信阳市房地产市场调研简报

郑州深蓝房地产咨询有限公司

二〇〇五年十一月二十四日

信阳市房地产市场调研简报

第一部分：信阳市基本情况介绍

1、 信阳区位图

2、 信阳市经济运行情况简析

第二部分：信阳市房地产市场调研分析：

1、 信阳市房地产市场综述

2、 信阳市商品房市场的供给情况：

3、 信阳市商品房市场的销售情况：

4、 信阳市商品房价格分析：

5、 信阳市消费群体分析：

6、 重点个案分析：

第三部分：项目SWOT分析

第一部分：信阳市基本情况介绍

【区位优势】

信阳市左扼两淮，右控江汉，屏蔽中原，自古以来就是江淮河汉的战略要地，境内的“义阳三关”历来为兵家必争之地。京广、京九及即将修建的京广高速铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、上武高速公路、312国道横穿东西，另有若干省道通过，在境内形成四个双十字和两个区域交通枢纽——信阳市和潢川县，使信阳成为“立中原而通八方，居腹地而达九州”的交通要城。

【行政区划】

信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。总面积1.8万多平方公里，总人口780万，辖罗山、光山、潢川、固始、息县、淮滨、商城、新县等8县和平桥、师河2区。

1998年7月24日，根据中华人民共和国国务院《关于同意河南省撤销信阳地区设信阳市的批复》，河南省九届人大常委会第四次会议决定撤销信阳县，设立平桥区。会议决定将原信阳县所辖的游河乡、吴家店镇、董家河乡、浉河港乡、谭家河乡、十三里桥乡、柳林乡、东双河镇、李家寨镇划归浉河区；原信阳市所辖的前进乡、羊山办事处、楚王城管理区划归平桥区。2004年1月，前进乡、羊山办事处、楚王城管理区划归信阳市羊山新区。截止目前，平桥区下辖17个乡镇和一个办事处，总人口71.2万，总面积1889平方公里。

羊山新区是市委、市政府的县级派出机构，辖羊山、前进、南京路三个办事处，现有人口12万。羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制。 羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。 位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即： 行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。 新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.28平方公里；度假休闲组团占地8.98平方公里；绿地、森林占地近33平方公里。

拟建项目所在地位于羊山新区南端，平桥区新的行政区中心位置。

【规划蓝图】

根据省政府《关于加快城镇化进程的决定》要求，信阳市到2020年，发展成为100万人的大城市，而目前城市人口不足50万。规划的羊山新区是信阳市新的政治、经济、文化中心。市委、市政府、市人大、市政协、军分区、中央和省直驻信单位、市直职能部门也将逐步进驻新区。

羊山新区规划面积76平方公里，其中旧城区改造项目是市政府2005年年初确定的重点工程之一，是连接新老城区的重要通道。

预计信阳市城镇化率2005年上半年达27.5%。其中浉河区城镇化率2005年上半年达43.8%、平桥区城镇化率2005年上半年达25.9%。

【基础设施建设】

2005年信阳市省重点建设项目共10个，截止2004年累计完成投资332100万元，2005年1至6月份实际完成179184万元。这10个省重点项目分别是阿深高速公路新县段、息县段、光山段、息县至光山段，叶集至信阳高速公路，信阳至泌阳段高速公路，息县关店防洪工程，西气东输信阳至固始输气管线项目、信阳东八县城网项目、信阳至驻马店项目。

市定92个项目（包括省定10个项目）今年计划完成投资853265万元，上半年累计完成288593万元度。

羊山新区自2003年6月后筹建一年多时间，就已建成中心大道和羊山大道等主要道路。2005年，正在实施“五路五区和十二个重点建设项目”。供排水、供电、供气、通信等基础设施正在逐步完善。中环路正在抓紧施工，10月建成通车；北环路正在进行道路设计，即将开工建设，年底建成通车；行政中心区建设已全面展开，办公大楼已开始施工；公务员住宅小区和拆迁居民安置小区已开工建设。

