。而这个转移正是我们第一部分论

证的。当然要达到 2016年繁荣水平，需要杠杆的绝对量相对较大。

1、居民加杠杆是否被限制， 是影响核心城市基本面走势的最核心关键因素，

所以银行按揭重回一二线正面影响较大。

1.1、我们发现，对居民加杠杆严格限制的调控政策 （尤其是认房又认贷）

是过往周期中影响核心城市基本面走势的最关键因素，所以银行按揭配置 重回一二线将会带来较大的正面影响。 2016年930后一段时间，部分核心

城市陆续出台了认房又认贷的政策，严格限制核心城市居民加杠杆的能力 和空间，导致居民购房杠杆率大幅下降，城市基本面趋势性下行。而此前 政府出台的其他各种调控措施效果相对较弱，如一二线城市采取限购（提 高社保年限）、限价、限贷、增加住房供给、提高按揭利率等等措施。

1.2、一二线城市二元结构化市场， 导致二手房市场按揭额度被进一步压缩,

未来随着银行按揭重回一二线，代表市场成交量和价的二手房市场将更为 受益。

2017年开始核心城市陆续限价，核心城市出现明显的二元格局，即被严格 控制的新房市场和自由度较高的二手房市场，这导致部分城市新房和二手 房价格倒挂明显。开发商于是要求加快回款速度，商业银行相应要较高按 揭利率，同时将二手房按揭额度腾挪到按揭利率高的新房市场，使得核心 城市二手房市场按揭额度在一二线整体额度受挤压背景下进一步被压缩。 部分商业银行表示只做一手房贷业务，二手房基本不做。且二手房贷放款 周期普遍明显长很多。

核心城市二手房基本面下行更加明显。主要体现在：核心城市二手房价格 调整幅度较大，上海、北京、深圳、天津二手房成交均价自高点回撤幅度 分别为19% 12% 6%和 13%;核心城市二手房成交量相较新房也大幅萎缩： 北京、上海、深圳、苏州二手房套数同比缩减 51% 59% 34%和 38%

而未来随着银行按揭重回一二线，代表核心城市量和价的二手房市场会更 加相对受益。

2、居民对房地产的配置意愿不会是阻碍

核心城市居民加杠杆配置房产的意愿不会是阻碍。从大类资产配置的角度， 房地产是过去十年夏普比率最高的资产， 这与金融机构和居民的主观感受

是一致的，房地产就是最好的资产配置。核心城市如上海、北京风险收益

比则更高。在核心城市居民加杠杆能力提升的情况下，居民加杠杆意愿不 会是阻碍。意愿和加杠杆能力增强，这就会使得高房价和购买能力等因素 都显得不那么重要。

3、广州案例：加杠杆能力增强带动基本面

限价边际变化、银行对按揭态度的转变，带来广州市场的趋势性回暖。 去

年底广州的边际变化，为居民杠杆提升打开空间。同时，广州商业银行对 按揭的态度也发生了趋势性转变，按揭贷款利率下调，贷款额度放松，放 款流程也加快。 我们看到广州房地产基本面有明显起色。

4、美国案例：银行风险偏好下降后，优质按揭增加带动核心城市基本面趋 势性上行

2012年，美国商业银行对按揭的投放力度加大，同比增长了 26%,其中优

质客户群体占比在次贷危机后持续提升高，而优质客户群体又主要分布在 美国的核心城市，我们观察到的结果是美国房价涨幅较明显的恰恰是核心 地区、核心城市。

美国2008年次贷危机后，金融监管趋严，商业银行风险偏好持续下降，主 要体现在：新增按揭贷款同比大幅降低，高信用评分的按揭客户发放占比

提高。2008-2011年，新增按揭贷款金额比 2004-2007年大幅减少了 40%=

2009-2018年，FICO评分在760分以上客户占比平均为 53% 比2003-2007 年的26%提高了 27个百分点。美国居民部门按揭贷款的不良率也大幅下降， 根据居民部门各类型贷款逾期 90天的比例，按揭贷款在2009年达到8.75%

后迅速下降，到 2018年时该比例只有1.06%，是所有居民贷款不良率最低 的。

美国商业银行对按揭贷款的投放力度从 2012年开始明显提升，2012年合计

新增按揭贷款金额为 19469亿美元，同比增长 26%是次贷危机后首次大幅 转正，其中FICO评分在760分以上的占比达到 54% FICO评分在620分一 下的比重仅为 2.86%。

