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三四线城市房地产去库存情况及影响因素分析——以安徽省亳州市为例
时间：2023-02-17 20:14:55 下载该word文档
三四线城市房地产去库存情况及影响因素分析 ——以安徽省毫州市为例① 刘 辉 （中国人民银行亳州市中心支行，安徽亳州 ２３６８００） 摘要：房地产去库存是当前我国经济工作主要攻坚任务之一。目前我国房地产市场发展分化严重，尤其是三四线城 市供过于求，库存高企，房地产风险依然处在高位。本文以安徽省亳州市为例，剖析了三四线房地产库存情况以及影 响房地产去库存的相关因素，并提出相关政策建议。 关键词：房地产去库存；三四线城市；供求失衡 中图分类号：Ｆ２９３．３５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—３１０９（２０１７）０４－－００４５－－０４ 一 房地产库存的概念 房地产库存的概念在统计上可分为狭义库存 和广义库存。狭义的房地产库存指已竣工的待售现 房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积” 的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公 共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售 或出租的房屋。广义房地产库存的概念除商品房待 售面积外，还包括未竣工的在建面积（扣除已售期 房面积）。由于狭义库存明显低估实际库存，本文 以广义库存口径进行分析。 二、亳帅Ｉ市房地产库存现状 （一）库存总量持续增加，去化周期有缩短 趋势 图１ 毫州市近五年商品房库存和去化周期情况 （二）住宅库存量最大，但去化周期最短 商品房的结构主要分为住房、办公楼、商业 营业用房三大类。２０１６年６月末，亳州市住宅库存 量最大，为８９０．１７万平方米，占商品房库存总量 的５７．６４％，办公楼的库存量最小，为３４．０９万平方 米，占商品房库存总量的２．２１％，但由于住宅是商 品房销售主力，受月均销售量的影响，住宅的去化 周期最短，为３．１２年，商业营业用房－￣－ｆｇ周期最 数据显示，近五年来毫州市库存面积不断积 累增加。截至２０１６￣１ｚ６月末，库存面积（本文数据 长，为９．８年（见图２）。 来源于亳州市统计局）达１５４４．３１万平方米，创近 五年新高，去化周期（当年库存面积除以月均销售 （见图１）。 面积）：Ｎ４．５１年，较２０１５年有所缩短分年度来看，亳州市商品房去化周期２０１５年达到最 高值，在中央、省、市出台的一系列房地产调控政 策的影响下，２０１６￣压力得到缓解，但总体库 存量较大，去库存形势依然比较严峻。 图２毫州市各类商品房库存 去化周期情况 作者简介：刘 辉，男，中国人民银行亳州市中心支行，经济师，会计师。 ①本文数据来源于毫州市统计局。 吉林金融研究 ２０ ７７年第４期 ４５
（三）大户型需求量下降，市场以满足改善 陛和刚性需求为主 从长期来看，人口是决定去库存的根本性因 素。通常来讲，随着城镇化率的提升，城镇人口越 来越多，对城镇住房的需求与日俱增。城镇人口增 速与房地产销售之间存在正相关关系。毫州市是 劳务输出大市，４－市６３４Ｊ￣－户籍人口中，常年在外 务工创业的有１ ３０余万人。随着亳州市经济发展的 加快，城市吸纳就业人员的能力增强，部分外出 人员回乡创业。２０１５年末毫州市常住人口为５０４．７ 万人，比上年增加５．１万人，比２０１０年第六次人口 图３近五年毫州市住房销售户型结构占比走势 普查时增加１９．７万人。城镇化率为３６．９６％，比上 （见 年提高１．３４－百分点，与２０ｌ０年第六次人口普查时 相比提高了７．８６个百分点。城镇化率的提高说明毫 州市城市化进程加快、城市发展水平和速度逐年增 从近五年亳州市住房户型销售数据显示图３），９０平米以上户型占比呈持续上升态势，由 ２０１２年末的１１．５８％上升至２０１６年６月末的１６．６％， ９０—１４４ｓＦ￣户型呈维稳状态，而１４４平米以上户 加。但目前毫州市的城镇化水平依然偏低，城镇 化率比全省平均水平低ｌ３．５４个百分点，比全国平 均水平低１９．１４个百分点，城镇化率上升的空间较 大。当前市委市政府发起了“亳州老乡，请您回 家”系列活动，均对人口的回流起到一定的促进作 用。 型增呈下降趋势，由６．３３％下降至４．８１％。从２０１６ 年６月末亳州市住房户型的存量来看，９０—１４４平方 米的改善户型库存量占比为７６．８８％，９０平方米以 下的户型库存量占比为１８．６７％，１４４平方米以上的 户型库存量占比为４．４５％。由此可见，９０—１４４平 方米和９Ｏ平方米以下的库存量最大，但同时，这两 种户型的销售量占比也最大，为９５．１９％，住房市 场销售主要以满足辖内居民的改善型和刚性需求为 主。 农民工市民化是消化住宅库存的重要因素。 亳州市拥有人口优势，根据（（毫州市城市总体规 划》 （２０１０－－２０３０），Ｎ２ｏ２ｏ￣亳州市城镇化水平 要达到５１％。按照城市人口自然增长规律，２０２０ （四）房地产开发投资增速回落，但先行指 年亳州市人口若达到６７０万左右推算，按照５１％的 城镇化率计算，到２ｏ２ｏ￣Ｆ毫州市城镇人口数将达 到３４２７ｙ人，而２０１５年毫州市城镇化人口为１８６．５ 万人，因此２０１６－２ｏ２ｏ￣ｚ新增城镇人口约１５５．５万 人，约每年新增３１．１万人，２０１６－－２０２０年亳州市农 民工家庭市民化的人数约为１２４．４）５－人，如果其中 有２０％的家庭购房，那么按照人均居住面积３０平方 标向好 ２０１６年１—６月，亳州市完成房地产开发投资 １Ｏ０．０７亿元，同比下降２．８％，且增速较上年同期 下降３．３／ｆ，－百分点。但房地产的部分先行指标都出 现向好趋势，房屋施工面积ｌ５８０．６７万平方米，同 比增长１０．８％，且增速较上年同期提高０．９个百分 点；竣工面积８０．６７万平方米，同比增长４７．１％， 米计算，将形成７４６．４万平方米的购买力，即可消 化现有库存的８４％。 （二）收入：居民整４５－收入水平较低，农村 居民购房压力较大 增速较上年同期提高１．４个百分点。开发商对后市 信心不断提振，商品房销售回暖迹象显现，１—６月 累计销售面积１７１．４万平方米，同比增长２４．８％。 三．房地产去库存的主要影响因素分析 （一）人口：常住人口增多，城镇化进程加 快 收入是影响居民消费的重要因素。对于可支 配收入对消费的影响，凯恩斯的绝对收入消费函数 理论提出随着收入增加消费也会增加，米尔顿・弗 里德曼的永久收入消费理论提出消费者的消费支出 …………●………………………………………一………………………一………………………一……………………………………………………………