羊山新区改造范围北至四一路立交桥北引道口，南至中环路，东至行政中心绿轴，西至中环路与新区外环路交叉口。项目改造分两期进行，今年年底启动一期工程，打通羊山大道一标段，对四一路立交桥北引道口以北300米、向东至行政中心绿轴、向西至羊山大道西侧红线以西的1000米范围进行改造，计划开发商品房60万平方米，其中投资1.2亿元的羊山大道一标段计划工期180天，整个一期工程计划2007年完工。随后启动二期工程，对剩余改造范围进行开发，全部改造工程预计2011年完成。

【综合实力】

2005年上半年全市生产总值完成216.14亿元，同比增长15.3%，总量和增幅在全省排第12位和第8位,比全省平均水平(14.3%)高1个百分点。

非公有制经济增加值完成103.4亿元，同比增长20.3%。增幅较高的县区有平桥区、潢川县、浉河区和新县，增幅分别为22.9%、22.9%、22.8%和21.5%；非公经济增加值占全市生产总值的比重达47.8%。

【经济发展】

2004年，全市实现生产总值433.2亿元。增长13.6%，比1998年增加136.39亿元，其中第一产业增加值135.0亿元，增长17.0%；第二产业增加值168.5亿元，增长14.9%，第三产业增加值129.7亿元，增长9.4%；财政收入12.2亿元，比1998年增加3.79亿元。

【获得殊荣】

国家级生态环境建设示范市。省级卫生城市。省级园林城市。

【产业格局】

近年来，信阳市积极发挥比较优势，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以市场为导向，以信钢、羚锐、华英、援生、平电、华豫等企业为重点，坚持走新型工业化道路，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。

羚锐的上市，华英上市工作的推进，拉近了信阳市企业与资本市场的距离。

电力方面，华豫公司2×30万千瓦机组和平桥电厂13.5万千瓦热电联产机组相继建成投产；已开工建设的华豫二期工程2×60万千瓦机组和平电第二台13.5万千瓦机组，正在进行前期工作的2×30万千瓦燃气电厂、抽水蓄能电站、风力电站，以及正在进行选址的核电项目，不仅能有效解决信阳市的能源瓶颈问题，而且将使信阳市成为重要的电力生产基地。

冶金方面，信钢通过技术改造，目前已形成100万吨铁、100万吨钢、100万吨材的生产能力，焦化一期工程已建成投产，正在进行的二期综合技改项目建成后，现有的生产能力将翻一番，将成为豫南鄂北地区最大的集焦、铁、钢、材为一体的钢铁联合企业。

医药方面，羚锐公司由一个县办小厂逐步发展壮大，已成为净资产4.5亿元，集生产、研发、房地产、连锁销售为一体的大型企业集团，援生、信生、新世界海天和信阳制药相继进行GMP改造，使信阳的医药工业再次焕发青春。

农产品深加工方面，华英五期工程竣工后，加工能力达到5000万只樱桃谷鸭；维雪啤酒已达到40万吨生产能力；金伦纸业2万吨特种工业用纸项目正在建设之中，正在筹建的金伦纸业林纸项目和印尼金光集团林纸一体化项目将使造纸业成为信阳市工业的一个新的支柱。

1、信阳区位图

2、信阳市经济运行情况简析

从消费水平看，信阳市的社会消费品零售总额在全省一直居于前列，基本保持在全省五、六名，占全省的比重也一直稳定在5.6%左右；2004年批发零售贸易额达133亿元，是1997年的3.35倍。城乡居民储蓄存款余额299.23亿元，比1998年增加185.83亿元。预计2005年接待国内游客217.8万人，增长69.5%，实现旅游收入4亿元，增长82.6%。

近年来，信阳市加大了对民营经济的领导、支持和服务，制定了激励民营经济发展的相关政策文件，进一步优化了投资环境，精心打造民营企业发展平台。2004年，全市非公有制企业已达18万户，比上年增加了15000户，其中私营企业达10000家，个体工商16万户，从业人员达65万人。全市非公有制经济实现增加值191亿元，同比增长20%，占全市GDP总量的43.8%，所占比重较上年增加2.3个百分点；规模以上非公有制企业实现工业增加值22.16亿元，同比增长36.3%，占全市规模以上工业增加值的38.3%。

