上20海1城9市更新白皮书

引言

“上海2035”规划将上海的目标愿景表述为“卓越的全球城市”。上海将推动城市更新，更加关注城市功能与空间品质，更加关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问和上海城市更新的合伙人，戴德梁行汇集众多业内专家，打造城市更新服务平台，整合内部综合性服务与相关社会资源，为客户提供全生命周期的高质量一站式项目顾问服务，提高既有建筑在可持续性，应对租金波动和楼宇老化方面的综合应对能力，加快上海“有机更新”的进程， 助力上海成为卓越的全球城市。

黎庆文

戴德梁行研究部一直关注上海的城市更新，继2017年发布《城市更新4.0——迈向卓越的全球城市》白皮书后，研究部再次聚焦城市更新，从投资者、开发商、运营商及租户的视角出 发，展现城市更新项目从前期定位设计，到后期落地及资产运营处置的全过程，为客户提 供全面详实的城市更新解决方案，助力上海实现城市的“有机更新”。

Shaun Brodie

高大级中董华事区租户研究及华东区研究部主管

洪暐

华东区研究部助理经理

戴德梁行项目管理服务部致力开拓一线城市及强二线城市“有机更新”的新阶段和新契 机，将更多专业工程领域顾问服务整合进戴德梁行城市更新服务平台，通过“投融管退” 闭环一体的可行性方案的研究、流程重树和解决方案，提供存量资产的精准定位及改造模型，以全过程项目管理的方式服务于客户，盘活存量资产、挖掘资产核心价值、优化资产商业用途，助力上海成为卓越的全球城市。

侍大卫

高中级国董区事项目管理服务部主管

方捷

华东区项目管理服务部助理董事

上海城市更新白皮书

P1 P4 P6

P11

摘要

城市更新访谈（一）——开发商，投资者和租户城市更新访谈（二）——重点城市更新项目

P11 伦敦国王十字街

P15 上海上生·新所

P19 项目定位，成本与经济效益

P19 大片区更新— 传承片区历史气韵，以产“新”城，筑巢引凤

P22 小片区更新— 梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性

P25 单体建筑改造更新— 因地制宜，焕发新的活力

P30 项目设计

P38 项目审批流程

P38 大片区更新类项目

P41 小片区/单体建筑改扩建类城市更新项目

P42 单体建筑外立面改造类城市更新项目

P43 单体建筑室内装修类城市更新项目

P44

—— 城市更新项目中可能遇到的挑战及相应解决方案

P44 规划阶段

P51

设计及施工阶段招商阶段

P54 运营阶段

P56 退出阶段

P57 土地性质相关问题

P58

租户

P58 租赁城市更新项目

P63 设施管理

P65 交易管理

摘要

城市更新作为全球性的运动和城市发展策略，得到国内外各界专家学者的广泛关注。上海的房地产市场已进入了存量时代，对城市更新的探索与研究也成为业界关注的焦点话题。与原先“大拆大建”外延式扩张的发展老路不同，上海的城市更新已步入了以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式为特点的城市“有机更新”新阶段。

这种“有机”更新得到了政府的大力支持。在政策上，

《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》对部分规划政策和土地政策进行了重大调整，为城市更新项目的开展提供了政策支持。同时，上海开展了城市更新试点工作，总结实际操作中的难点和痛点，为出台更精细化的政策，以及采用更适用于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范和管理模式，提供实践经验。

对于开发商/投资者而言，在评估潜在城市更新项目时，除了地理位置和交通通达度等基础要素外，改造后项目的用途是否与周边区位相契合，能否与区位价值相匹配，也是重要的考量要素。改造不仅有效改善了老旧建筑的软硬件设施，更通过重新定位和精巧的设计，突出其特质，使该类项目可以在出租率和租金方面向周边的甲级物业看齐。开发商/投资者面临的改造困难主要来自于两个方面，一是加固改造老旧建筑的费用存在较大的不确定性，容易超出预算；另一方面，报批报建流程较为繁琐，对工期和资金周转等方面易产生不利影响。

