《房 地 产 经 营 与 管 理》

课 程 设 计

专 业： 工 程 管 理

姓 名： 魏 磊&王 琳

学 号： 070602225&070602214

指导老师： 朱 老 师

日 期： 2010年12月

设计题目：房地产开发项目设计方案评价

2010年 12 月

《房地产开发》课程设计任务书

一、课程设计小组成员：

组长：魏磊 班级：工程管理072 学号：070602225

组员：王琳 班级：工程管理072 学号：070602214

二、课程设计题目

房地产开发项目规划设计方案评价（武汉市硚口区）

对武汉市硚口区“紫润明园”房地产开发项目，根据该项目详细规划设计，结合实地考察情况，对该规划设计方案进行评价，并提出改进的意见。

三、设计任务分工

实地调查和网上查询由王琳负责；

数据整理和课程设计编写由魏磊负责。

四、课程设计进度计划

2010年20日到22日 进行有关武汉房地产市场的调查，以及相关数据的统计。

2010年23日到26日 结合实地调查情况，针对硚口片区房地产市场现状进行数据计算分析，通过评价指标对比分析，从而提出投资开发的建议。

五、课程设计实施途径和措施

相关数据和市场情况进行实地考察、图书馆和网上查询等，分析部分则运用课本知识进行分析。主要运用工具是课本和网络。

六、课程设计正文

房地产开发项目规划设计方案评价

1、项目概况

（1）、武汉市房地产市场概况

2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。但从长远发展看，房地产市场需求依然存在，有需求即有进一步发展的潜力，随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉房地产市场已逐渐迎来恢复性增长。到2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产的25.9%，同比增长36.7%，其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19%，武汉市共计成交商品房99477套，比2008年增长82.3%，成交均价同比上升16.7%。到2010年，武汉市房地产市场发展更加稳定和迅速。

武汉市作为中心城市，有着良好的先天发展优势，无论在金融、流通、商贸、科技文娱，还是在城市基础建设、能源等方面，都有着广阔的市场开发潜力，良好的投资市场和人口数量的激增，影响了武汉市房地产市场的供需结构。武汉市现有开发资质的开发商就有近2000家，各类地产代理机构有3000多家。另一方面，武汉地产市场的巨大消费潜力吸引了20余家全国一线开发商进驻。由此，不难看出，武汉房地产市场竞争激烈，市场需求巨大，并且在不断增长。市场潜力增长迅速，需求明显大于供求，房地产市场前景一片大好，而且，在国家有利政策的调控下，武汉市房地产市场必然会更加迅猛的发展。

（2）、武汉市硚口区房地产概况

硚口区位于湖北省武汉市主城区西北部长江、汉水交汇处，辖区东临武汉中央商务区（CBD）和汉口商业中心区，南临汉水紧接武汉经济技术开发区，西临东方马城，北临台商投资区，区辖面积41.92平方公里，下辖11个街道，132个社区和12个行政村，常住人口72.5万人，是武汉市最具创新活力的中心城区和最具发展潜力的经济腹地。

进入新世纪，硚口着力转换发展方式，全面加快老工业基地、传统市场、旧城区和城中村“四大改造”，不断壮大现代服务业、都市工业、房地产业“三大产业”，走出了一条独具特色的科学发展之路。

以汉正街商贸旅游区、宝丰商务区、汉西中央采购区、古田商圈、滨水发展带等重点功能区为依托，现代服务业迅猛发展：2500余家商贸企业、3000余家总代理总经销、近20家公司总部、14个世界500强分支机构、10家星级宾馆酒店、近30家金融机构及瑞典宜家等一批具有辐射带动作用的大项目，共同汇聚成人流、物流、资金流、信息流，托起硚口现代商贸业、现代物流业、文化创意产业和新兴服务业发展的一片天空。以硚口经济开发区为载体，先进制造业和生产性服务业方兴未艾：凭借133家重点纳税企业和机械电子、电线电缆、包装印刷3大优势产业群，硚口高擎武汉都市工业发展大旗，并整合国家级新材料产业基地、专利产业化试点基地等平台资源，充分利用武汉城市圈的广阔腹地，加快实施产业双向转移，大力发展循环经济，打造科技型、环保型、知识型、服务型的工业“头脑经济”，老工业基地再次华丽转身，焕发勃勃生机。以旧城改造和城中村改造为抓手，房地产业异军突起：坚持土地集约利用，2003年以来累计开发竣工面积超过500万平方米，一个个环境优美的居民小区相继建成，一幢幢富有现代气息的商务楼宇拔地而起，大开发、大建设中的硚口实现了经济效益、环境效益和社会效益的多赢。