● 2005信阳在全省18个地市经济增长表：

2005年1－6月河南省部分城市GDP总量及增长率排名 (本数据根据各市政府网站公布， 单位:亿元)

全省 4862.88亿元 同比增长14.3％

1郑州 797亿  同比增长16.5％；

2洛阳  491亿 同比增长16.6%；

3南阳  462亿  同比增长16.2％；

4许昌 280.8亿 同比增长14.0%；

5焦作 261.8亿  同比增长17.9%；

6平顶山  256亿 同比增长14.5%；

7安阳 250.1亿 同比增长15.6%

8商丘 244.4亿  同比增长12.5%；

9信阳 216.14亿  同比增长15.3％；

10濮阳  179.5亿  同比增长13.7%；

11漯河 157亿元  同比增长14.4%；

12三门峡  147亿  同比增长16.0%；

13济源 76亿  同比增长22%

● 三产业对比：

2004年，全市实现生产总值433.2亿元，增长13.6%，其中第一产业增加值135.0亿元，增长17.0%；第二产业增加值168.5亿元，增长14.9%，第三产业增加值129.7亿元，增长9.4%。

● 城镇人均可支配收入：

1998年撤地设市以来，国民经济持续快速增长，综合实力上了一个大台阶，人民生活水平日益提高，全市已稳定跨越温饱，开始向小康迈进。2004年，信阳市社会消费品零售总额157.8亿元，增长15.9%；全市金融机构存款余额385.9亿元，比年初增加59.2亿元，其中居民储蓄存款余额299.2亿元，比年初增加44.1亿元，比1998年增加185.83亿元。全年农民人均纯收入2396元，增长13.3%，较计划高6.8个百分点。城镇居民人均可支配收入5964元，增长7.9%。2005上半年城镇居民人均可支配收入完成3361元，实际增长13.9%，总量和增幅分别在全省排第17位和第7位。

第二部分：信阳市房地产市场调研分析：

1、信阳市房地产市场综述：

信阳房地产市场处于起步期，与同类城市相比，整体价格偏低。

截止今年8月份，信阳房地产共有各类开发企业158家，其中一级资质1家，二级资质20家。据信阳房管局8月份统计，信阳全市（含8县2区）商品住房成交均价为1059元/平方米；中心城区楼盘成交均价在1435元/平方米左右。

截止2005年10月底，信阳市共完成房地产开发投资额6.9亿元，房屋施工面积103.05万平方米，竣工面积32.84万平方米，商品房销售面积36.22万平方米，实现销售金额4.37亿元。

供需市场极不平衡，严重供不应求。

目前老城区房地产市场供应基本没有，个别沿街开发的独体或小地块楼盘也基本销售殆尽。新的房地产开发项目基本没有，造成老城区房地产市场供应的空档出现，主要原因一是新区开发对老城区项目造成冲击，二是老城区地块确实不多。新区由于生活配套不够，相关单位尚未搬迁，对购房者没有足够的吸引力，很多开发商尚处于观望阶段，也没有多少市场供应。

羊山新区开发尚需时日，但平桥区特别是世纪广场版块开发火热。

羊山新区是信阳新城区，筹建于2003年6月，规划总面积6平方公里，规划区内现有人口12万。自今年年初才开始显出建设速度，行政中心刚开始建设，办公大楼开始施工，公务员小区和拆迁安置小区也刚开始建设。但平桥区特别是平西路与龙江路附近，由于有龙江路与老城区相连，平西路与原平桥区相连，开发较为火热，整个平西路沿线有包括正通世纪花园、泰安第一城等十多个楼盘在售，成为信阳难得一见的热点区域！

老城区市场供应匮乏，无优质品质社区。

老城区由于土地资源相对不足，缺乏大规模的社区开发楼盘，楼盘规模小，则不利于整体社区品质的塑造。老城区除柳提春晓苑品质较一般之外，其他楼盘均无品质可言，大多数小区还处于“沿街一层皮”开发层次，没有景观绿化、物业管理和成型的社区生活氛围。