而租户看重的，是城市更新项目的性价比，以及相对于传统写字楼在空间利用与后期运营等方面的灵活度，这充分满足了租户对弹性办公的需求。同时，城市更新项目内的业态配比更加合理，办公与休闲餐饮等业态间的联系更加紧密，往往就是上下楼的关系，这为楼内不同类型的租户合作打造商业生态系

上海城市更新白皮书

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统创造了机会，不仅提升了用户的体验度和物业整体运营效率，也有效引入客流，促进租户间互利共赢。但是，业主产权结构不明晰，业主更替风险，以及原有建筑结构限制设施升级等潜在痛点也使租户在选择城市更新项目时多了一重顾虑。

在对伦敦国王十字街和上海上生·新所的案例研究中，我们发现，“高度混合使用”和“在历史建筑保护中探索业态创新”是促使两个项目成功的重要因素。

● 高度混合使用：

○ 在2020年国王十字街区再开发完成时，片区有30 座新建筑、20座翻新历史建筑、2,000户住宅、20 条新街道、10座公园广场、31.6万平方米的办公空间、4.6万平方米的零售与休闲场所交错分布；

○ 上生·新所以时尚创意产业办公和联合办公为主， 引入了大量网红品牌；商业部分建筑面积约为1.3 万平方米，其中，特色网红餐饮约占47%，文创艺术占44%左右。

● 在历史建筑保护中探索业态创新：

○ 国王十字街区内的卸煤场商业街提供独到的购物体验，并通过独特的空间氛围吸引众多知名时装

品牌在此走秀定期举办诸如时装秀、快闪店等线下活动吸引消费者；

○ 在上生·新所中，原哥伦比亚生活圈因其历史底蕴、结构特色等被打造成为热门策展场所，吸引大量的创意类、设计类公司入驻。

就城市更新项目的定位、成本以及经济效益而言，大片区，小片区以及单体建筑各有亮点和难点。与单体建筑改造相比，大片区和小片区的改造难点主要来自于较高的前期投入以及较长的投资回收期。两者的经济效益则主要来自于居住环境和基础设施改善后，片区对居民、商业、办公租户的吸引力增强，带动土地增值和整体物业价值的提升。相对来说，单体建筑改造是一种较为简单的价值提升举措，前期资金投入较少，投资回报期较短。通过改造，项目租金和价值一般会得到较大的提升，物业去化速度和吸纳率也得到提高。这类改造的难点主要在前期的报批报建。室内装修、室内改造、室外立面装修、室外立面改造等不同类型的改造有不同的审批流程，并且，消防、能源效率、建筑面积、历史保护要求等因素也将影响审批时长。在项目审批流程章节，我们对各类改造项目提供了详细的报批流程图，帮助读者了解报批报建的全过程。

在设计方面，对物业的整体改造（包括室内公共空 间、租户空间、外立面、景观和场地等）通常是提升项

目形象和价值的最佳途径。但在预算有限的情况下， 外立面的改造是最为直接有效的。就设计理念而言， 除业主诉求、政策要求和建筑特质等因素外，设计方通常还会考虑加强项目与周边社区乃至整个城市的联系，激发其未来潜力。针对历史建筑，设计方会从 身份特质，城市融合和形象升级三方面入手，在保留老旧建筑文化特质的同时，满足当代人对建筑的功 能需求，并为人们提供一个有归属感的空间。目前， 老旧工业厂房/仓库以及运营不善的酒店改造为办 公场所或长租公寓的需求比较旺盛。在这些改造中， 设计方会首先提高布局效率，使空间使用更加合理， 并在建筑结构和预算允许的前提下，引入智能技术， 进一步改善建筑性能和空间使用效率，实现老建筑 与新科技的对话。

最后，对于开发商、投资者及租户在城市更新项目全生命周期中可能遇到的困难，戴德梁行各业务线集思广益，提出了有针对性的具体解决措施，希望能够给读者在解决相关问题时提供参考意见。

