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河北省房地产市场调查报告梁春艳;王汉【摘要】2017年中央经济工作会议明确提出,要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位,加快建立房地产基础性制度和长效机制.河北省按照中央工作要求,坚持分类调控、因城施策,对于市场过热的石家庄、保定等地不断加强调控,通过"限购、限贷、限售"等措施严格控制投机性购房,目前全省171个县级行政区划中已有57个区县出台了调控政策,全省房地产销售明显放缓.在房地产市场调控及金融去杠杆的大背景下,资金成本的上涨、金融机构信贷投放结构的调整、差别化住房信贷政策的贯彻落实,导致河北省房地产贷款增速持续回落.综合来看,河北省房地产市场正逐步回归理性,但潜在风险仍需关注.【期刊名称】《河北金融》【年(卷,期】2018(000003【总页数】4页(P20-22,27【关键词】房地产市场;投机性购房;金融机构;房贷;调控政策【作者】梁春艳;王汉【作者单位】中国人民银行石家庄中心支行河北石家庄050000;中国人民银行石家庄中心支行河北石家庄050000【正文语种】中文【中图分类】F293.3
一、河北省房地产市场运行情况及特点（一）销售明显放缓，价格企稳，但地区差异较大在房地产“限购”“限贷”“限售”政策下，投机性购房得到有效遏制，商品房销售明显放缓。2017年1-9月份，河北省商品房销售面积4283.9万平米，同比下降0.2%，比上年同期回落17.7个百分点，增速自2015年来首次为负；商品房销售额3012.7亿元，同比增长11.5%，比上年同期回落22.3个百分点。2017年1-9月份，全省房地产新建商品房市场交易价格较2016年10月份下降4.1%，其中住宅下降8.1%，实现住建部提出的新建商品住宅价格环比2016年10月份不增长的政策目标，整体价格基本稳定，达到了预期调控效果。区域间房地产市场情况差异仍然较大。省会石家庄1-9月商品房销售面积同比增长19.4%，购房需求依然强烈，但以改善性需求为主，144平米以上期房销售面积同比增长46.6%。前期市场活跃的廊坊市和保定市商品房销售面积大幅下降，调控效果逐渐显现。其中，廊坊市商品房销售面积同比下降25.9%，2017年房价整体上涨幅度不大，目前已回落到年初水平；保定市商品房销售面积同比下降17.9%。图1河北省房地产销售明显放缓数据来源：河北省统计局。（二）环保限产降温全省房地产行业，投资回落，施工面积下降随着房地产调控政策持续发力，购房需求受到较强抑制，市场有效成交量下降明显，降低了房地产开发商的投资意愿。2017年以来，河北省房地产投资增速始终低于全国平均水平。与全国房地产投资增速小幅回升不同，河北省房地产投资继续呈下降态势，与全国分化加大。1-9月份，河北省房地产开发投资累计完成3757.6亿元，同比增长5.0%，比2016年同期回落8.6个百分点，低于全国平均增速3.1个百分点，为2013年以来的次低增速。
房地产施工建设受环保限产等政策影响，进展放慢。1-9月份，河北省房屋施工面积28761.2万平方米，同比下降1.0%，2017年以来增速始终为负。新开工面积累计同比增长2.7%，增速连续4个月下降，较上年同期下降16.7个百分点。图2河北房地产投资增速持续下降数据来源：Wind资讯，河北省统计局。图3河北省房地产施工建设进展放慢数据来源：河北省统计局。（三）库存压力显著下降，住宅用地供应量增加房地产企业库存压力降低。1-9月份，河北省商品房待售面积1245.1万平米，同比下降30.1%，连续四个月降幅速度在30%以上。其中，住宅待售面积860.1万平方米，同比下降33.2%。9月份，11个设区市除石家庄同比增长25.3%，其余地市商品住宅库存全部明显下降。其中7个地市房地产库存下降超过30%（沧州，邯郸、秦皇岛、邢台、张家口、唐山、衡水房地产库存分别下降了52.8%、41.6%、40.1%、38.7%、37.9%、34.6%、33.9%）。从统计数据看，河北省库存量整体消化较快，地区间库存的差异在逐步缩小，但部分地区新开工面积下降也是房地产待售面积下降的重要因素。土地购置面积降幅放缓，住宅用地供应大幅增加。1-9月，河北省土地购置面积同比下降4.4%，自2017年2月份以来，降幅首次在10%以下，有回暖趋势。前三季度，河北省住宅用地供应5.90万亩，比上年同期增加41.6%，呈现高增态势。其中普通住宅土地供应量占比95.2%，同比增加2.7个百分点。河北省本年土地成交价款同比增速强势反弹，由1-8月的-9.3%回升至12.2%，本年首次为正，较上年同期提高6.4个百分点。表明近期土地供应增加，房企拿地需求得到释放，为房地产投资增速企稳提供支撑。（四）首付比例和贷款利率提高，个人住房贷款增速持续回落，棚改货币化比例提升，新增开发贷款主要投向保障房项目首付比例和贷款利率提高。随着房地产调控政策的出台与升级，各商业银行贷款平
均首付比均有较大提高，9月份河北省个人住房贷款平均首付比为36.8%，较年初提高5.5个百分点。受房地产市场调控政策和市场资金成本上升等因素影响，各商业银行普遍上调了个人住房贷款利率，大部分商业银行业首套房贷款利率上调了10%，二套房贷款利率上调了20%～30%。个人住房贷款增速回落。个人住房贷款首付比和利率水平的提高，增加了消费者的购房压力和贷款购房成本，挤出了投资和投机购房需求，促进了房地产市场回归理性。9月末，河北省个人住房贷款余额9567.6亿元，增长36.9%，同比回落8.6个百分点，增速从2017年2月份以来持续回落；比年初增加1837.1亿元，占全部贷款增量的38.4%，该比例比去年末降低12.2个百分点。随着2017年限购限贷等一系列房地产调控政策的出台，个人住房贷款增量回落，2016年四季度、2017年前三季度增量分别为742.6亿元、713.4亿元、578.3亿元、545.4亿元，逐季回落，月增量也由2016年的216.3亿元下降为2017年的204.1亿元，调控效果有所显现。图4个人住房贷款增速回落数据来源：中国人民银行石家庄中心支行。棚改货币化比例提升。2017年9月末，房地产开发贷款余额2199.9亿元，同比增速26.4%