整体看来，信阳房地产市场的社区规模普遍不大，社区居住品质不高，对小区周边生活配套依赖性强。物业管理形同虚设。

柳提春晓苑的热销再次证明，小区对周边生活配套的依赖性很强。柳堤春晓苑有20多栋楼，社区规模较大，但小区内几乎没有任何社区配套，所有生活配套及消费场所，均依附于周边的外界生活消费场所；更多消费者之所以购买这里的房子，更多的是为了让孩子能进入到信阳重点学校——9中学习。象柳提春晓苑这样信阳最贵的房子，物业管理也形同虚设，没有任何安防措施，很多外来人员可随意出入，门口无保安，小区内无其他安防，别的小区可想而知。

2、信阳市商品房市场的供给情况：

目前老城区房地产市场供应基本没有，个别沿街开发的独体或小地块楼盘也基本销售殆尽。新的房地产开发项目基本没有，造成老城区房地产市场供应的空档出现，主要原因一是新区开发对老城区项目造成冲击，二是老城区地块确实不多。新区由于生活配套不够，相关单位尚未搬迁，对购房者没有足够的吸引力，很多开发商尚处于观望阶段，也没有多少市场供应。

3、信阳市商品房市场的销售情况：

几乎所有的小区都销售殆尽。一是整体市场的供不应求造成的，另一方面也说明信阳房地产市场的需求旺盛。

4、信阳市商品房价格分析：

整体价格偏低。除柳提春晓苑价格较高，均价在1800元/平方米以上，其他小区价格均在1400元左右。与河南省内其他地级城市相比，价格偏低。

5、信阳市消费群体分析

消费群体主要有三大类：市直及区直各机关单位公务员；信阳大中型企业中高层领导；信阳周边各县、镇及农村进城人员。

6、重点个案分析

● 泰安第一城

信阳大地房地产开发公司开发。位于平西路龙江大道交叉口。30多栋多层住宅，总建筑面积14万平方，近800多套，分两期开发。打“平西大道，专属美式生活城”概念。户型以90—120平方米大众需求为主。一层送阳光室，二层和顶层复式送露台，所有房间送储藏室。价格：一层1600元，二层1480元，五层1380元，六、七层复式1100元/平方米。预计一期2006年5月交房。10—2—2东户，12434平方米，1530元/平方米，优惠3%。

是信阳第一个拥有主景观区，注重产品品质和形象包装的现代居住小区。值得一提的是该小区做出了一层送阳光花房的建筑，一可以多出面积，二可以给二层做出露台，较符合农村进城人群的生活模式，且多出面积，为开发商获取更多利润。

● 正通世纪花园

河南正通置业公司开发。位于平西路龙江大道交叉口。12万平方米国际化全景观高尚社区，分两期开发，一期共9栋多层。打出“国际化生活”概念。户型有89平方两房，100—144平方三房，167平方四房，148—218平方五房等多种户型，其中以三房和五房为主力户型。11月27日开始认购，价格公开，预计2006年底交房。2层价格1659元/平方米，1层价格1539元/平方米（5—4—2东户140.87平方米，送23.69平方米地下室），优惠3%；订金1万顶房款11000元。

产品品质比泰安第一城高，且户型偏大。北临世纪广场，为开发商建设置换土地开发的项目。由于近期开始认购，销售现场人气很旺。

● 柳堤春晓苑

位于申城大道南段，南临师河大桥和师河公园，北临信阳市委，周边有九中、7中、信阳高中等名校。周边分布有众多市委、市政府、市直机关单位如新华书店、信阳日报社、市地税局、市招办、市第三医院、市肛肠医院等单位。小区内共有20多栋多层住宅。现有最后两栋楼刚封顶。户型有140平方米三房。

价格是目前信阳最贵的。四层2000元，五层1800元，五六层复式1500元。

社区品质一般，小区内无景观绿化，物业管理形同虚设，但销售较好。

● 馨澳花园

南湖房地产开发公司开发。平西路与科教路交叉口，11栋多层住宅，占地30多亩，总建筑面积4万平方米。三四层价格在1400元，一二层门面房5000元/平方米。

● 平安新村

信阳兴隆建筑公司开发。平西路北段。四栋多层，一栋即将封顶。主有98—104的两房，114、120、127的三房向种户型。起价为顶层，仅850元，五层930元/平方米。

