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央行房地产信贷调控的政策解读-2019年文档
时间：2021-02-18 下载该word文档
央行房地产信贷调控的政策解读
、《通知》的政策要点
2007 年 9 月 27 日， 中国人民银行和中国银监会联合发布
关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 ，其政策要点主要有：
第一，严格房地产开发贷款管理。对项目资本金 ( 所有者权 益 比例达不到 35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许
可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目， 商业银行不得 发放任何形式的贷款； 对经国土资源部门、 建设主管部门查实具 有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业， 商业银行不得对 其发放贷款； 对空置 3 年以上的商品房， 商业银行不得接受其作 为贷款的抵押物。 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开 发贷款科目发放， 严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科 目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区 的房地产开发项目， 不得跨地区使用。 对确需用于异地房地产开 发项目并已落实相应风险控制措施的贷款， 商业银行在贷款发放 前应向监管部门报备。
第二，严格规范土地储备贷款管理。 商业银行不得向房地产 开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 对政府土地储备 机构的贷款应以抵押贷款方式发放， 且贷款额度不得超过所收购 土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。
第三，严格住房消费贷款管理。 商业银行应重点支持借款人 购买首套中小户型自住住房的贷款需求， 且只能对购买主体结构 已封顶住房的个人发放住房贷款。 商业银行应提请借款人按诚实
守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套 米以下的，贷款首付款比例 （包括本外币贷款，下同 ） 不得低于
住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的， 贷 款首付款比例不得低于 30%；对已利用贷款购买住房、又申请购
买第二套 （含） 以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款 利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提 高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确 定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的
50%。
第四，严格商业用房购房贷款管理。 利用贷款购买的商业用 房应为已竣工验收的房屋， 商业用房购房贷款首付款比例不得低 于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银行 公布的同期同档次利率的 1.1 倍，具体的首付款比例、 贷款期限 和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定； 对
以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于 贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
二、政策操作的难点
本次房贷新政对商业性房地产信贷政策进行了调整，不过，
45%，
对于第二套住房的具体认定标准， 央行并未出台相关细则， 而是 由各商业银行自行掌握。 这就使得此次房贷新政的落实关键， 在 于“第二套房”究竟应当如何认定。 虽然央行副行长、 上海总部 主任苏宁 10月 8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二
套住房。 “我们拥有覆盖全国的数据库， 只要贷款人曾经买过第 二套住房，将完全在这个系统中如实反映出来。 ”但现实情况是， 由于通知并未对“第二套 （ 含） 以上住房”的主体进行严格界定：
以家庭还是个人为单位， 并且没有区分是否还清贷款。 各商业银 可能存在四种不同的情况： 以个人为单位， 还清以前贷款的享受
行对此也是理解不 一。因此， 对通知中 第二套住房”的界定， 第一套房”待遇；以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都 不享受