房地产市场现状及未来发展趋势

苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。

随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。

即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。

2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变 原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。 对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起行业主体的变化，商品房市场份额将减少，商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。

国家的宏观调控政策，一定程度上也使苏州房地产行业外部环境发生变化，国家货币的紧缩使得苏州各大企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内，在国内这个大环境的熏陶下，由于新政策影响，苏州的房地产市场不可避免的也会相应的做出调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，苏州房地产市场将会更加规范，远期来看苏州房地产市场也会拥有稳定的需求。

请示：

苏州市万科集团园区中央景城关于拟举办2013秋季房产展销会申请经费的请示

万科集团总公司：

我楼盘是处于园区星湖街与现代大道交界处，为把我楼盘二期楼盘推销出去，推动当 地经济的发展，更好的推广我楼盘的知名度，提高销售量。我楼盘经商讨决定拟举办2013秋季房地产展销会。但因园区中央景城二期刚建成，资金周转不便，这一原因严重阻碍了该秋季房地产展销会的开展。为此，就相关问题请示如下：

为了此次中央景城二期房展会能够顺利举办，我楼盘特向万科集团总公司申二十五万元整（250000.00元）的经费资助。

为推动当地公司经济的发展及楼盘的合理销售，恳请总公司给予支持。

以上请示，敬请批复。

附件：（1）《园区中央景城房展会财务预算表》

批复：

各部门、各负责人：

万科总公司关于上报《园区中央景城房2013二期房展会活动计划的请示》，现批复如下：

一、原则同意《园区中央景城2013二期房展会活动计划》（以下简称《房展会活动计划》），请你们认真组织实施。

二、《房展会活动计划》实施要贯彻科学创新思想，坚持安全第一、强化监督、严格管理、问题销量的原则，加大对园区2013年底中央景城二期楼盘的推广力度，健全推广制度，完善销售方式，切实保障公司经济的快速增长，逐步将楼盘信息渗透到人群中切实保障公司经济的快速增长。

三、通过实施《房展会活动计划》，房展会结束后，基本掌握楼盘预售、开盘、交房的销售过程，初步了解房展会的准备流程，重点是认识到房展会活动在房地产行业中的重要影响。

四、各部门、各负责人是《房展会活动计划》的主体，要切实加强领导，将《房展会活动计划》确定的目标和任务落实到每个人、每一个环节。并制定房展会后楼盘销售的计划方案。要加强规划衔接和项目及人员间的协调，建立多元化的房展会活动机制，加大资金投入力度，加强房展会活动过程中的安全和监管责任，落实每个部门、每个人员的责任。对符合活动要求的项目，总公司将在现有投资渠道中给予大力支持。

五、有关部门及个人要根据自己的分工责任，建立与之相关的活动联动小组，加强对《房展会活动计划》实施上的指导、支持和监督，统筹规划完善活动过程中的监控网络，建立信息共享平台，统一发布房展会活动信息。中央景城项目组要抓紧制定《房展会活动计划》实施的评估机制，提出《房展会活动计划》后续实施方案。

《房展会活动计划》是我公司，该项目楼盘推广工作的依据。各部门、各负责人要统一认识，密切协作，确保《房展会活动计划》的顺利实施，切实提高中央景城二期项目对公司经济发展的推动力。

万科集团总公司

二〇一三年十二月二十九日