上海城市更新白皮书

上海城市更新的重点和政策

从1843年开埠到20世纪90年代开发浦东，再至今 日，上海城市风貌的变化举世共睹。而城市更新也伴随城市发展的全过程，反映了人们生活方式和城市发展方式的变化，是城市持续发展和繁荣的驱动者。上海已经进入了城市“有机更新”的新阶段。与原先“大拆大建”外延式扩张的发展老路不同，“有机更新”注重提升城市的品质和活力，致力实现城市的内涵式创新发展。

在现阶段，上海城市更新主要的着力点在四个方 面：商业商务区、工业用地、老旧住区和历史文化风貌区。从规模上看，工业用地更新空间最为可观，从开发商和投资者的关注度来看，商业商务区和老旧住区改造更为突出。

具体而言，新时期上海城市“有机更新”关注以下六个方面，即：

● 空间重构与社区激活

把社区作为一个功能完备的“小城市”，构建以社区为基础“网络化、多中心、组团式、集约型”的空间格局；

● 生活方式和公共空间品质

强调以人为本，以社区为单元构建生活圈，提供

公共空间的品质和人性化的场所体验；

● 功能复合与空间活力

围绕人的创新创业活动，通过土地混合使用，打造具有多种功能的创新空间，激发城市产业活力；

● 历史传承与美丽塑造

突出城市特色，提升城市魅力，塑造出兼具历史底蕴和现代气质的城市文化秉性；

汲取海派特质，重塑城市空间

● 公众参与与社会治理

城市更新不仅是空间重组的过程，也是各方利益重新分配的过程，应发挥市民的主体作用，注重社会多元协同；

● 低影响与微治理

以“小规模、低影响、渐进式、适应性”的方法推动城市的内涵式创新发展。

上海在2015年出台了《上海市城市更新实施办法》， 并在2017年颁布了《上海市城市更新规划土地实施细则》，对部分规划政策和土地政策进行了重大调整，为城市更新项目的开展提供了政策支持，例如，在规划政策中，物业权利人如能提供公共设施或公共空间， 其用地性质、空间高度、建筑面积，都可在符合法规的前提下进行调整；在土地政策中，将按“存量补地价” 的方式，支持物业权利人重新取得建设用地使用权。这些政策还鼓励在城市更新中采用绿色、低碳、智能技术，支持对建筑“第五立面”的生态化、景观化以及其他有益于增加公共价值的改造利用。

同样在2015年，上海开展了城市更新试点工作，在中心城区的10个区域共推出17个更新试点项目，其中 既包括南京西路地区和陆家嘴与世纪大道沿线地区等区域整体更新，也包括了港汇恒隆广场和莘闵大酒店等局部更新。在具体试点中，创新的政策和工作路径被运用其中，试点达成了提升品质和社区治理等目标。在2015年试点的基础上，2016年，上海为了将城

市“有机更新”的理念融入规划管理、土地管理及其他城市管理的工作层面，加强机制创新，开展了“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计 划”四大更新行动计划。

通过这些试点和行动，上海城市更新的难点和痛点也浮出水面，例如利益难平衡，实施程序较为繁琐，缺乏有效的沟通平台等等。针对这些难点和痛点，一方面， 我们预计，未来还会有更多精细化的城市更新政策（ 如产权政策、修缮政策、租售政策、容积率转移或奖励政策、鼓励功能混合政策等）出台，为城市更新扫除政策和制度障碍。同时，一些适用于老旧建筑改造和旧 区改造的技术规范和管理模式（包括消防规范、道路 交通规范、基础设施规范等标准及其管理）也将颁布， 为旧区度身定制相应的规范和精细化管理制度，协调

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城开市发更商，新投访资谈者（和一）租户

我们对城市更新项目的开发商、投资者和租户进行了深入全面的访谈，了解他们选择此类项目时关注的要素，在开发和运营时可能遇到的挑战，应对挑战的成功经验，以及改造后的商机。

