2018年下半年至2019年中国房地产趋势

赵嘉诚

一、 人口红利

据2011年人中普查数据，人口红利从2015年开始消失。国家从放开二胎到2019年可望全面放开，房产的衰败与人口多寡不得不重视。纵观世界英美法日等国家房价的涨跌也与人口增添紧密相关。特别是西部三四线城市城市人口涨幅0.5%，要稳住高昂的房价不可能。

二、 国家宏观变化

1. 货币信贷政策收紧，至本年五月份已经下跌了30%。贷款利率连续20多月升高。

2. 融资政策吃紧：限制，严管，下跌45%。企业资金价格上升。

3. 货币总量从紧:M1,M2低于10%，七月八份发行的地方债券一万多亿，只能定向于基建而不是房地产业。

4. 各省市政策：1）。习近平说，房子是用来住的，不是抄的。

2）。限购，限贷，限价，限卖，限团购，限假离婚，增长出卖年限等，直到全面限制涨价。

三、股市是经济的晴雨表，从2018年2月中央工作会议起，房地产指数总体下降30%。

比如部分公司情况：

小结：存货巨大，大量房屋没卖或在建或没建，无现金流，下跌幅度较大。

2018年底至2019年，到还货高峰期前，地产股市还会大跌来换取现金还债。还货高峰期中，房价下跌，企业回笼资金。

四、重点房地产企业已转型：

A. 万达,2016年云地产货，成立商业投资管理服务集团。两种新赢利策略，合股企业出资金，接7:3分成。

每年屯合股企业共建万达广场30个，5:5分成。

B. 万科全方位转型---养老公寓，长租公寓，商业地产，老旧小区改造，装修、度假休闲公寓，物流业。如江门普洛斯物流园，占全国物流总量一半。

C. 如杭州西北郊的良渚文化村，开办了博物馆，艺术中心，学校，养老公寓，五星度假村，生态公园，水上乐园。

D. 华远地产--乐知林成长中心，北医医林诊所，精英教育，直到任志强卖“任小米”。

E. 碧桂园--长租公寓

F. 恒大-- 1）faraday future,从事新能源汽车，高科技行业。在深圳从事高科技农业集团。西安开办西安童世界。

五、人民币贬值，从6.23跌至6.85.至外资撤离，