潮平两岸阔，风正一帆悬。沿着科学发展的轨道，朝着建设“两型城区”的目标，厚积薄发的硚口已经崛起成为武汉资源节约型、环境友好型产业发展的新高地。

改善社区环境、完善社区服务，132个社区成为居民安居乐业的温馨港湾；以诚招商、以信留商，优质高效的政务环境营造出企业眼中的理想的投资兴业天堂；百姓创家业、能人创企业，创造财富、创办事业、创新业绩的实践全面展开；倡导和谐理念，培育文明新风，连续五届省级文明城区的荣誉是硚口崇尚文明、共建和谐最好的注解。

（3）、本方案项目概况

本方案是在硚口区开发普通高层住宅楼，使用土地面积30000平方米，容积率为5：1，建筑面积为150000平方米。建设期为2年。主要供中薪收入阶层购买。

2、开发项目环境适应性评价

近年来，在宏观经济波动较大情况下，武汉经济基本面依旧比较健康，始终保持较高增速，为房地产的发展奠定了稳固的基础；武汉的对内及对外交通格局将会在未来几年内出现较大的飞跃，对于房地产投资有明显的促进作用。

虽然目前政策面已经“趋紧”可能，但和一线城市相比，武汉楼市价格涨幅较为平稳；另外，根据政府部门的表态，未来武汉房地产行业的支柱产业特征不会改变，因此，对于调控政策实施细则的制定，地方政府可能会有一定的弹性；故从宏观层面看，2010年武汉房地产市场仍将持续发展。

受房地产市场持续旺销影响，武汉土地市场复苏，供应量、成交量在全国十大城市都居前列；与此同时，武汉土地溢价水平却远远低于其它城市；2009年，TOP10企业看好武汉发展前景，纷纷加大在汉土地储备，武汉土地市场在2010年的后续升值潜力备受关注。

2010年以来，武汉楼市新增供应量一直偏低，住宅新开工面积同比始终保持负增长，但随着市场的持续旺销，土地市场再度火爆，许多新项目纷纷上马，住宅新开工面积同比增长率在11月转负为正，因此，预计在2011年楼市供应量会出现明显增加，新增供应量和需求量严重不均衡的格局会得到扭转。武汉楼市的销量一直保持平稳的旺销态势，供应趋紧，需求旺盛，价格涨幅相对较小，市场整体走势较为健康。预计2011年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。

硚口区交通便利，人口稠密，主要是商贸业区，人口数量庞大，对房子的需求量将大大增加，本项目的规划设计方案正好适应于该地区。

3、规划设计方案综合评价

（1）、评价方案的确定

本规划设计方案是开发普通高层住宅楼

（2）、评价指标的选择

采用经济指标评价中的静态指标。如投资利润，投资利润率，投资回收期等。

其指标计算如下：

①、投资利润

此方案用地30000平方米，土地费用为3000元/平方米，则土地使用费为9千万元，容积率为5：1，则建筑面积为150000平方米，建筑安装费用为4.8亿元。预售楼价为7000元/平方米。如下表：（不考虑折现）

项目

投资利润＝4.8亿

②、投资利润率

此方案中房屋分三年销售完毕。其销售比率为40%，60%，40%。

投资利润率＝总利润/销售年限＝4.8亿/3＝1.6亿

投资利润率＝*100%

＝1.6/（9千万+4.8亿）*100%＝28.1%

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。

投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。

③、投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起。本项目建设期为2年，每年的投资额按总投资的平均算取。即年投资额为：2.85亿。