美国FICO评分高的区域与美国经济较为发达的核心地区基本重合，而我们 发现2012年，美国房价涨幅较明显的恰恰是核心地区、 核心城市。2012年，

美国整体的房价涨幅为 2.02%，而核心城市如旧金山、 拉斯维加斯、西雅图、

洛杉矶等房价涨幅分别达到 13.5%、13.24%、9.5%、7.69%，高于整体平均

水平。

第三部分、宏观层面，政策出现结构性逆转

宏观层面，政策对于一二线和三四线城市出现了结构性逆转，一二线“两 鼓励”，三四线“三打压”，并且是趋势性的。对于一二线，去年底的“因 城施策”和近期的“放宽落户”，这都是重要拐点性变化。对于三四线， 去年中期关于棚改应该逐步退出表态、去年底棚改计划同比大幅下降、近 期落户政策中关于“收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量”表态，也是 重要拐点性阐述。核心是三四线低质量杠杆加的过快，不可持续。

1、一二线“两鼓励”

一二线“两鼓励”：部分一二线城市因城施策、大城市放宽落户限制。这 是和过往较大的边际变化。

1,部分核心城市“因城施策”。 2018年12月以来，广州、珠海、杭州等

城市在限购、限贷、限售、落户政策等方面均出台了相关政策。

2，大城市放宽落户政策，边际变化值得重视。 4月8日，国家发展改革委

印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出（ 1）城区常住人口 100万

—300万的U型大城市要全面取消落户限制；（ 2）城区常住人口 300万一

500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件， 并全面取消重点群体落户限

制；（3）超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精 简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

2、三四线“三打压”

政府对三四线的态度低于预期。三打压： 1，去年对棚改权威性表态； 2，

去年底棚改计划大幅度降低； 3，《2019年新型城镇化建设重点任务》中对

于收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。

1,去年对棚改权威性表态。 去年，人民日报官媒表表示“棚改货币化安置

的手段无保留的必要”。棚改货币化资金过去作为购房资金一部分，支持 三四线过往繁荣。棚改权威性表态，对三四线打压态度明显。

2,去年底棚改计划大幅度降低。 去年底各省公布的 2019年棚改计划较2018 年大幅度降低。其中河南同比下降 77%山西下降75%浙江下降55%,四 川下降42%

3,收缩型中小城市要瘦身强体 ，严控增量。《2019年新型城镇化建设重点

任务》中强调，对于收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思 维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

3、政策变化的逻辑：不能发生系统性金融风险

政策对于一二线和三四线态度的结构性转变，背后的逻辑是不能发生系统 性金融风险。在一二线资产价格和系统性金融风险之间权衡。

三四线低质量高杠杆不可持续。过去几年，三四线快速增长的、低首付的 购房杠杆。对比研究美国历史发现，这部分杠杆风险更大一些。

(1)从美国案例看，系统性金融风险爆发，可能就是因为少部分次级贷款 不良快速上行引发，并不需要整个系统出现大规模违约。美国次贷危机爆

发，也就是占总按揭贷款余额 25%勺次级按揭贷款，断供比率从 06年12月

的4.53%提高到08年12月的13.71%。

(2) 某大型商业银行按揭违约客户中，发放金额在 50万以下的贷款笔数

占比84.2%;借款人年收入在 10万元以下的贷款笔数占比 74.4%;三四线

贷款笔数占比58.1%。

(3)三四线潜在土地供给弹性大，对于土地财政的依赖使得三四线城市有 较强的卖地冲动，较多潜在供给容易给基本面带来较大下行压力。

(4)三四线无二手房市场，不具备资产换资产的基础，房价一旦下跌，资 产以市场价格变现能力极度受限。

4、政策变化的底气：核心城市限价政策对于房价上涨形成压制

政策变化的底气：核心城市限价政策对于房价上涨形成压制。这是本轮周 期的特色，限价使得核心城市复苏更多体现在成交量方面。核心城市新房 大多在近郊和远郊，一方面新房限价对于二手房价上涨形成一个天然的锚, 造成压制；另一方面，基本面起来，新房供应量会相应有所增加，对二手 房房价也会起到一定平抑作用。所以在本轮周期，至少周期前半段，持续 性复苏主要体现在量上。