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解密近十年房价走势

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一线北京上海深圳二线南京武汉西安三线洛阳温州西宁解密近十年房市走势房价为何总是“越压越涨”作者：来源：理财周刊2010-04-1909:59:46今年以来,楼市调控又掀一轮政策风暴。然而,在经历了短暂的“冷冻”之后,近期市场再次出现了明显反弹上翘的迹象。为何调控政策频出,楼市却总是能顶住压力始终向上？透过现象看本质,通过对10多年来中国楼市发展历程的分析,我们认为,货币供应量才是真正的“无形之手”。在货币供应增量持续高速增长的大环境下,一时的政策打压难以改变房价长期上涨的趋势。楼市“冬歇”后再现上翘“楼市怎么又涨起来了,真让人有些看不懂!”近一段时间以来,许多关心房地产市场的投资者都发出了这样的感叹。“原以为年初出台了那么多政策房价还能够有所调整,所以想等一等再看一看,但没想到市场只是相持了这么短的时间就马上又热起来了!”一位购房者这样无奈地说。的确,近期一系列数据也表明了市场的这一特点。根据中原地产对9个重点城市的检测,在刚刚过去的一周,各城市一手住宅成交量继续上涨,其中沪、杭、渝三市反弹幅度分别达88%、75%、366%,京、沪两市新房成交量甚至达到2009年上半年高峰期的平均值。统计显示,北京3月份二手房总成交量已经达到27820套,创出历史上第三成交高峰,而且为了防止卖家毁约,北京二手房定金也一下子翻了5倍。而来自深圳的数据显示,深圳新房买卖在3月20日之前一直都毫无起色,日成交都在百套以下。但自3月下旬开始,新房成交开始抬头,日成交回升至百套以上,并一路攀升,至月底日成交升到了279套。杭州楼市就更让人有些看不懂了,在经历两个月的“冬歇期”后似乎迎来了一次开门井喷,千万豪宅抢购、半夜排队抢号、卖号、“日光盘”等现象屡见不鲜,杭州楼市迸发出各种热词,声势十分惊人。据了解,日前位于杭州下沙的保利东湾楼盘通知开盘,仅170余套楼房引来一千余人排队等候,且该楼盘在4小时内基本售罄。对于当前的市场,很多人都会产生这样的疑惑,为了调控房地产市场,国家曾煞费苦心出台了一系列政策,使得此前火热的楼市一度陷入了沉寂,那么为何没有过多少时间,市场就这么快出现了火热上升的景象呢？年末年初,为了调控过热的市场,国家明确提出必须遏制过快上涨的房价。在这种情况下,税收优惠“到期”、收紧二套房贷等一系列措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿,楼市的观望情绪一下子变得浓重起来,成交量的快速下滑成了最为直
接反映。而到了3月末,许多投资者突然发现政策出台后市场并没有出现相应的调整,于是市场中一直被压抑的需求重新释放出来,从而造就了楼市快速转暖的市场景象。4月15日,楼市再出新政。国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍,从入市门槛和资金成本上入手,这将断了部分投资客的“命根子”,可谓给楼市下了一剂猛药,短期内预计会对市场带来直接的影响。然而,这剂“猛药”真的能破解地产泡沫吗？楼市是否就此出现拐点呢？市场上涨势头未变其实,很多人都会有这样的疑问,回想此前一系列调控政策推出时,也可谓是声势浩大,当时市场普遍认为其将会对市场产生不小的影响。然而这些政策只给市场带来了短暂的“休整”,楼市马上又露出了原来的面目,这究竟是怎么回事？其实,如果我们仔细分析一下中国房地产这10多年来的发展脉络,就可以发现与房价不断上涨交织在一起的,恰恰是不断推出的楼市调控政策。回顾历史是为了更好地厘清我们今天的思路,在接下来文章中,我们也对这10年来中国楼市的发展历程进行了全景式的叙述,从中让大家能够对楼市未来的趋向做出提前的预判。我们发现,中国房地产市场其实始终处在一个阶梯式的上升通道中,在这一过程中政策虽然产生了关键的作用,它能阶段性地影响楼市上涨的幅度和时间,但却无法改变市场总体向上的走势。由此我们可以得出这样的结论,即使后市有进一步的政策出台,但房价上涨的趋势亦不会改变。很多人说中国的投资市场有一个特点,那就是政策市,但在房地产市场,政策的作用似乎并没有得到有效的发挥,所以也有人戏言,中国的楼市是“越调越高”。分析其中的原因,刚性需求自然是一个不可忽视的因素,中国人多地少,房价上涨当然难以避免。然而我们在这里要提出的是,长期以来中国货币供应的超额增长是房价上涨重要的幕后推手,而在2009年7月份我国广义货币量（M2）已经超过美国,成为全球第一货币大国。央