开发商

锦和商业

受访的锦和集团副总裁蒋雷霆先生表示， 锦和非常看好城市更新，并且已经在上海多个区域布局城市更新项目。在选取适当的项目上，区位、交通和周边配套设施成为了首要考量的因素。然而，由于市中心合适的项目越来越少，锦和也在从外围区域选取城市更新项目，在项目的区位条件与价格之间做出取舍，寻找平衡。此外，锦和注重各个项目的品质。受更新改造成本不断上升的影响，使用年限较短的项目通常只能列在候补名单中。与此同时，由于每个项目的条件不同，在更新改造阶段，锦和也会综合考虑物业的具体情况，邀请相应的大牌设计师进行设计改造。

该开发商重点关注核心区域的老建筑，通过重新定位和品牌重塑等城市更新手段，成功地使老建筑重新焕发生机，获得市场的广泛认可。

城市更新项目的选择,不仅仅局限于是否位于最核心的位置，而更注重待改造项目的用途是否与周边区位相匹配，是否能通过改造，或调整产品定位提升原有物业的价值。例如，将非核心商圈的酒店改造成长

对于改造后的项目，蒋先生表示，项目的租金不仅会参考周边版块的楼宇情况，也会突出项目自身的特色。例如，位于漕河泾版块的锦和中心拥有着独特的造型和露台设计，吸引了众多优质租户，得到了市场的广泛认可，因此在租金报价上也略高于周边楼宇。得益于在改造过程中开始预租的策略，锦和的城市更新项目保持了很高的出租率。凭借着自身优势，尽管市场竞争激 烈，锦和通常能取得较好的回报收益。

租公寓，因为该区域更适宜开发住宅。 在前期选取项目的过程中，除了物业本身

是否具有改造升级的潜力之外，产权、架构等因素也决定着物业是否可以成为一个好的投资标的。比如有些项目由于产权不清晰,或债务情况复杂等原因而无法完成收购并进行改造更新。

汲取海派特质，重塑城市空间

上海滨图江片道来办源公:楼HP改P造项目

投资者

在改造实施阶段，挑战主要有两点。首先， 对于城市更新，尽管目前有鼓励性文件出台，但并没有明确的操作层面文件或规则出台。在申报、办理手续、准备相关文件等步骤中，开发商需要一事一议地去了解其标准和规范，并解决项目可能存在的历史遗留问题。此外，尽管在收购项目前进行尽

受访的建投嘉昱置业股份有限公司董事长郝磊表示，我们倾向于以有竞争力的价格长租（通常12年以上）老旧既有建筑，通过二度开发，既可以给物业所有者带来稳定的现金回报，又通过赋予物业专业领域的附加值实现资本价值的提升，完成城市更新。相对于购置加改造的主流城市更新模式，租赁加改造的方式既可以减少现金流压力，实现轻资产运营，保证高收益率，又可以快速准确布局多条产品线，把握市场先机。在已有项目中，我们与专业的运营公司、项目管理公司和招商团队合作达到快速去化，赚取收益。我们已经在上海、北京和杭州等4个改造项目中成功进行实践，希望在未来通过更多的专业模块化操作来实现规模效应。同时，伴随着资产证券化的进

职调查，但实际拆除和改造过程中会发现现场情况常常与图纸、设计有不符甚至冲突的地方，只能根据现场情况一一做出调整修改。同时由于现行的各种新规范越来越严格，改造装修时需符合现有的各种规范标准，需对一些现状做出相应调整，以符合规范。

一步发展，甚至公募REITs的推出，我们将通过区域包或行业包的方式完成再融资或者退出。

受访的高级投资经理吴愫云女士表示，在城市更新中，拥有丰富旧城改造经验与中国本土开发经验的投资者将低效的存量物业通过品质提升或用途优化，转化成高效资产。具体的投资策略因物业类型及定位而异，例如，定位为养老地产类的项目，周边的宜居性，原物业结构改造为医养用途的可行性等是主要考量因素。在保证快速去化方面，总包施工与招商团队需良好配合，而当押金达到一定金额时，可以按照租户需求进行定制化施工。总包与租户交替施工，有效缩短免租期，提高项目的租金收