投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：

式中 为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量；为年的净现金流量。

投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：

求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当≤时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。

单位：亿元

投资回收期：＝2.2/3.5+3＝3.6（年）

求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当≤时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。

（3）、评价过程的实施

评价指标主要是通过现有的数据运用公式而计算得来，然后通过各项指标进行经济分析和四象限模型分析。

4、对评价结果的分析

（1）、房地产经济指标分析

该规划设计方案的评价指标采用经济指标评价。其指标如下：

投资利润为：4.8亿；

投资利润率为：28.1%；

投资回收期为：3.6年。

由以上三个指标可以看出；

该方案的投资利润较高，因此该方案可行；

投资利润率也超过基准投资利润率，因此该方案的综合经济效益较好，方案可行；

投资回收期较低，因此该方案可以在较短的时间内收回投资，投资项目初始投资回收速度，该方案可行。

（2）、房地产四象限模型分析

下图是武汉市人口分布图：

图1-2 人口分布图

由上图不难看出，由于硚口区人口数量庞大，中薪收入阶层占大部分，而且此开发项目是普通住宅，价格适合，因此，如果此项目一旦建成，那么需求量将明显大幅增长，其他条件不变时，当新开发建设量增加时，资产市场的供给量增加，另一方面需求量也将增加，第一象限内的使用需求曲线向右上方平移。如果此时供应量不随之上升，租金必然上升。提高后的租金会导致第二象限内价格的提高，引发第三象限内开发量的上升。最后导致第四象限内存量的增大。如图1-3所示，新的市场均衡为虚线构成的矩形。

四象限模型：房地产使用量需求变动

此时，房地产市场上的租金、价格、开发量和存量都有了不同程度的增长。此项目的潜在市场分析正是按照这种模型发展的。在此项目中，开发量相对于价格来说富有弹性，因而，此方案很合理，新房将大卖。

综上所述，该方案投资利润高，投资利润率高，投资回收期较低，因此可以取得很好的经济效益，而且所带来的风险比较低。因而该规划设计方案可行，且可行性较高。

5、改进的意见和建议

该开发项目的规划设计方案为开发普通高层住宅楼，开发项目使用土地面积为30000平方米，住宅楼容积率为5：1，建筑面积为150000平方米。房屋售价价为7000元/平方米。该规划设计方案也可以改为开发高级住宅楼，因为硚口区人口稠密，而且附近都是商业区，所以高薪收入人群也占一定的比率，开发高级住宅或者别墅也能够热卖，综合效益也很高。

《房地产开发》课程设计总结

一、设计任务计划完成情况

在各组员的积极努力之下，本课程设计能够如期完成。

按照计划进度完成了课程设计。

二、开展的研究工作和取得的成果

首先，通过实地调查取得房地产项目的相关资料和数据。

其次，通过网络查询国家宏观调控政策，以及武汉市房地产发展情况。

最后，通过经济指标的研究分析，提出本规划方案的可行性。

三、各小组成员承担的设计任务

实地调查和网上查询由王琳负责。

数据整理和课程设计编写由魏磊负责。其中，课程设计规划方案评价分析王琳也有参与，并且出谋划策。

四、课程设计心得

通过本次的课程设计，使我们加深了对课堂教学内容的理解；进一步掌握房地产开发与经营的相关知识，使我们熟悉了房地产开发各个实践环节的工作内容和程序；培养了我们应用理论知识解决房地产项目实际问题的能力。

在做课程设计的过程中，组员之间懂得相互协作，相互帮助，相互学习，共同进步。遇到不懂问题，组员之间共同研究探讨。在此过程中，我们学到了如何提出问题，然后又如何解决问题，由此丰富了知识。在交流中，我们能够更加深刻的学习房地产开发的内容，更容易学到知识，同时提高了我们的能力，让我们获益颇深。