● 翠庭美墅

恒天地产，宏益华房地产开发。位于南湾南湖路中段，原名南湖学村。占地60余亩，共开发50套别墅，现房，均价2000元左右。主打“崇尚高端品质的纯别墅生活”。

● 温州荣基广场

信阳荣基房地产开发公司开发。位地信阳市工区路121号，南临东方红大道。占地50余亩，总投资近1亿元，全框架结构。一层价格6000元，二层2800元/平方米。

● 三和小区

平西路科教路交叉口，五栋楼。起价990元/平方米，其中四层1300元/平方米。104平方米两房，13万元。临街一二层门面5000元/平方米。座南朝北的房全部销售完，座东朝西的房还有近20套滞销。

● 天安小区

平西路中段。临街一栋楼。主要有103和134平方米的三房两种户型。三四层价格1260元/平方米，五层1150元。一二层门面房3900元/平方米，单套面积90平方米，可几间组合。

其他拟建房地产项目：

●碧水•帝影：由江苏法尔胜集团和信阳弘昌房地产公司投资兴建的房地产开发项目，占地面积240亩，总投资2.5亿元，其中计划本年完成征地拆迁和基础设施建设；2006年完成30万平方米楼群建设；2007年完成全部项目建设。目前，已完成前期征地及地质勘探工作，正进行施工前的最后总体规划论证报批。

●广州长瑞实业有限公司在信阳市注册成立了河南富泰房地产开发公司，计划投资1.2亿元，正式启动羊山旧城区改造项目。该公司全额出资拆迁建设羊山大道一标段，并对旧城改造范围内的100公顷土地进行开发。

●羊山新区写字楼项目：河南东方置业有限公司开发。占地600亩，规划总建筑面积9.85万平方米，包含主楼一幢、附楼六幢和一个会议中心，由上海同济联合设计公司设计。目前，主楼桩基及静载试验已完工。该项目的全面启动对加快市级行政中心搬迁意义重大。

●羊山新区招商大厦：是新区2005年重点项目之一，规划总建筑面积1.5万平方米，投资估算3000万元人民币。目前土地征用和现场地质勘探已经完成，计划明年10月1日前主楼交付使用。

第三部分：项目SWOT分析：

本项目位于平桥区行政中心，羊山新区南端，与平桥区委、区政府的新行政中心隔路相望，总占地面积约500余亩。

1）优势（Strengths）：

1、位于老城区、平桥区、羊山新区三区围合之地，发展前景无限，且近临新区主干道，可以便捷的进市出市，交通便利。

位于新的行政中心，政府大力扶持，是城市发展方向。

新区在城市规划上要优于老区，城区面貌焕然一新，南临世纪广场。

地块较为方正，便于规划设计。

2)劣势（Weaknesses）：

1、 周边有铁路通过，将影响小区品质。

2、 项目占地面积较大，便于长期开发，但后期开发成本及市场竞争压力具有不可控制因素。

3、 项目位于新区，周边缺少必要的生活配套设施。

4、 本项目最大劣势在于新建城区，人气不购。

3)机会（Opportunities）：

1、 周边行政机关单位集中，随着城市开发，更多单位迁入，人气更旺。

2、 代理公司规划、定位能力较强，能够使本项目成为信阳亮点。

3、 开发商有一定开发经验，能够保证项目的正常运转。

4、 此项目的开发时间要晚于周边其它项目，根据泰安第一城和世纪花园特点，后发制人，推出针对性产品，可以最小限度的减少产品同质化。

4)风险（Threats）：

1、 需求风险，本项目周边有两个规模楼盘投放，需求市场不足；能否吸引部分老城区购买者应多考虑。

2、 市场风险，05年投放新案基本都在本区，并都具备一定规模；市场竞争力将逐步加大。

3、 竞品先入为主的风险，有两个项目先入为主，我们的产品只能超越，不能降低，对开发商成本控制力提出更高的要求和更大的挑战。

4、 政策风险，特别是近两年，各级政府一直对房地产市场进行宏观调控。